CAMBIOS EN EL ALQUILER DE LA VIVIENDA

 

Hoy 24/08/2012

Se aprueba los cambios en el alquiler de vivienda El casero podrá desahuciar al inquilino que no page en 10 días

 

El consejo de ministros ha aprobado el proyecto de ley que modificará los alquileres de viviendas, cuyo anteproyecto presentó en mayo.

Entre los puntos a destacar se encuentra el plazo que tiene el inquilino moroso de 10 días para pagar la deuda y que la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener una sentencia. el gobierno busca reducir el proceso de desahucio y evitar "la picaresca en los contratos de alquiler"

La ministra de fomento, Ana Pastor, ha señalado que con la normativa actual el propietario se ve obligado a acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio.

Recordemos que en diciembre de 2009 entró en vigor en España el conocido “desahucio exprés”, una norma que iba a permitir “echar” al moroso de manera más rápida de lo que venía ocurriendo. y en noviembre del año pasado entró en vigor la ley de medidas de agilización procesal que iba a permitir a los propietarios desalojar al inquilino moroso o conseguir que le pagara la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo). sin embargo, ambas leyes apenas han tenido los efectos esperados. los expertos se quejan de que el gran problema es que los juzgados están atorados y necesitan más medios económicos y más recursos humanos Fernando Encinar, Jefe de estudios de idealista.com, opina que “llevamos décadas con un mercado de alquiler raquítico y muy alejado de los parámetros europeos. la aprobación de nuevas medidas en los contratos de alquiler puede ayudar a mejorar la situación actual aumentando la oferta y ajustando precios. y no solo es beneficioso para el mercado inmobiliario: un alquiler más fuerte, robusto y grande beneficia a la economía, permite mayor movilidad laboral que aumenta el empleo y facilita la emancipación de los jóvenes españoles de casa de sus padres. son buenas noticias "

¿Cómo funcionará la nueva ley del mercado de alquiler?

Con la nueva ley, se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, "y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites".

Asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del secretario judicial que se empleaba hasta ahora además, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución a favor del propietario que sufre la morosidad del arrendatario otros aspectos importantes de la nueva ley que se aprobará en el consejo de ministros son los siguientes:

- duración de los contratosA partir de ahora, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes, hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa", aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo, también se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática", aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto

- actualización de las rentas

Hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactado al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta

- compra de viviendas alquiladas

Quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro

- deducción del alquiler las reformas

El inquilino podrá deducir del alquiler de un piso los gastos de las reformas y mejoras llevadas a cabo en la vivienda

- medidas fiscales

Se establecen nuevas exenciones en el impuesto de la renta de no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda, entre el 60% y el 100%.

Además, se introducen exenciones fiscales para los bienes inmuebles de entidades no residentes en España. el impuesto de bienes inmuebles pasará del tipo especial del 3% como hasta ahora, a estar exento para las entidades no residentes se modifica el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para flexibilizar sus requisitos y potenciar su actividad.

El gobierno ha modificado el régimen fiscal de las socimi para que éstas no paguen impuestos, ya que su nuevo régimen fiscal será cero, no obstante, sí tendrán que tributar los accionistas que reciban beneficios de las socimis, las socimi son sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, similares a los conocidos reits, sin embargo, hasta ahora las socimi eran menos atractivas ya que tenían una tributación del 18% mientras que los reits están exentos del pago de impuestos

- bonificaciones fiscales en el impuesto de sociedades

La nueva ley contempla bonificaciones fiscales del 85% en el impuesto de sociedades para el arrendamiento de inmuebles. el objetivo es que la gente tenga más capacidad de adquirir el “stock” de vivienda que hay en España

ALQUILER

PREGUNTA
Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?
Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

RESPUESTA
La regla general de los con¬tratos es que, una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.
En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.
A continuación analizaremos qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.
En caso de desistimiento del inquilino:
¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no?.
El desistimiento en términos legales consiste en una declara¬ción de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestán¬dole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.
Es una facultad extraordina¬ria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expre¬samente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresa¬mente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos. Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.
Contratos anteriores al 1 de enero de 1995
En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antela¬ción. Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrenda¬dor con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir. La norma es clara.
En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provo¬car el desahucio. Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.
Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.
En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino, tiene la facultad de desistir porque así
se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:
• Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
• Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.
¿Y tiene que pagar indemni¬zación al arrendador?.
Sólo deberá pagar una indem¬nización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.
El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato. Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.
Resto de contratos
En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de de¬sistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas corres¬pondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:
• Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.
• Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.
Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemniza¬ción al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. 0 dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización. Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

ALQUILERES

PREGUNTA
El día 1 de junio del año 1996, se firmó un contrato de arrendamiento por cinco años de duración, pero nunca fue renovado. Actualmente la vivienda objeto del contrato continua ocupada por el arrendatario. ¿En qué situación se encuentra el arrendatario?
¿Se trata por tanto de un contrato indefinido?

Respuesta
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1566 del Código Civil (C.C.), si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es decir, transcurrido el plazo de cinco años, el arrendatario permanece disfrutando durante 15 días de la vivienda arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por el tiempo que establece el artículo 1577 C.C. y artículo 1581 C.C. a menos que haya precedido requerimiento.
En definitiva, aunque en el primitivo contrato de arrendamiento se hubiera establecido una duración concreta para el contrato de cinco años, en el nuevo contrato que surge de la tácita reconducción, no se toma en consideración ese período de duración, sino que sé estará a la periodicidad en el pago de la renta por imposición del artículo 1581 C.C., de tal forma que si ésta se paga de forma mensual, que es el supuesto más frecuente, el contrato se prorroga por un mes cada vez.
En efecto, la Jurisprudencia es unánime en considerar que, la relación jurídica que surge de la tácita reconducción, consiste en un nuevo contrato de arrendamiento. No se trata por tanto de la continuación o prórroga del mismo contrato de arrendamiento, sino de uno nuevo.
Por todo ello, la situación del arrendatario es que se encuentra el contrato reconducido mes a mes, si el pago de la renta se _hace mensualmente, por lo que cada mensualidad el arrendador puede dar por extinguido el contrato.