PREGUNTA

¿Cómo se ejecuta una condición resolutoria?

RESPUESTA

La ejecución consiste en una no¬tificación fehaciente (burofax o acta notarial de notificación) efectuada por el vendedor (acreedor) al comprador (deudor) en el que se manifiesta la voluntad de resolver el contrato, lo que supone la restitución del inmueble al vendedor y la devolución de lo percibido para el comprador excepto los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento (Art 1.504C.c). Se recomienda siempre, antes de notificar la resolución, requerir de pago (mediante acta notarial o burofax) al comprador otorgándole un plazo para ello y solicitándole explicaciones de su retraso.
Es válido también acumular el requerimiento de pago y la resolución en una sola notificación siempre que se otorgue un plazo al comprador para ponerse al corriente.
El requerimiento de pago no es preceptivo pudiéndose notificar directamente la resolución. En caso de que el comprador no se allane por escrito a la resolución será necesario ir a los Tribunales; no basta para inscribir de nuevo en el Registro el inmueble a favor del vendedor la notificación resolutoria y la ma¬nifestación de impago efectuada unilateralmente por el vendedor.
Una vez notificada la resolución sólo se podrá exigir a los Tribunales la resolución del contrato, no pudiendo pretender el cobro del precio pendiente.

ALQUILER

PREGUNTA
Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?
Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

RESPUESTA
La regla general de los con¬tratos es que, una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.
En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.
A continuación analizaremos qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.
En caso de desistimiento del inquilino:
¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no?.
El desistimiento en términos legales consiste en una declara¬ción de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestán¬dole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.
Es una facultad extraordina¬ria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expre¬samente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresa¬mente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos. Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.
Contratos anteriores al 1 de enero de 1995
En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antela¬ción. Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrenda¬dor con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir. La norma es clara.
En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provo¬car el desahucio. Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.
Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.
En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino, tiene la facultad de desistir porque así
se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:
• Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
• Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.
¿Y tiene que pagar indemni¬zación al arrendador?.
Sólo deberá pagar una indem¬nización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.
El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato. Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.
Resto de contratos
En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de de¬sistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas corres¬pondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:
• Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.
• Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.
Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemniza¬ción al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. 0 dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización. Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

DUDAS EN LA COMPRA

PREGUNTA
Estoy viendo una vivienda para comprar, pero tengo una duda. En las escrituras de la casa solo figuran dos plantas cuando en realidad esta tiene dos plantas y bajo cubierta. Quisiera saber cuales serian los problemas que puedo tener por este motivo.
El propietario me dice que no va a pasar nada ya que la casa lleva así 20 años, pero yo no se si fiarme o si buscar otra cosa.

RESPUESTA
La edificación se debe corresponder con:

• El planeamiento urbanístico del municipio. Si excede la edificabilidad puede cometer una infracción urbanística sanciona¬ble con multa e incluso derribo.

• Las escrituras de compra¬venta. De lo contrario habría problemas para que el vendedor respondiese en caso de vicios ocultos, etc.

• El Registro de la Propiedad. De lo contrario no podrá usar la parte no inscrita como garantía. Por ejemplo, al pedir un prés¬tamo hipotecario.

• El Catastro. Para tributar por la superficie construida que realmente posee.

No obstante, si la parte de la edificación `no oficial' está en buen estado, el Ayuntamiento no conoce su existencia ni ha sancionado hasta ahora, no piensa pedir hipoteca o no le interesa la mejor tasación de la edificación, entonces, compre. No hay ningún problema.

PEDIR CUENTAS A LA COMUNIDAD

PREGUNTA

¿Puede el propietario de un inmueble solicitar al Administrador de la Comunidad, la exhibición de la contabilidad y los justificantes correspondientes a los últimos cinco años? ¿Qué momento es el adecuado para hacerlo?.

Respuesta

El Administrador de la Comunidad de Propietarios responde entre sus obligaciones con la de custodiar toda la documentación relativa a la Comunidad y tenerla a disposición de los titulares.

De esta forma, los copropietarios como tales, disfrutan de un derecho de información que les permite solicitar la exhibición de los documentos referentes a la contabilidad de la Comunidad, si bien este derecho cuenta con ciertos límites o condiciones para su ejercicio, en virtud del principio de seguridad jurídica y de ordenación de la economía, no pudiendo solicitarse constantemente la referida información.

Normalmente, junto con la convocatoria de la Junta General Ordinaria se remite a los copropietarios las cuentas y el presupuesto que será objeto de aprobación, momento a partir del cuál los vecinos cuentan con un período de información comprendido entre la convocatoria y la celebración de la Junta, durante el que podrán exigir al Administrador la exhibición de los justificantes, cuentas, facturas, etc... relativas al ejercicio económico de que se trate, no pudiendo hacerse respecto de los anteriores, puesto que una vez aprobado en Junta, el ejercicio económico queda cerrado.

Por tanto, únicamente podrá examinar la contabilidad de la Comunidad relativa al ejercicio económico del presente año, y siempre dentro del período señalado anteriormente.

ALQUILERES

PREGUNTA
El día 1 de junio del año 1996, se firmó un contrato de arrendamiento por cinco años de duración, pero nunca fue renovado. Actualmente la vivienda objeto del contrato continua ocupada por el arrendatario. ¿En qué situación se encuentra el arrendatario?
¿Se trata por tanto de un contrato indefinido?

Respuesta
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1566 del Código Civil (C.C.), si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es decir, transcurrido el plazo de cinco años, el arrendatario permanece disfrutando durante 15 días de la vivienda arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por el tiempo que establece el artículo 1577 C.C. y artículo 1581 C.C. a menos que haya precedido requerimiento.
En definitiva, aunque en el primitivo contrato de arrendamiento se hubiera establecido una duración concreta para el contrato de cinco años, en el nuevo contrato que surge de la tácita reconducción, no se toma en consideración ese período de duración, sino que sé estará a la periodicidad en el pago de la renta por imposición del artículo 1581 C.C., de tal forma que si ésta se paga de forma mensual, que es el supuesto más frecuente, el contrato se prorroga por un mes cada vez.
En efecto, la Jurisprudencia es unánime en considerar que, la relación jurídica que surge de la tácita reconducción, consiste en un nuevo contrato de arrendamiento. No se trata por tanto de la continuación o prórroga del mismo contrato de arrendamiento, sino de uno nuevo.
Por todo ello, la situación del arrendatario es que se encuentra el contrato reconducido mes a mes, si el pago de la renta se _hace mensualmente, por lo que cada mensualidad el arrendador puede dar por extinguido el contrato.

COMUNIDADES

PREGUNTA
En una. Comunidad de Propietarios, ¿se debe aplicar todos los años el 5% sobre el presupuestó de gastos ordinarios, constituyendo un fondo acumulado, o por el contrario sólo debe dotarse la diferencia entre dicho fondo y el 5% del presupuesto, sólo en el caso de que dicho presupuesto varíe en relación con ejercicios anteriores?

Respuesta
La comunidad de propietarios debe mantener de forma constante la cuantía obligatoria de la dotación del fondo de reserva que está establecida por la ley en el 5% de la cantidad aprobada para el último presupuesto ordinario.
Esta obligación no supone el deber de aportar anualmente un 5% constituyendo un fondo de reserva acumulativo, sino el deber de mantener constante ese 5% y aportar, en el caso de que el año anterior no se hubiese desembolsado nada del mismo, la diferencia que exista entre el presupuesto del año anterior y el aprobado para el siguiente año, en el caso de que éste haya aumentado, para cumplir de esta manera con el mandato legal.
Si el presupuesto hubiese disminuido, o en virtud de las cuotas recaudadas se hubiese superado el 5%, se podrá distribuir entre los propietarios.

PREGUNTA
En un arrendamiento de apartamento turístico en la costa, ¿estarían incluidos dentro del precio total del alquiler, gastos como por ejemplo la energía, o habría que-abonar aparte por ellos? ¿Se puede exigir el aparcamiento para el vehículo o debe pagarse también de manera independiente al precio total?

Respuesta
La regulación de los apartamentos turísticos exige que, gastos como el agua, gas, energía que se utilicé, agua caliente, recogida de basuras, etc., estén incluidos en el precio pactado.
¡¡Ojo¡¡ También deberían estar incluidos en el precio, todos aquellos servicios complementarios que en la publicidad o propaganda impresa de los apartamentos turísticos se indica como incluido en le precio, por lo que es aconsejable guardar siempre todos los folletos promocionales. Servicios tales como: piscinas, hamacas, jardines, terrazas, toldos, parques y demás instalaciones tendrán la consideración de servicios comunes, incluidos de igual forma en el precio del alojamiento.
En lo que se refiere a los apartamentos, debe distinguirse si el aparcamiento de los apartamentos es un aparcamiento al aire libre no vigilado ni con plaza reservada, en cuyo caso sí sería considerado un servicio incluido en el precio, o si por el contrario, es un servicio de aparcamiento vigilado y con plazas reservadas, supuesto en el que se tendrá libertad para contratarlo o no como servicio complementario, debiendo abonar su coste separadamente del precio del alojamiento,
Por último y en relaciónala limpieza del apartamento, no será suficiente con que el servicio de limpieza sea complementario para que la entrega del mismo se haga en adecuadas y debidas condiciones de uso y limpieza, sin perjuicio de que al haberse contratado este servicio, se abone la debida contraprestación que no podrá exceder del importe correspondiente a un día de estancia.

PREGUNTA
¿Existe alguna fórmula para comprobar la solvencia del promotor o del vendedor de viviendas, bien en un registro o asociaciones profesionales?

RESPUESTA
Existen mecanismos para comprobar que el vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles.

En el Registro Mercantil se puede obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora, la identidad de sus administradores, el ca¬pital social, el cumplimiento de sus obligaciones contables, etc.

Al margen de esta posibilidad, para el consumidor medio se hace difícil conocer circuns¬tancias relativas a la solvencia del promotor. Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda de los intereses económicos del consumidor que compra sobre plano se dirigen a garantizar concreta¬mente el destino y uso de las cantidades que se entregan durante el proceso de construcción de la vivienda.

A tal fin, la normativa exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Las entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.

En definitiva, más que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar el buen fin de la operación concreta.

Por lo que respecta a la compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación jurídica del inmueble.

Para su comprobación, el comprador puede acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad y cargas que afectan al inmueble.

El mecanismo de compra en escritura notarial incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la máxima seguridad jurídica.

TIPO DE ARRAS

PREGUNTA
En la compraventa de una vi¬vienda, ¿Que tipo de pagos a cuenta existen?

RESPUESTA
Cuando se realiza un contrato de compraventa de un piso, lo normal es que el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal. El contrato que se firma obliga a ambas partes a respetarlo y sólo permite des¬ligarse si se hace constar expresamente.
Hay tres clases de pagos a cuenta:

• Señal propiamente dicha o arras de confirmación. Se trata de una cantidad que entrega anticipadamente el comprador como parte del precio de la vivienda. Por tanto, es una confirmación del contrato y cualquiera de las partes puede exigir que se cumpla. Interesa tanto al vendedor, como al com¬prador cuando estén absoluta¬mente seguros de querer vender o comprar.

• Arras penitenciales. Se trata de un pacto expreso que permite a cualquiera de las partes apartarse del contrato pagando una multa: el vendedor, paga el doble de la cantidad entregada por el comprador; y el comprador, renuncia a la cantidad entregada a cuenta al vendedor. Con este tipo de señal, al vendedor le interesa recibir la cantidad más pequeña posible, si no está muy seguro de la venta; y la cantidad más elevada que pueda, si efectiva¬mente está seguro.

• Arras penales. Las partes implicadas no pueden deshacer el contrato. Por esta razón se pacta cuál será la indemnización que tienen que abonar cada una de las partes en caso de in¬cumplimiento. Interesa tanto a compradores y vendedores que estén seguros de que van a realizar una buena compra o venta y no van a ser ellos quienes rompan el trato.
• Aparte de las opciones anteriores, otra alternativa buena para el comprador es firmar una opción de compra a cuenta del precio final. Esto le faculta para adquirir la vivienda en un plazo determinado y obliga al vendedor a guardarle el piso durante ese tiempo.

DACION EN PAGO

PREGUNTA
Dispongo de una vivienda en propiedad junto con mi compañera y debo al banco la cantidad de 139.000 euros en concepto de hipoteca. Tanto mi compañera como yo trabajamos pero nos vemos ahogadísimos para llegar a final de mes ya que la mensualidad de la hipoteca es asfixiante y estamos pensando en dejar de pagar al banco. Por supuesto, hemos puesto el piso en venta y no hay manera que nadie se acabe interesando en serio. También hemos intentado negociar con el banco la dación en pago y el banco nos ha dicho que no quiere asumir el piso, aunque seguramente la tasación sería superior a la cantidad que adeudamos.
Mi pregunta es: que ocurre si dejamos de pagar las men¬sualidades de la hipoteca, y que tipo de procedimiento (ya sea judicial o no) puede iniciar el banco. ¿Creéis que para camuflar la morosidad y para evitar mayores costes para el banco, finalmente accedería a la dación?. El hecho de tener un trabajo, ¿le da más armas al banco para intentar el cobro de la hipoteca?. ¿Que gastos nos podría suponer el inicio de un proceso de embargo judicial?

RESPUESTA

En España a diferencia de otros países como por ejemplo Estados Unidos, la dación enpago no es un derecho del hipotecado, sino que el banco tiene que aceptar que se aporte el piso como pago de la hipoteca.

En España el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, es decir que el banco podría ejecutar. judicialmente y os podríais quedar sin piso y además con una deuda con el banco.

Respecto de los gastos de un procedimiento judicial para embargar la vivienda son bastante elevados por lo que posiblemente si el piso llega a ejecutarse no cubrirá la deuda y mucho menos la deuda más los gastos judiciales.

En vuestro caso el banco no cede a una dación en pago por que cree que si embarga el piso podrá cobrar el resto de la deuda embargado las nóminas, por regla general los bancos no quieren ladrillos sino dinero e intentan evitar a toda costa aceptar daciones en pago.

No deja de ser curioso que cuanto más solvente es el cliente más difícil es negociar una dación en pago, por ejemplo en el caso de inmigrantes con nóminas mileuristas o en el paro y con grave riesgo de que el inmigrante vuelva a su país los bancos suelen aceptar la dación en pago para ahorrarse los costes del procedimiento judicial e intentar poner a la venta los pisos cuanto antes para recuperar su dinero.

HUMEDADES

PREGUNTA
He comprado una casa con una terraza que estaba muy abandonada. La he llenado de
plantas, y ahora resulta que los vecinos de abajo tienen una humedad que, según ellos, se debe al riego. Además, dicen que el anterior dueño tuvo el mismo problema. Ahora tengo que pagar el arreglo de la gotera y el de la terraza. ¿Qué hago?.

RESPUESTA
Puede reclamar al vendedor por vicios ocultos, si está dentro del plazo de 6 meses posteriores a la venta y si el defecto que causa la humedad no estaba a simple vista cuando compró. Si es así, el vendendor debería sufragar los gastos de la reparación, tanto de la terraza como de la gotera. No obstante, infórmese de si la terraza, aunque sea de uso exclusivo de su casa, es un elemento común y, en ese caso, si los daños no se han causado por culpa o negligencia suya, intente que los abone la comunidad.

CONSULTAS MES DE JUNIO

PREGUNTA
En febrero de 2010, mi marido y yo compramos un piso de segunda mano y el particular que nos lo vendió nos dijo que no había ninguna reforma pendiente de la comunidad. Nuestra sorpresa fue que en mayo de 2010 los vecinos nos informaron de que debíamos pagar 500 € por la reforma del ascensor que estaba presupuestada y aprobada desde la última reunión de la comunidad en agosto o septiembre de 2009. Las obras se han realizado en febrero de 2010 y nosotros ya vivíamos aquí, pero esos gastos estaban presupuestados antes de la venta, ¿a quien le corresponde pagarlo?. Evidentemente los antiguos dueños se han hecho los locos diciendo que sólo estaba. presupuestado pero no sabían si realmente se haría o no, cosa que es falsa porque corresponde a una reforma a la que obliga la inspección técnica, no consiste en embellecer el ascensor sino que por obligación había que hacerlo al no superar esa- inspección. ¿Cómo podría reclamarles esa cantidad, que yo ya he pagado para evitar la morosidad con los vecinos?.

RESPUESTA
De cara a terceros, en este caso los vecinos de la comunidad es usted el responsable del pago de los gastos extraordinarios de comunidad si le han vendido el piso en los últimos años.
No obstante, si que puede actuar contra el que le vendió la vivienda, si se oculto el hecho de que había obras aprobadas y presupuestadas previamente a la venta de la vivienda mediante una reclamación por vicios ocultos.
Muy recientemente hemos tenido una consulta sobre un caso similar, referente a la compra de apartamento en un edificio que tenía la imposición del ayuntamiento de realizar obras, como la comunidad no las realizo por su cuenta el ayuntamiento sustituyo esa obligación y designo a una empresa de reformas para realizar la obra.
El propietario informó al comprador de que había obras pendientes y se dedujo del precio de venta, el importe aproximado de dichas obras, pero referido solo a las obras futuras que todavía no estaban presupuestadas ni aprobadas pero que se sabía que habría que realizar.
Tanto es así, que incluso el ayuntamiento no reclama al comprador sino al antiguo propietario el coste de las obras aprobadas y presupuestadas con anterioridad a la venta.
Si el vendedor no paga puede demandarle.

Necesito un Certificado de Nacimiento

El certificado de nacimiento es el documento expedido por el Encargado del Registro Civil o Consular correspondiente, y da fe del hecho del nacimiento, fecha en que tuvo lugar, del sexo, y en su caso, de la hora en que se produjo el nacimiento y de la filiación del inscrito. En el se indica:

• Población y provincia, y en los Consulares, la población y Estado.
• La identidad de la persona inscrita.
• La página y tomo del asiento, o el folio y legajo correspondiente.
• La fecha, el nombre y la firma del Encargado o del Secretario que certifique, y sello de la oficina.

Puede solicitarlo cualquier persona, pues se presume su interés, AUNQUE se requiere autorización especial en los casos:

1. De filiación adoptiva o desconocida y del cambio del apellido Expósito u análogos.
2. Caso de rectificación del sexo
3. Cambios de apellidos autorizados en caso de violencia de género, o por la urgencia de la situación.

Tipos de certificado

Se pueden solicitar varios tipos de certificado de nacimiento y las certificaciones pueden ser positivas o negativas (cuando una persona no está inscrita en ese Registro Civil):

Extracto: Es un resumen de la información relativa al hecho del nacimiento que consta en el Registro Civil. Puede ser de distintos tipos:

• Ordinario: en lengua castellana para aquellas comunidades autónomas cuyo único idioma oficial sea el castellano.
• Bilingüe: Siempre que se solicite un certificado en extracto en una Comunidad Autónoma que tenga su propio idioma oficial, éste será emitido en castellano y en el idioma oficial de la Comunidad Autónoma en el que se expida.
• Internacional (plurilingüe): para su validez en países firmantes del Convenio de Viena, en su idioma correspondiente (España, Alemania, Austria, Bélgica, Bosnia, Croacia, Eslovenia, Francia, Italia, Luxemburgo, Macedonia, Países Bajos, Portugal, Suiza, Turquía, Serbia Montenegro).

Literal: Es una copia de la inscripción de nacimiento, con todos los datos de la identidad y del nacimiento.

SOLICITUD:Ante el Registro Civil correspondiente, por correo o internet, si el Registro Civil ya está informatizado.

Localice aquí el Registro Civil correspondiente.

Descargue el MODELO SOLICITUD del Certifticado de Nacimiento

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VENDER EL PISO, CEDER LA HIPOTECA

Ante la incertidumbre económica y la resignación de perder el inmueble, la alternativa más evidente y, en apariencia, sencilla, es poner el piso a la venta. Deshacerse de la vivienda mediante un contrato de compraventa es deshacerse de la deuda, de los agobios y del problema. O lo era... La crisis ha trastocado por completo los mecanismos que, hasta hace poco, funcionaban. Por un lado, los pisos se han devaluado, por otro, no hay tantos compradores y, como si esto no bastara, cuando aparece un interesado, el endurecimiento de las condiciones de los bancos le dificulta acceder a un préstamo. En esta línea, la relación oferta-demanda muestra su arista más cruel.
En la actualidad, hay más inmuebles a la venta que personas con posibilidad real de adquirirlos. Y si a ello se suma la desesperación del propietario por cerrar el trato lo antes posible, el resultado es, cuando menos, nefasto. Los pisos se malvenden, no alcanzan para cubrir la deuda y, además, se pierde la vivienda. Por ello, de un tiempo a esta parte, cada vez hay más propietarios dispuestos a ceder su hipoteca; esto es, transferir todos los derechos y obligaciones a otra persona que, a partir de ese momento, será dueña del inmueble y se hará cargo de la deuda. En cualquier caso, este tipo de acuerdo debe de hacerse con conocimiento del banco que, además, deberá dar su aprobación. Tras estudiar el caso y evaluar la situación, las entidades suelen dar el visto bueno cuando la solvencia del nuevo propietario es igual o superior al del cliente anterior.

DECLARARSE EN QUIEBRA

Habitualmente se circunscribe la posibilidad de declararse en quiebra al sector empresarial. Y, de hecho, hasta hace un lustro, así era: sólo las empresas podían acogerse a esta figura legal. No obstante, desde que se aprobó la Ley Concursal en 2004, las familias también pueden declararse en quiebra. A grandes rasgos, una vez iniciado este proceso se paralizan de inmediato las demandas por impagos y, con ellas, los embargos. En paralelo, también cesa la acumulación de intereses por morosidad, que es, en sí, lo que más dificulta solucionar el problema. Por supuesto, aunque no hay truco, no hay magia. La deuda no desaparece; lo que ocurre es que se ponen en marcha una serie de mecanismos legales para facilitar su cancelación, ya sea mediante reducciones del monto total (de hasta un 50%, en el mejor de los casos) o aplazamientos para retomar con los pagos.
Al declararse en quiebra, se paralizan las demandas por impagos y cesa la acumulación de intereses por morosidad
En sí, cuando una persona física o una familia se declaran en quiebra e inician este procedimiento, lo que se hace es reunir a todos los acreedores, evaluar la situación financiera del deudor y decidir, de manera conjunta y con supervisión judicial, cuál es la mejor solución para todos. Así, teniendo en cuenta las posibilidades y las carencias de la familia, se presentará una propuesta de convenio, las pautas que se habrán de seguir para poder saldar esa deuda. La reducción total o el aplazamiento de pago acordados permitirán que el núcleo familiar pueda hacer frente a los compromisos que ha contraído sin perder, en este caso, la vivienda. El aspecto negativo son las costas del proceso, ya que requiere la implicación de varios profesionales, desde abogados y procuradores, hasta administradores concúrsales y economistas. Por esta razón, más que por el desconocimiento de la vía, es por lo que muchas familias se abstienen de intentarlo; aunque, tal como registra el INE, en los últimos años aumentado el número de casos.

CONSULTAS DEL MES

PREGUNTA
En diciembre de 2009, mi marido y yo compramos un piso de segunda mano y el particular que nos lo vendió nos dijo que no había ninguna reforma pendiente de la comunidad. Nuestra sorpresa fue que en Enero de 2010 los vecinos nos informaron de que debíamos pagar 500€ por la reforma del ascensor que estaba presupuestada y aprobada desde la última reunión de la comunidad en agosto o septiembre de 2009. Las obras se han realizado en febrero de 2010 y nosotros ya vivíamos aquí, pero esos gastos estaban presupuestados antes de la venta, ¿a quien le corresponde pagarlo?. Evidentemente los antiguos dueños se han hecho los locos diciendo que sólo estaba presupuestado pero no sabían si realmente se haría o no, cosa que es falsa porque corresponde a una reforma a la que obliga la inspección técnica, no consiste en embellecer el ascensor sino que por obligación había que hacerlo al no superar esa: inspección. ¿Cómo podría reclamarles esa cantidad, que yo ya he pagado para evitar la morosidad con los vecinos?.

RESPUESTA
De cara a terceros, en este caso los vecinos de la comunidad es usted el responsable del pago de los gastos extraordinarios de comunidad si le han vendido el piso en los últimos años.
No obstante, si que puede actuar contra el que le vendió la vivienda, si se oculto el hecho de que había obras aprobadas y presupuestadas previamente a la venta de la vivienda mediante una reclamación por vicios ocultos.

Muy recientemente hemos tenido una consulta sobre un caso similar, referente a la compra de apartamento en un edificio que tenía la imposición del ayuntamiento de realizar obras, como la comunidad no las realizo por su cuenta el ayuntamiento sustituyo esa obligación y designo a una empresa de reformas para realizar la obra.
El propietario informó al comprador de que había obras pendientes y se dedujo del precio de venta, el importe aproximado de dichas obras, pero referido solo a las obras futuras que todavía no estaban presupuestadas ni aprobadas pero que se sabia que habria que realizar.
Tanto es así, que incluso el ayuntamiento no reclama al comprador sino al antiguo propietario el coste de las obras aprobadas y presupuestadas con anterioridad a la venta.
Si el vendedor no paga puede demandarle.



PREGUNTA
Quisiera vender un piso con inquilino de renta antigua, pero al ser tan antiguo no hay contrato, no conozco el procedimiento a seguir o agencias/ abogados expertos en el tema con los que contactar. ¿Podríais aconsejarme?.

RESPUESTA
El hecho de que el inquilino de renta antigua no tenga contrato no supone en principio un problema, ya que supongo que será fácilmente demostrable quien es el inquilino por los recibos u otros indicios.
Lo que si debe tener claro es que si vende un piso con un inquilino de renta antigua el precio de venta será muy inferior al precio que tendría ese mismo piso si estuviera libre, ya que el comprador no podrá disponer del piso hasta que el contrato de renta antigua se extinga.
Por lo tanto hay que tener en cuenta dos variables, por un lado la edad del inquilino , ya que para valorar el importe que hay que descontar del valor del piso si estuviera libre se suelen aplicar las tablas de esperanza dé vida que aplican las compañías de seguros (por cierto ha aumentado en España muchísimo ).
Por otro lado, hay que valorar la renta que paga el inquilino de renta antigua, en muchos casos inferior incluso a los gastos que origina el mantenimiento de la casa.
Para hacer el cálculo del precio, se hace una tasación de vivienda como si no tuviera inquilino y se descuenta lo que hemos mencionado, debe saber que además el comprador invierte un dinero a largo plazo del que deja de tener rentabilidad a corto plazo (lucro cesante) por lo que el precio de venta como le decíamos será muy inferior al precio de mercado.

OPCIONES

No puedo pagar la hipoteca, ¿qué opciones tengo?

CONSULTA

PREGUNTA

Varios hermanos han heredado una vivienda familiar compuesta de varias plantas y han decidido adjudicarla por pisos independientes. ¿Es posible inscribir esa adjudicación individual en el Registro de Propiedad o se les exigirá que sean titulares por cuotas indivisas?

RESPUESTA

El Código Civil permite que, los edificios que pertenezcan a una comunidad en pro indiviso que no sean divisibles, pero cuyas características lo permitan, sean adjudicados a los comuneros en pisos o locales independientes, mediante la constitución de una propiedad horizontal, pero ello exige que se cumplan los requisitos establecidos en el articulo 396, el cual exige que como mínimo esos pisos o locales sean susceptibles de uso independiente y tengan una salida a la vía publica o a un elemento común del edificio.Para inscribir esa propiedad horizontal (que si es igual o inferior a cuatro departamentos no será necesario que constituya los órganos típicos de la comunidad; presidente, administrador, secretario, sino que podrá regirse por el régimen de mayorías del articulo 396 del código civil) se otorgará escritura publica donde se describan los elementos independientes, los comunes y se fije una cuota de participación a cada piso o local privativo. No obstante, si se han de realizar obras en el edificio para adecuarlo a los requisitos constructivos de la propiedad horizontal, puede ser que la legislación autonómica les exija solicitar Licencia de obras, que les sería requerida por el registrador competente