¿Es necesario escritura ?

¿Es necesario escritura pública para ser propietario?

Habitualmente cuando compramos una vivienda, piso o local lo hacemos en escritura pública ante Notario que luego llevamos la Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad a nuestro nombre.

Sin embargo, ni la firma en escritura pública ante Notario ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son obligatorios para adquirir la propiedad de un inmueble. Es cierto que son trámites aconsejables, pero realmente podemos ser propietarios sin los mismos.

En nuestro derecho rige, para el contrato de compraventa, la libertad de forma. Es decir, no es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, sino que podemos hacerlo en un contrato privado e incluso de manera verbal, aunque, en este último caso, tendremos que probar la realidad de la venta.

 Lo que sí se exige para poder ser propietarios es que, junto con el contrato de compraventa (ya sea en escritura       pública o en contrato privado) se dé la entrega de la posesión del inmueble.

Esta es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega), que es la que provoca el cambio de titularidad de un inmueble.

Cuando hacemos la compraventa en escritura ante notario, la simple escritura supone la entrega física del inmueble. Pero cuando lo hacemos en contrato privado, para poder ser propietarios, se exige que, en el contrato, se especifique la entrega de la posesión para que se de el cambio de titular.

Por lo tanto, podemos ser perfectamente propietarios si tenemos un contrato de compraventa a nuestro nombre y la posesión de la finca comprada.

No hay que confundir los contratos de compraventa en los que se nos hace entrega de la posesión (que nos convierte en propietarios) con los que no se hace entrega de la posesión ( la gran mayoría) reservándose esa entrega para cuando se haga la escritura pública ante Notario

Las razones habituales son las siguientes:

  1)   El comprador o el vendedor no pueden pagar impuestos en este momento: si hacemos una compra en escritura pública, el Notario está obligado a informar a Hacienda de esta y esta puede exigirnos el pago de los impuestos que correspondan. En documento privado, esto no sucede porque el acuerdo queda entre comprador y vendedor

2)   El vendedor no puede, por ahora, hacer la escritura porque la vivienda aun no esta a su nombre: Pensemos en una herencia que aun no se ha tramitado. El heredero puede vender el inmueble que le va a tocar en la misma, porque necesita dinero, pero no puede hacerlo en escritura porque la finca aun aparece a nombre del difunto. Las partes hacen una compraventa privada y dejan la escritura para cuando se tramite la herencia.

Ventajas

1)   Nos ahorramos el pago, por ahora, de los impuestos que supone la venta.

2)   Evitamos que, terceros ajenos al comprador o vendedor, puedan tener conocimiento de la compraventa.

3)   Si tenemos deudas, nuestros acreedores no podrán embargarnos ese inmueble porque el mismo no esta inscrito en el Registro de la Propiedad a nuestro nombre

Inconvenientes

1)   La compraventa en documento privado no tiene acceso al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no la podremos poner a nuestro nombre.

2)   El que el inmueble este a nombre, en el Registro, del vendedor puede provocar que se inscriba un embargo por una deuda de este y nos obligue a interponer

un procedimiento de tercería de dominio donde tendremos que demostrar que, realmente, el dueño no es el vendedor-deudor, si no nosotros.

3)   Al no estar inscrito nuestro derecho en el Registro, ningún banco nos dará un préstamo hipotecario sobre ese bien y, difícilmente, vamos a poder venderlo a otra persona.

4)   Al constar, el inmueble, en el Registro a nombre del vendedor, este puede, perfectamente, vendérselo a otra persona, en escritura publica, y no podríamos hacer nada: el derecho de ese tercero tiene preferencia sobre el nuestro y solo podríamos reclamar, al vendedor, por los daños y perjuicios sufridos.