RENUNCIAR A UNA HERENCIA

Renunciar a una herencia: ¿Cómo y por qué?

11/11/2019

Dice el refrán que el mejor legado de una persona es un poco de su tiempo cada día. Las herencias acostumbran a generar sentimientos contrapuestos, y en demasiadas ocasiones pueden ser el principio del fin de una relación familiar. O, al contrario de lo que cabe pensar, el inicio de un camino que conduce a la ruina económica. Por ello hay que saber cómo y por qué, en ocasiones, renunciar a una herencia puede ser la mejor decisión.

Las herencias son procedimientos cuya complejidad reside en las circunstancias que las envuelvan. El valor de lo heredado es una de las principales, así como el número de herederos involucrados, el grado de consanguinidad, si existe o no testamento, el tipo de bienes a repartir y un largo etcétera de condicionantes que marcarán el resultado final.

Lejos de lo que se pueda pensar, en lo patrimonial, una herencia no siempre es sinónimo de hacer caja, porque al aceptar los bienes, el dinero o las propiedades, también se aceptan las cargas y las deudas que vengan adosadas. Y ser consciente de ello puede salvarte.

El repudiar una herencia -término correcto en jerga jurídica- puede aliviarte más de un quebradero de cabeza, y de hecho el número de herederos que repudian es elevado (por señalar una cifra, en Andalucía, a principios de 2017, el Consejo General del Notariado apuntó que se producían 19 renuncias al día). Suscita dos preguntas: ¿por qué debería renunciar a mi herencia, y cómo?

José Antonio Ferrer, del despacho Ferrer Asociados, de Jávea, en Alicante, explica que el motivo fundamental que lleva a repudiar una herencia es que suponga más deudas que beneficio. "El motivo de las deudas es el principal y mayoritario, pero no es el único" analiza este abogado especialista en sucesiones, que apunta que "también se renuncia por liberalidad, por ejemplo, dos hermanos donde uno no tiene apenas patrimonio y el otro tiene mucho, éste repudia la herencia y aquél se beneficia de la totalidad".

El motivo por el que una persona puede optar por renunciar a su legado suele ser que éste suponga un coste en lugar de un beneficio –por ejemplo, cuando el fallecido tuviera más deudas que bienes-.

También que los herederos no puedan hacer frente a los impuestos que deben abonarse para poder aceptar la herencia, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el Impuesto Municipal de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como plusvalía municipal). Otro caso posible es que la aceptación de la herencia suponga grandes gastos vinculados a los bienes que se van a heredar (por ejemplo, viviendas en ruinas o en lugares abandonados).

Elena Crespo, abogada especialista en Derecho de Familia en Barcelona

Para saber si conviene o no repudiar una herencia existe "el derecho a deliberar, que sirve para examinar el estado de la herencia, antes de decidirse por la aceptación o repudiación de la misma" recuerda Ferrer. Tiempo para conocer y valorar si la herencia puede generar deudas en tu patrimonio.

Varias formas de aceptar una herencia

Para entender lo que supone renunciar a una herencia es necesario conocer que existen dos vías para aceptarla. Una, la hecha 'pura y simplemente' "que significa que tu patrimonio y el patrimonio heredado se funden en uno solo" indica Ferrer, quien ejemplifica: "Si tienes un patrimonio de 100 y debes 20, y te llega una herencia de 100 con 300 de deudas, si la aceptas al final tienes un patrimonio de 200 y debes 320". Un mal negocio.

La segunda vía es la del beneficio de inventario, que significa que las posibles deudas se paguen con el patrimonio de lo heredado sin que salten al patrimonio del heredero. Es una forma de protegerse ante posibles acreedores inesperados.

¿Cómo se renuncia a una herencia?

"La repudia se puede hacer ante notario, en la mayoría de las veces es así. También puede hacerse por vía judicial" analiza José Antonio Ferrer, quien recuerda: "La herencia se entiende aceptada al momento del fallecimiento. Es decir, tanto si aceptas la herencia del causante como si la repudias, los efectos de la decisión existen desde el día del fallecimiento, aunque hayan pasado meses".

Por lo tanto, para decir no a una herencia como norma general bastará con comparecer en notaría y renunciar.

Aunque, como hemos apuntado al principio, pueden existir factores que rompan con el criterio general (en este artículo nos referimos al Derecho Común que regula para toda España el tema de las sucesiones, ya que existen Derechos Forales en Cataluña, Aragón, Euskadi, Navarra y Galicia que pueden hacer salvedades regionales).

Uno de esos supuestos puede ser el de la "aceptación tácita de la herencia, que significa que, aunque formalmente el heredero no va al notario a aceptarla, sí lleva a cabo actos de los que se presume que es el dueño de los bienes heredaros" detalla Ferrer.

¿Puede una persona recibir una herencia sin tener constancia de ello? No, ya que el heredero es quien debe aceptar la herencia y, para ello, deberá acreditar que es familia del causante (salvo que aparezca en el testamento), y que no hay otros familiares más cercanos que merezcan esa herencia, por lo que además de reunir pruebas como el certificado de nacimiento deberá aportar dos testigos.

Por último, Ferrer recuerda que por el Artículo 1005 del Código Civil, ante un fallecimiento en el que los herederos no se pronuncien, "el notario puede requerir a los causahabientes para que acepten o repudien la herencia, y si los herederos no se manifiestan en el plazo de treinta días naturales, se entenderá que se acepta la herencia".

Artículo 1005 del Código Civil: Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar la herencia. El Notario le indicará, además, que si no manifestare su voluntad en dicho plazo se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente

COMENTARIOS JULIO 2019

Valencia 2019- comentarios -

Cuando ponemos a la venta nuestro inmueble la primera pregunta que nos hacemos es ¿cuál es el valor de mi propiedad? Muchas personas no se dan cuenta de la importancia que tiene responder correctamente a esa pregunta y establecer un precio correcto para no echar a perder la venta desde el primer momento.

Debes saber que es un gran error poner a la venta tu inmueble sin haber establecido correctamente su valor: pondrás en peligro la venta de tu propiedad, es muy importante que comprendas que el valor de tu inmueble no es el precio por el que tu vecino dice haber vendido el suyo hace unas semanas

Aunque Valencia ha seguido su tendencia reciente con una bajada de los precios de venta en sus dos destinos más populares, Oliva (con precios por debajo del 2,7 % interanual) y Montserrat (12,3 % interanual), la propia ciudad de Valencia disfrutó de un saludable aumento de precios del 25 %. La mayoría de las consultas en esta provincia fueron para viviendas en los segmentos de precios más bajos.

A principio del año 2000 cuando se estaba gestando la burbuja las cosas eran muy similares era más barato pagar un crédito hipotecario que un alquiler. Ese fenómeno, junto con la cultura española de tener (ladrillos) y ser propietarios de un piso por encima de todo para no considerarse un fracasado en la vida, disparó las ventas, que es lo único que le falta al cuadro actual para asemejarse más a la burbuja de entonces.

Pero lo que no decimos con tanta claridad los que manejamos este mercado son las similitudes que se están produciendo con la situación de entonces y que llevaron a la burbuja y la peor crisis de la historia de este país. A saber: el precio del alquiler crece a un ritmo de entre el 9% y el 18% (la mejor rentabilidad de cualquier mercado para un inversor), los bancos han empezado a dar hipotecas de todo tipo con tal de quedarse con el negocio, incluso los fondos están empezado a construir vivienda nueva a marchas forzadas, y buscando solares con licencia de obra concedida, no es una Burbuja, pero se parece bastante.

Sobre el posible aumento de tipos de interés, que podría hacerse efectivo a partir de 2020, el mercado sufriría un encarecimiento de la financiación, que podría provocar una "pérdida de atractivo del mercado inmobiliario".

Pero en esta ocasión el “burbujón” inmobiliario no va a ser un fenómeno exclusivamente español, va a ser un fenómeno europeo de la Europa de los tipos de interés negativos, se abren así nuevas vías para rentabilizar la nueva locura inmobiliaria, en este caso pan europea, qué no ha hecho más que empezar.

No hace falta ser un lince para entender que si hubo una burbuja inmobiliaria con los tipos al 4% será mucho mayor con los tipos a 0% para darse cuenta que la enorme cantidad de dinero que está en depósitos “remunerados” al 0% no se quedará ahí eternamente. Muchos ahorradores esperan porque mantienen la esperanza de que suban los tipos de interés, pero, cuando comprueben que va para largo, y ante la falta de buen asesoramiento financiero, la mayor parte de ese dinero buscará rentabilidad en el “ladrillo”. De hecho lleva tiempo ocurriendo, junto con el crecimiento del turismo, la recuperación de la economía española, pero en el sector inmobiliario todo vale, porque “el ladrillo no baja”, el problema es que, como ya han podido comprobar muchos ciudadanos - y muchos bancos -, el ladrillo sí que baja..

Si ahora hacemos una ronda entre los principales expertos inmobiliarios de la zona, todos descartan la burbuja, aunque las razones de cada uno sean diferentes: no estamos como en 2007, no hay tanta demanda, los bancos no dan créditos como entonces, se está creando empleo todos los años, etc.

Evidentemente, es lo que decimos los que nos dedicamos a vender viviendas.

Si decides comprar una casa no te bases el que están bajo los precios, si tienes mucho dinero ahorrado, y en líquido, puede ser una buena idea esperar a que el mercado inmobiliario se desplome. Pero a lo mejor en la próxima crisis no ocurre y los precios siguen subiendo. O puede que realmente los precios bajen, pero que los intereses por las hipotecas se disparen, haciendo más difícil la compra.

Lo recomendable es comprar una casa cuando veas que puedes pagar las cuotas de la hipoteca y no suponen un gran esfuerzo para tus cuentas.

Es cierto que la economía española crece al ritmo deseado, pero no al mismo nivel el crecimiento de los sueldos, el paro todavía sigue siendo el mayor problema de los españoles.

Aco 07/2019

¿Es necesario escritura ?

¿Es necesario escritura pública para ser propietario?

Habitualmente cuando compramos una vivienda, piso o local lo hacemos en escritura pública ante Notario que luego llevamos la Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad a nuestro nombre.

Sin embargo, ni la firma en escritura pública ante Notario ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son obligatorios para adquirir la propiedad de un inmueble. Es cierto que son trámites aconsejables, pero realmente podemos ser propietarios sin los mismos.

En nuestro derecho rige, para el contrato de compraventa, la libertad de forma. Es decir, no es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, sino que podemos hacerlo en un contrato privado e incluso de manera verbal, aunque, en este último caso, tendremos que probar la realidad de la venta.

 Lo que sí se exige para poder ser propietarios es que, junto con el contrato de compraventa (ya sea en escritura       pública o en contrato privado) se dé la entrega de la posesión del inmueble.

Esta es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega), que es la que provoca el cambio de titularidad de un inmueble.

Cuando hacemos la compraventa en escritura ante notario, la simple escritura supone la entrega física del inmueble. Pero cuando lo hacemos en contrato privado, para poder ser propietarios, se exige que, en el contrato, se especifique la entrega de la posesión para que se de el cambio de titular.

Por lo tanto, podemos ser perfectamente propietarios si tenemos un contrato de compraventa a nuestro nombre y la posesión de la finca comprada.

No hay que confundir los contratos de compraventa en los que se nos hace entrega de la posesión (que nos convierte en propietarios) con los que no se hace entrega de la posesión ( la gran mayoría) reservándose esa entrega para cuando se haga la escritura pública ante Notario

Las razones habituales son las siguientes:

  1)   El comprador o el vendedor no pueden pagar impuestos en este momento: si hacemos una compra en escritura pública, el Notario está obligado a informar a Hacienda de esta y esta puede exigirnos el pago de los impuestos que correspondan. En documento privado, esto no sucede porque el acuerdo queda entre comprador y vendedor

2)   El vendedor no puede, por ahora, hacer la escritura porque la vivienda aun no esta a su nombre: Pensemos en una herencia que aun no se ha tramitado. El heredero puede vender el inmueble que le va a tocar en la misma, porque necesita dinero, pero no puede hacerlo en escritura porque la finca aun aparece a nombre del difunto. Las partes hacen una compraventa privada y dejan la escritura para cuando se tramite la herencia.

Ventajas

1)   Nos ahorramos el pago, por ahora, de los impuestos que supone la venta.

2)   Evitamos que, terceros ajenos al comprador o vendedor, puedan tener conocimiento de la compraventa.

3)   Si tenemos deudas, nuestros acreedores no podrán embargarnos ese inmueble porque el mismo no esta inscrito en el Registro de la Propiedad a nuestro nombre

Inconvenientes

1)   La compraventa en documento privado no tiene acceso al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no la podremos poner a nuestro nombre.

2)   El que el inmueble este a nombre, en el Registro, del vendedor puede provocar que se inscriba un embargo por una deuda de este y nos obligue a interponer

un procedimiento de tercería de dominio donde tendremos que demostrar que, realmente, el dueño no es el vendedor-deudor, si no nosotros.

3)   Al no estar inscrito nuestro derecho en el Registro, ningún banco nos dará un préstamo hipotecario sobre ese bien y, difícilmente, vamos a poder venderlo a otra persona.

4)   Al constar, el inmueble, en el Registro a nombre del vendedor, este puede, perfectamente, vendérselo a otra persona, en escritura publica, y no podríamos hacer nada: el derecho de ese tercero tiene preferencia sobre el nuestro y solo podríamos reclamar, al vendedor, por los daños y perjuicios sufridos.

Hipotecas Desde la doble visita al notario hasta el reparto de los gastos: pasos para pedir una hipoteca con la nueva ley

• Se limitan las comisiones por amortización anticipada y se establece quién debe afrontar los gastos de las hipotecas
• Las condiciones para que una entidad inicie los trámites de desahucio se endurecen y se prohíben las cláusulas suelo

14.06.2019 | actualización 12:49 horas

 

PorPEDRO L. MANJÓN

La nueva ley hipotecaria, aprobada de forma definitiva por el Congreso de los Diputados el pasado mes de febrero, entra en vigor este domingo 16 de junio, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). La norma incluye novedades en casi todos los puntos de una hipoteca: se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario y se endurecen las condiciones para que un banco pueda iniciar los trámites de desahucio.

De esta forma, los consumidores que vayan a firmar una hipoteca desde este lunes 17 de junio deben saber, además, que la entidad financiera va a analizar en profundidad su solvencia, que tienen que recibir unos documentos por parte del banco con la suficiente antelación para estudiarlos, que serán dos las veces que deban acudir al notario y que el banco puede obligar al que quiera un crédito de este tipo a hacerse un seguro, aunque no tiene que ser el que le ofrezca.

Estas son las principales novedades de la ley hipotecaria.

Primer paso: la solvencia del cliente

La ley establece, para empezar, que la publicidad debe indicar, entre otros puntos, el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar un seguro o no.

Si al cliente le ha convencido y pide la hipoteca a un banco, la entidad debe evaluar "en profundidad" su solvencia teniendo en cuenta, entre otros aspectos, "la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos". Si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe tener en cuenta el nivel previsible de ingresos entonces.

Otra de las cosas que señala la ley es que la solvencia no se puede basar solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este siempre va a revalorizarse, algo que no tiene por qué ocurrir, tal y como se demostró en la última crisis. Es decir, que se debería acabar con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda y sin otras garantías.

El banco solo podrá conceder el crédito si la evaluación de la solvencia indica que es probable que el cliente pague. Después de todo esto, el banco puede denegar la hipoteca. Si lo hace, tendrá que informar "por escrito y sin demora" al consumidor y a su avalista, si lo tuviera, y motivar el porqué.

Antes de firmar, ¿qué documentación debo tener?

Si la entidad financiera está decidida a conceder el préstamo, debe dar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma del contrato.

Entre ellos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en la que estará la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas…). Este documento tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad.

También tendrá que proporcionar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informe al consumidor de varios conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.

Si el préstamo es a interés variable, la entidad financiera debe aportar un documento específico en el que haga una simulación de cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

Además, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Y si el banco exige al prestatario un seguro para cubrir impagos o un seguro de hogar, tiene que entregarle por escrito las condiciones que pide.

La ley exige también que se advierta al consumidor que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. El banco debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una manifestación firmada por él en la que declare que efectivamente la tiene y que le ha sido explicada.

¿Cuál es el papel del notario ahora?

El notario tiene que aclarar todas las dudas que el consumidor tenga antes de firmar el contrato hipotecario. Lo hará en una primera visita, gratuita para el cliente, en la que éste debe ser informado de las cláusulas del préstamo de forma exhaustiva y donde debe completar un test sobre la documentación y la información entregada.

Esta primera visita debe efectuarse como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Si el notario considera que está todo correcto y que el cliente entiende lo que significa la documentación, entonces extenderá un acta sin coste. Es el momento de fijar una segunda visita al notario.

¿Esto significa que tengo que ir dos veces al notario?

Sí, así lo exige la ley. Después de esa primera visita debe efectuar una segunda, que es donde se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario. De esta forma pasa a la historia lo que ocurría antes: conocer al notario en el mismo momento en el que se constituía la hipoteca.

El objetivo de todo esto es, según la ley, "recuperar la confianza de los prestatarios", dar más seguridad jurídica, potenciar "la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen" y ofrecer un "justo equilibro entre las partes".

Antes se ha mencionado algo de un seguro, ¿me puede obligar el banco a contratar uno?

Sí. Y eso que las ventas vinculadas -las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos- quedan prohibidas desde ahora. Sin embargo, la ley permite que el banco pueda exigir un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. Eso sí, no puede imponerlo: el cliente elegirá el que quiera siempre que cumpla con las exigencias que establece la entidad.

Como excepción, el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y la persona que lo avale -su cónyuge, pareja de hecho o pariente por consanguinidad- contraten "ciertos productos financieros". Eso sí, todos deben recibir información precisa y detallada de esta operación.

Otra de las cosas que se permiten es la venta combinada de préstamos. Es decir, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como pueden ser un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.

Y los gastos de la hipoteca, ¿quién los paga ahora?

El consumidor solo paga los gastos de tasación. Respecto al coste de las copias de la escritura, el gasto es asumido por quien las pida.

El banco afronta el resto: gastos de gestoría, coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el llamado impuesto de las hipotecas que tanto ha dado que hablar en los últimos meses.

¿Qué pasa con las comisiones?

Según la normativa, solo se pueden repercutir "gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".

Además se establece de forma clara el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que pagar una comisión. Eso sí, la norma establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (denominada pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero pone límites.

Entonces, si amortizo, ¿cómo quedan ahora las comisiones?

Depende de si el crédito es a tipo variable o a tipo fijo.

A tipo variable, el banco solo podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de préstamo o del 0,25% durante los tres primeros años. La ley es clara en que solo se puede aplicar una de las dos comisiones, en ningún caso las dos.

Si la hipoteca tiene un tipo de interés fijo, las condiciones son diferentes. Durante los diez primeros años de vigencia del contrato (o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo en caso de hipotecas mixtas) la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Una vez pasados estos diez primeros años, y hasta el final de la vida del préstamo, el límite será del 1,5%.

¿Y qué pasa con la comisión de apertura?

La ley señala que, si se pacta entre ambas partes que haya una comisión de apertura, se tiene que abonar de una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. Incluida una comisión de moneda si fuera una hipoteca efectuada en otra divisa que no fuera el euro.

¿Hay más novedades sobre las comisiones?

Sí. En caso de novación y subrogación, y siempre que sea un contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro a tipo variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. Eso, durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después el banco no puede exigir compensación o comisión alguna por este punto.

¿Eso significa que no tengo que pagar nada en caso de subrogación?

No. La ley marca que en ese caso hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abonó cuando se constituyó el crédito.

¿Y qué ocurre con las cláusulas suelo?

La ley las prohíbe cuando se contrate una hipoteca con tipo de interés variable. Así que si el euríbor baja, la cuota también tendrá que descender.

Eso sí, la norma establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo. Es decir, el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo (como ocurre ahora) los intereses a abonar -siempre dependiendo del diferencial pactado- podrán ser igual a cero, pero nada más.

Si no puedo pagar, ¿qué intereses de demora me aplicarán?

La ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

Si la cosa empeora, ¿cuándo puede iniciar los trámites de desahucio el banco?

La ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite lo que se denomina el vencimiento anticipado.

Solo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo si hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de abonar equivale al 3% del capital prestado.

En la segunda mitad del préstamo el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.

¿Dice algo la nueva ley sobre la dación en pago?

No. La ley hipotecaria no menciona la dación en pago. Con todo, en el contrato se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.

Si contrato una hipoteca en otra moneda, ¿puedo cambiarla a euros?

Sí, puede hacerlo si la mayor parte de los ingresos o activos los tiene en euros. El tipo de cambio será el establecido por el BCE en la fecha que se solicite la conversión, salvo que en el contrato se ponga otra cosa.

¿Tiene carácter retroactivo la ley?

No, como norma general. Solo hay dos excepciones: en caso de novación y subrogación y en el de vencimiento anticipado.

De esta forma, si a partir de ahora se hace una novación o una subrogación regirá la nueva ley hipotecaria, aunque se haya firmado el contrato antes de su entrada en vigor.

También se aplicará a todas las hipotecas la nueva disposición sobre vencimiento anticipado, sobre cuándo puede iniciar el banco los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio.

Esto ocurrirá en todos los casos, pero tiene dos excepciones: si el cliente alega que las condiciones que tiene son más favorables que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento anticipado, estén en la fase en la que esté.