CONSULTAS DEL MES

PREGUNTA
En diciembre de 2009, mi marido y yo compramos un piso de segunda mano y el particular que nos lo vendió nos dijo que no había ninguna reforma pendiente de la comunidad. Nuestra sorpresa fue que en Enero de 2010 los vecinos nos informaron de que debíamos pagar 500€ por la reforma del ascensor que estaba presupuestada y aprobada desde la última reunión de la comunidad en agosto o septiembre de 2009. Las obras se han realizado en febrero de 2010 y nosotros ya vivíamos aquí, pero esos gastos estaban presupuestados antes de la venta, ¿a quien le corresponde pagarlo?. Evidentemente los antiguos dueños se han hecho los locos diciendo que sólo estaba presupuestado pero no sabían si realmente se haría o no, cosa que es falsa porque corresponde a una reforma a la que obliga la inspección técnica, no consiste en embellecer el ascensor sino que por obligación había que hacerlo al no superar esa: inspección. ¿Cómo podría reclamarles esa cantidad, que yo ya he pagado para evitar la morosidad con los vecinos?.

RESPUESTA
De cara a terceros, en este caso los vecinos de la comunidad es usted el responsable del pago de los gastos extraordinarios de comunidad si le han vendido el piso en los últimos años.
No obstante, si que puede actuar contra el que le vendió la vivienda, si se oculto el hecho de que había obras aprobadas y presupuestadas previamente a la venta de la vivienda mediante una reclamación por vicios ocultos.

Muy recientemente hemos tenido una consulta sobre un caso similar, referente a la compra de apartamento en un edificio que tenía la imposición del ayuntamiento de realizar obras, como la comunidad no las realizo por su cuenta el ayuntamiento sustituyo esa obligación y designo a una empresa de reformas para realizar la obra.
El propietario informó al comprador de que había obras pendientes y se dedujo del precio de venta, el importe aproximado de dichas obras, pero referido solo a las obras futuras que todavía no estaban presupuestadas ni aprobadas pero que se sabia que habria que realizar.
Tanto es así, que incluso el ayuntamiento no reclama al comprador sino al antiguo propietario el coste de las obras aprobadas y presupuestadas con anterioridad a la venta.
Si el vendedor no paga puede demandarle.



PREGUNTA
Quisiera vender un piso con inquilino de renta antigua, pero al ser tan antiguo no hay contrato, no conozco el procedimiento a seguir o agencias/ abogados expertos en el tema con los que contactar. ¿Podríais aconsejarme?.

RESPUESTA
El hecho de que el inquilino de renta antigua no tenga contrato no supone en principio un problema, ya que supongo que será fácilmente demostrable quien es el inquilino por los recibos u otros indicios.
Lo que si debe tener claro es que si vende un piso con un inquilino de renta antigua el precio de venta será muy inferior al precio que tendría ese mismo piso si estuviera libre, ya que el comprador no podrá disponer del piso hasta que el contrato de renta antigua se extinga.
Por lo tanto hay que tener en cuenta dos variables, por un lado la edad del inquilino , ya que para valorar el importe que hay que descontar del valor del piso si estuviera libre se suelen aplicar las tablas de esperanza dé vida que aplican las compañías de seguros (por cierto ha aumentado en España muchísimo ).
Por otro lado, hay que valorar la renta que paga el inquilino de renta antigua, en muchos casos inferior incluso a los gastos que origina el mantenimiento de la casa.
Para hacer el cálculo del precio, se hace una tasación de vivienda como si no tuviera inquilino y se descuenta lo que hemos mencionado, debe saber que además el comprador invierte un dinero a largo plazo del que deja de tener rentabilidad a corto plazo (lucro cesante) por lo que el precio de venta como le decíamos será muy inferior al precio de mercado.