2021-10-27
2021-10-05
Qué tipo de vivienda puedo construir en un terreno rústico: el resquicio de las casas prefabricadas:
La pandemia del coronavirus ha generado un interés creciente por tener una propiedad en el pueblo, alejada de las grandes aglomeraciones y cerca de la naturaleza. Así, muchos han valorado levantar algo en algún terreno rústico heredado. La ley, evidentemente, no deja. Sin embargo, se puede encontrar grietas.
Ese resquicio se puede hallar en las casas prefabricas, un sector en auge que también está experimentando un crecimiento desde el comienzo del Covid-19. Y, precisamente, por su amplia oferta y rapidez de construcción que permiten disfrutar de una vivienda unifamiliar en el pueblo. Sin embargo, la mayor parte de las viviendas prefabricadas se guían por la misma normativa que las tradicionale
Así, el buscador de casas prefabricadas FacilHouse explica en su página web que una vivienda prefabricada en terreno no urbanizable o rústico continúa siendo una vivienda y, por tanto, no se puede levantar. "La construcción de una casa en suelo no urbanizable goza de idénticas condiciones urbanísticas ya sea ésta una construcción tradicional o prefabricada", explica en su blog. "Las restricciones urbanísticas de los terrenos rústicos son respecto al 'uso' de la vivienda que se pretende instaurar, y no respecto a su sistema constructivo", añade.
Qué pasa con las casas prefabricadas móviles
El único resquicio de la norma que permitiría disfrutar de una pequeña vivienda en un terreno rústico es si esta es una casa prefabricada móvil, es decir, no está anclada el suelo, y es autosuficiente, es decir, no necesita estar conectada a los suministros de agua, energía y residuos. "Por lógica, este tipo de casas pueden burlar la normativa urbanística, ya que pueden implantarse sin acometidas de servicios", explica el buscador.
A pesar de esta grieta en la norma, FacilHouse explica que el ayuntamiento de turno podría abrir un expediente disciplinario si se considera que se está haciendo trampa, es decir, "que se lleva a cabo un uso indebido de 'vivienda' en un suelo no autorizado para ello". Así, el portal recomienda que antes de instalar nada se debe consultar al ayuntamiento y buscar asesoramiento de un arquitecto de la zona, que esté acostumbrado a tratar con ese ayuntamiento en particular y que conozca las particularidades de su normativa urbanística.
Fuente:
Madrid
• ALQUILER USO DISTINTO VIVIENDA- INGRESO FIANZA EN CONSELLERIA M806 - PAGO DEL ITP
A diferencia de lo dispuesto en el caso de los arrendamientos de vivienda, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, nuestra legislación permite al arrendatario subarrendar la finca o, incluso, ceder el contrato de arrendamiento suscrito, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siempre y cuando dichas acciones no se encuentren prohibidas de forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto de ser así primaría la voluntad de las partes.
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Por ello, para el supuesto en que se lleve a cabo tal subarriendo o cesión cuando exista prohibición expresa para ello en el contrato, ello será causa de resolución del contrato suscrito como consecuencia del incumplimiento de los términos en él recogidos.
En este sentido, en caso en que no exista tal prohibición, tanto la cesión como
el subarriendo podrá llevarse a cabo, exigiéndose únicamente para ello la
comunicación de forma fehaciente al arrendador de la cesión o subarriendo
realizado en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieren concertado,
facultando al arrendador a resolver el contrato en caso de no llevar a cabo tal
comunicación en el plazo establecido.
Como contraprestación a dicha situación, y salvo pacto distinto entre las partes, se prevé que el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en vigor un 10% en caso de subarriendo parcial o un 20% de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
Así mismo, debe tenerse en cuenta que, a pesar de que no se entenderá que se ha producido una cesión del contrato, en los casos en que se proceda a modificar la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, nuestra legislación igualmente faculta al arrendador a la elevar la renta en estos supuestos en función de lo expuesto anteriormente.
Por todo ello, en virtud de lo expuesto, vemos como nuestra legislación sí que permite ceder parcial o totalmente los derechos de los que disponemos como arrendatario del inmueble arrendado, siempre atendiendo a lo pactado en su día en el contrato de arrendamiento suscrito y cumpliendo los requisitos que exige nuestra legislación para que ello se haga de forma ajustada a derecho ya que en caso contrario ello supondría causa de resolución del contrato firmado.
La obligación de depositar la fianza del alquiler en la Comunidad Valenciana
El arrendador debe exigir la fianza en el momento de la formalización
del contrato de arrendamiento. Y el arrendatario tiene la obligación de
entregarle dicha cantidad.
¿Cuál es el importe de la fianza?
En relación con la constitución de
la fianza, cuando se celebre un contrato de arrendamiento será obligatoria
la exigencia de prestación de fianza. Esta será el importe equivalente
a una mensualidad de la renta si se trata de
una vivienda y dos mensualidades en caso de arrendamiento
para uso distinto a vivienda (locales, negocio o industria). Si la
cuantía no esta establecida en el contrato esta será el equivalente al 1% del
valor catastral del inmueble.
¿Cuál es el plazo para depositar la
fianza del alquiler?
El deposito de la fianza deberá de
ingresarse en el plazo máximo de 15 días hábiles siguientes a la
celebración del contrato de arrendamiento.
¿Dónde se deposita la fianza del
alquiler en la Comunidad Valenciana?
En relación con el depósito de
la fianza, el arrendador deberá de ingresar el importe de la misma en la cuenta
que determine la Conselleria de Economía y Hacienda.
Si nos centramos en la Comunidad
Valenciana, el depósito de la fianza se puede hacer en los Registros de la
Dirección General de Hacienda de Valencia, Castellón o Alicante.
En Valencia también se puede hacer
en el Registro General de la Conselleria de Hacienda.
Siempre que se haya firmado el
oportuno convenio, también se admite la presentación en cualquier otro Registro
de cualquier órgano administrativo perteneciente a la Administración
General del Estado, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos.
¿Qué documentación hay que aportar
para el depósito de la fianza?
- Contrato de arrendamiento (fotocopia)
- Fotocopia de los NIF tanto del arrendador como
del arrendatario
- Último recibo de IBI del inmueble objeto del
arrendamiento (fotocopia)
- Autoliquidación, que dependiendo de los casos
podrá ser:
- Modelo 805. Autoliquidación fianzas por
arrendamientos urbanos en régimen de concierto
- Modelo 806. Autoliquidación fianzas por
arrendamientos urbanos
- Modelo 807. Actualización de la fianza por
arrendamientos de fincas urbanas
Para ampliar información se puede
acceder a la página de la Generalitat
Valenciana, Conselleria de Hacienda y Modelo Económico.
¿Existe obligación de actualizar la
fianza del alquiler?
Lo habitual es que no se actualice
la fianza durante los cinco primeros años del contrato de arrendamiento, salvo
que este se haya renovado con anterioridad. En caso de renovación de la
renta, la fianza se revisará en la misma proporción.
¿Qué sucede si no se deposita la
fianza?
El incumplimiento del depósito de la
fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana está regulado en el artículo
68.13 de al Ley 8/2004 de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de
la Comunidad Valenciana, y es considerado como una infracción
grave, y puede llevar aparejada una multa de hasta 3.000 euros,
además de los recargos e intereses de demora correspondientes.
¿Qué tipo de sanciones conlleva el
incumplimiento de depositar la fianza del alquiler?
Si no se deposita la fianza en el
plazo máximo de 15 días hábiles, el arrendador será el responsable de
ello, por ser el obligado a su ingreso, y por ello podrá ser sancionado
con una multa, recargo e intereses de demora.
El recargo a aplicar será
del 5, 10 o 15%, sin exigencia de intereses de demora, si el ingreso se
efectúa dentro de los tres, seis o doce meses siguientes
respectivamente, al término del plazo voluntario de ingreso (15 días
hábiles desde la fecha de celebración del contrato), si se ingresa
voluntariamente con el principal en el momento de efectuar el
depósito de la fianza.
Cuando no se ingrese voluntariamente con el principal, así como cuando
hayan transcurrido más de doce meses, no consignará cantidad alguna en concepto
de recargo. En este supuesto, le será girada por la Administración la
correspondiente liquidación por el recargo del 20% y los correspondientes
intereses de demora, por el ingreso de la fianza sin previo requerimiento.
¿Afectan las garantías
complementarias al depósito de la fianza?
Al margen de la fianza, que nunca
podrá ser superior a la establecida anteriormente, el arrendador podrá exigirle
al arrendatario otras cantidades para garantizar tanto el impago de rentas como
para otros daños que se puedan ocasionar en el inmueble, pero estas cantidades
no deberán de ingresarse en la Conselleria.
¿Cuándo y cómo
se solicita la devolución de la fianza?
Una vez se ha extinguido el contrato
de arrendamiento, el arrendatario puede solicitar la devolución de la fianza
siempre que no se hayan producido daños en el inmueble imputables al
arrendatario o este adeude rentas o gastos por suministros o comunidad entre
otros.
El arrendador tendrá un plazo de un
mes para su devolución desde la entrega de las llaves, y en caso de no
devolverse en este plazo devengará el interés legal según establece el artículo
36. 4 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
No debemos olvidar que además de la
fianza también se ha de abonar el
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), por la constitución de
un contrato de arrendamiento y lo debe abonar el arrendatario de la vivienda.
Importante: Además de la fianza, si
lo que alquilar este sujeto a IVA e IRPF deberás de tener claro cuales son
las obligaciones
del arrendador y arrendatario.
¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se compra un inmueble? ¿Y cuándo se arrienda un inmueble? ¿Es diferente si se arrienda una vivienda a un local de negocio? En este artículo te damos las respuestas a estas preguntas entre otras.
Hay que recordar que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), además de cuando se compra un inmueble, también se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y lo debe abonar el arrendatario de la vivienda.
Se trata del Impuesto olvidado o, incluso, desconocido
para muchos en el ámbito de los arrendamientos urbanos, aunque debemos partir
de que el mismo afecta exclusivamente a las viviendas, ya que a los
locales de negocio se le aplicará el IVA.
Algunas Comunidades Autónomas han comenzado a exigir
la cuota de ITP a los arrendatarios o inquilinos de viviendas. Son muchos los
arrendatarios que se pregunta o desconocen la figura del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) al
formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda, pues por su propia
denominación, la mayoría de las personas entienden que es aplicable a la
compraventa, pero no cuando nos encontramos ante un alquiler. Algunas Comunidades
Autónomas están empezando a exigir su pago con un carácter retroactivo de
cuatro años y un mes en los arrendamientos, y es el inquilino quien debe
hacer frente al pago.
¿Por qué se paga en el régimen de alquiler de
vivienda un impuesto que, generalmente, es aplicable a la compra de un
inmueble?
El alquiler es considerado, a efectos
legislativos, una adquisición onerosa como lo es la compra. Por tanto, dicho
impuesto no se paga sólo por transmisión (pese a su nombre) sino ante cualquier
adquisición de un bien o derecho, como constituye el derecho de usabilidad
de la vivienda por parte del inquilino o arrendatario.
Pero recuerde, dicho impuesto no afecta a todos los
contratos, sino tan solo serán responsables los
arrendatarios y arrendadores de viviendas, no los locales de negocio
ni las viviendas utilizadas como oficinas o despachos, ya que a estos
arrendamientos de uso distinto al de vivienda se les aplicará el IVA.
Importe a pagar
La legislación que regula el ITP contempla
una escala de precios que se aplica a nivel nacional, aunque al ser
un tributo cedido a las comunidades autónomas, cada una de ellas posee la plena
libertad de fijar el tipo que desee.
En general, el importe a satisfacer se calcula
aplicando una escala de gravamen sobre la cantidad total a pagar durante
toda la vigencia del contrato.
Atención. La base
será la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración
del contrato. Si no constase plazo se computará un mínimo de seis años, sin
perjuicio de las liquidaciones adicionales si después continua vigente más
tiempo. En los contratos que tengan prórroga forzosa, se computará, como
mínimo, un plazo de duración de tres años.
Respecto a cuál es la tarifa que hay que aplicar
para obtener la cuota tributaria, tenemos que acudir al Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido de la Ley del ITP y
AJD), y en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (reglamento del impuesto),
donde se establecen las escalas a tener en cuenta, siempre que la Comunidad
Autónoma no hubiese aprobado otra tarifa, pues en este caso, habría que estar a
la fijada por esta.
La cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá
aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado la
tarifa, se aplicará la siguiente escala:
Euros
Hasta 30,05 euros .. .. … .. … .. … .. … … 0,09
De 30,06 a 60,10 .. .. … .. … .. … .. … .. … 0,18
De 60,11 a 120,20 … .. … .. … … .. … .. … 0,39
De 120,21 a 240,40 … … .. … .. … .. … .. . 0,78
De 240,41 a 480,81 … … .. … .. … .. … .. . 1,68
De 480,82 a 961,62 … … .. … .. … .. … .. . 3,37
De 961,63 a 1.923,24 . .. … .. … .. … .. … . 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 .. … .. … .. … .. .. 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 .. … .. … .. … .. .. 30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
Por ejemplo:
• Si la renta total a pagar (base
imponible) está entre 3.846,49 y 7.692,95 € por un periodo mínimo de 3 años de
contrato, el ITP a pagar es de 30,77 €.
• Si la renta del alquiler supera los 7.692,96 euros, el
impuesto será de 0,0024040 euros por cada 6,01 euros.
En este caso a un alquiler con una renta de 600 €/mes
le corresponde pagar 86,4€ (21.600 euros de base imponible (600×36 meses) /
6,01×0,024040).
Responsable del pago
El obligado al pago a título de
contribuyente será el arrendatario, cualesquiera que sean las
estipulaciones establecidas por las partes en contrario. Ahora bien, también
aparece contemplada la responsabilidad subsidiaria del arrendador, si
este hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario
justificación de haber satisfecho este impuesto.
Atención. El obligado
al pago es el arrendatario que es localizado a través de los depósitos de
fianza que el arrendador ha realizado en el organismo competente de cada
Comunidad Autónoma.
¿Cómo y dónde se paga este impuesto?
Existen dos modalidades de abono:
• Al adquirir en los estancos el
Modelo timbrado de contrato de arrendamiento.
• Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo
600, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda
usada.
Por tanto, en el supuesto de confeccionar un contrato de arrendamiento en “papel
común” no se infringirá norma o precepto alguno, si se acompaña el citado
contrato con la correspondiente liquidación del ITP-AJD mediante el modelo 600.
Plazo para el pago
El abono de este impuesto ha de hacerse
efectivo en los 30 días hábiles posteriores a la firma del
contrato de alquiler y por toda la duración del contrato (y no cada
año). Tan sólo se pagaría cada año si el mismo fuera a prorrogarse de año en
año.
Por último, tenga presente que todo inquilino
que no esté al día puede recibir de Hacienda la notificación de
liquidación provisional y después, si no presenta alegaciones, la
carta de pago (con intereses de demora). Este requerimiento puede conllevar una
sanción del 50% para deudas elevadas o si se constata la intención de
defraudar.
Alquiler de viviendas y pago del ITP
Recuerde que aunque el alquiler de viviendas a
particulares no lleva IVA, los inquilinos están obligados a satisfacer
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), al formalizar el
contrato de arrendamiento.
Atención. El ITP, se
aplicará bien al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante
compraventa, o por la formalización de un contrato de arrendamiento de
vivienda, debiendo abonarlo el arrendatario.
El Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP) es bastante desconocido para el inquilino, tanto que
apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo llegan a reclamar. No
obstante, existe y está contemplado en la Ley.
Modelo 806 de hacienda
http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-fianzas
EJEMPLO de responsabilidad por no depositar la fianza:
Si el arrendador
no ha depositado la fianza, es casi seguro que la Agencia Tributaria (Hacienda) no
le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción
del alquiler, en los supuestos que procedan, ya que es una exigencia
legal el previo depósito de la fianza para acogerse a estas deducciones.
Imaginaros que el
arrendatario o inquilino ha pagado la fianza establecida
en el contrato de arrendamiento y se ve perjudicado cuando
pretende deducirse el alquiler de la vivienda y no puede, o una vez efectuada
Hacienda le envía una declaración paralela reclamándole dichas deducciones. En
estos casos es evidente que se ha producido un daño imputable
al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales, lo que
según nuestra opinión derivaría en una responsabilidad por no depositar la
fianza arrendaticia con la consecuencia de indemnización de daños y perjuicios.
Por tanto, el
inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole
la reparación de los daños y perjuicios causados por el
incumplimiento de sus obligaciones contractuales. El obligado a probar
los perjuicios es el inquilino, de ahí la importancia para el éxito de la
pretensión ante el Juzgado de que acredite o pruebe suficientemente todos estos
extremos, como por ejemplo el importe deducido por el alquiler que ha sido
rechazado por Hacienda, las devoluciones que haya tenido que hacer a Hacienda,
etcétera.
Antes de iniciar
el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax
con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el
importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su
pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones
judiciales. Este burofax, también nos servirá en el caso de acudir a un juicio,
para acreditar el intento de solución extraprocesal del asunto
y para que le impongan, en su caso, las costas del juicio al demandado.
RESUMEN:
La responsabilidad
por no depositar la fianza puede derivar en responsabilidad
administrativa (MULTA) y en la condena del arrendador a la indemnización
de los daños y perjuicios que acredite el inquilino por el incumplimiento
de sus obligaciones.
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