2017-05-24

Estocada al impuesto estatal de la plusvalía: es inconstitucional cuando se vende en pérdidas







El Tribunal Constitucional ha tumbado aquellos artículos de la regulación estatal del impuesto de la plusvalía municipal que permitían cobrar hasta la fecha este tributo cuando se transmitía un inmueble en pérdidas. En concreto, considera que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica porque los ayuntamientos lo cobran por el mero hecho de haber sido titular de un terreno urbano, independientemente de que el inmueble se haya vendido a un precio inferior al que se adquirió. 

De este modo, el Constitucional reitera la doctrina establecida en las sentencias contra parte de la norma foral de Guipúzcoa y Álava. Ahora la pelota está en el tejado del legislador para que modifique la Ley estatal Reguladora de las Haciendas Locales y establezca mecanismos que permitan a los ayuntamientos determinar, antes de exigir el pago del impuesto, si ha existido o no una plusvalía con la venta o transmisión.

Hasta que entre en vigor la modificación de la ley estatal, el contribuyente podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho para acreditar que tuvo pérdidas con la venta de su casa. 

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.


  1. Cómo recurrir el impuesto de plusvalía municipal y qué hacer con la deuda mientras tanto
  2. La fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal ¿sigue siendo un argumento válido para recurrir?
  3. ¿Debo pagar el impuesto de plusvalía municipal si he vendido en pérdidas?
  4. ¿A quién corresponde probar que no ha existido un incremento del valor del terreno?
  5. ¿Bastan las escrituras de compraventa para probar que una casa se ha vendido en pérdidas?
  6. ¿Debo pagar plusvalía municipal, si el beneficio obtenido en la transmisión es menor que el impuesto?
  7. ¿En qué casos es inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal?
  8. ¿Puede impugnarse el impuesto de plusvalía municipal, cuando hay errores o discrepancias en la información catastral?
  9. ¿Es válido el pacto que obliga al comprador a pagar la plusvalía municipal?
  10. ¿Puede impugnar el impuesto de plusvalía municipal quien no es el sujeto pasivo del mismo?
  11. ¿A quién puede reclamarse el pago de la plusvalía municipal si hay varios titulares?
  12. ¿Puede recuperarse la plusvalía municipal pagada con motivo de la disolución de una comunidad de bienes?

(Fuente: Idealista.com)


2017-04-21

INMATRICULACIÓN DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL “EN INVESTIGACIÓN”

Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.



El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Y lo mismo cabe decir en cuanto a los notarios, que disponen de iguales accesos a organismos oficiales, respecto a la elaboración de documentos inscribibles o la subsanación de los defectos que éstos pudieran adolecer.


TEXTO

En el recurso interpuesto por don Rafael Pedro Rivas Andrés, notario de Alcalà de Xivert, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Sant Mateu, don Alberto Manuel Adán García, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.
Hechos
I
En escritura pública otorgada por el notario de Alcalà de Xivert, don Rafael Pedro Rivas Andrés, el día 20 de septiembre de 2016, número 686 de su protocolo, se formalizó la compraventa de una finca que se dice estar sin inmatricular, incorporando al título certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura la titularidad catastral de la finca «en investigación».
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu, fue objeto de la siguiente nota de calificación: 
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña B. M., A., el día 20/09/2016, bajo el asiento número 676, del tomo 68 del Libro Diario y número de entrada 2909, que corresponde al documento otorgado por el notario de Alcossebre-Alcalá de Xivert Rafael Pedro Rivas Andrés, con el número 686/2016 de su protocolo, de fecha 20/09/2016, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: 1.–Falta acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca/s de la que resulte catastrada a nombre de transmitente o adquirente. Se encuentra catastrada «en investigación». Fundamentos de Derecho: Artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Artículos 9,1 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51,1-4 de su Reglamento; 45 y 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro; 53 de la Ley 19/1996, de 30 de diciembre; y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, 9 de mayo de 2003, 29 de noviembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 28 febrero, 19 marzo, 29 de junio, 27 noviembre y 4 diciembre de 2007, 25 enero y 26 de noviembre de 2008 y 2 de junio y 18 y 26 de octubre de 2012. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra esta decisión (…) Sant Mateu, a veintisiete de diciembre del año dos mil dieciséis. El Registrador de la Propiedad, Fdo: Alberto Adán García».

2017-04-20

La Fiscalía de Madrid imputa un delito de estafa a la tasadora de Unión de Créditos Inmobiliarios

La Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A. por un delito de estafa por el mismo motivo que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y comparaciones de ofertas que las tasadoras no han podido acreditar su existencia.

El mecanismo que han tenido miles de préstamos hipotecarios para ser concedidos ha sido el de, independientemente del bajo nivel de ingresos de los deudores, elevar artificialmente los valores de la vivienda para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad. Esto abre la puerta a miles de querellas contra las sociedades de tasación, que han incorporado tasaciones adulteradas a la gran mayoría de préstamos hipotecarios, y por añadidura, agrega un frente de batalla a las entidades financieras en calidad de responsables civiles subsidiarios, ya que van a tener que revisar todas sus tasaciones.

“Método de comparación”

El sistema utilizado por la tasadora Valtecnic (y replicado en casi todos las tasaciones con finalidad hipotecaria) es el mismo en todos los casos analizados. La entidad financiera ofrece los servicios de una sociedad de tasación que valorará la vivienda a hipotecar a través del llamado “método de comparación“, un sistema que el Tribunal Supremo ya ha declarado su ineficacia en una reciente sentencia contra las valoraciones de los justiprecios expropiatorios en la Comunidad de Madrid.

Con este mecanismo, la sociedad de tasación debe buscar al menos seis compraventas u ofertas de venta de viviendas con características similares, ver los precios, desechar aspectos especulativos y con sus precios, hacer una media ponderada que dará como resultado el valor de nuestra casa.

A partir del análisis de fuentes abiertas realizado desde BuenJuicio.com en una treintena de casos y que ha servido para formar la decisión de la Fiscalía de Madrid y de los cuáles 20 eran de la sociedad Valtecnic, hemos encontrado el mismo patrón: inmuebles testigo donde el tasador afirma haber analizado un bloque de viviendas donde en realidad hay un solar, números de calles que no existen, alteración de los m2 de una vivienda para aumentar su precio o, en un gran volumen de datos, ofertas de viviendas analizadas que ante la simple consulta del afectado, la empresa no puede acreditar de dónde las sacó.

La analítica es un muestreo realizado a partir de los datos ofrecidos para cada vivienda por la Dirección General del Catastro, que permite comprobar los m2, la antigüedad y las características del inmueble que supuestamente el tasador habría analizado.

Implicaciones

La gravedad de estos datos supone que miles de hipotecas contienen un certificado de tasación donde la valoración de la vivienda es completamente ficticio. La amplia mayoría de los préstamos hipotecarios se han formalizado mediante una tasación realizada con el método de comparación. Y las responsabilidades van desde el tasador que ha consignado datos falsos en un documento mercantil hasta la propia entidad financiera, que debe abordar las más que probables responsabilidades civiles por incorporar a un préstamo una tasación de estas características.

Pero la gravedad traspasa a la simple relación entre el deudor hipotecario y el cliente. La mayoría de estas tasaciones se hicieron con una doble finalidad: establecer el valor de tasación a efectos de subasta, y servir asimismo de referencia de valor para las operaciones que la entidad haga posteriormente en el mercado de títulos valores respaldados por esas hipotecas (titulizaciones). Todas las empresas que adquirieron un título valor respaldado por las hipotecas concedidas, tienen en sus manos un bono basura.

El mecanismo del fraude es evidente: la entidad financiera que concede el préstamo necesita que el deudor crea que tiene entre sus manos una vivienda cuyo valor es mucho más alto de lo que realmente vale, y de esta manera sortea las posibles reticencias de su cliente a adquirir un bien que probablemente no pueda pagar (“la casa es cara, pero como vale mucho, si no puedo pagarla la vendo y al menos saco una diferencia“) y sortea también las limitaciones impuestas por el sistema de valoración de riesgos internos.

Aplicación informática

En las próximas semanas pondremos a disposición del público una aplicación informática únicamente ejecutable en sistemas operativos Linux (Ubuntu, Debian, etc.) que permitirá analizar los datos testigo de una tasación y obtener resultados sobre su veracidad con dos fuentes de información: la Dirección General del Catastro y el Consejo General de Registradores de España.

Se trata de un mecanismo de análisis que realiza dos tipos de consulta: ¿qué inmuebles ha analizado la sociedad de tasación?, y por otro lado, ¿existió alguna vez esa compraventa?.

El proceso de análisis se ha hecho mediante la comparación de tasaciones realizadas en las provincias de Madrid, Toledo, Guadalajara, Murcia, Barcelona y Bizkaia, y en todos los casos, el resultado acredita que la tasación realizada contiene datos incorrectos, o en su defecto, la empresa no puede acreditarlos.

Fuente: buenjuicio.com

2017-04-01

“echar” a un okupa"

 Esto es lo que cuesta “echar” a un okupa de tu casa por la vía legal... y por la "no legal"
Una denuncia, un abogado, una puerta blindada, meses de espera, sufrimiento y mucha, mucha paciencia. Desalojar a un okupa no resulta nada fácil para un particular: cuesta una media de 2.100 euros más el dinero que deja de percibirse por la explotación de la casa y más la reparación de los desperfectos, pues en general suelen dejar la vivienda inhabitable.
El miedo que tiene cualquier propietario cuando se queda su casa sin inquilino es que se la ocupen. En función de la zona donde esté ubicada es más o menos fácil. Los expertos recomiendan evitar colgar el cartel de “se vende” para no dar pistas. Además, hoy en día casi todo el mundo busca piso por internet. 
Para un particular que le okupen su vivienda es un auténtico drama, aunque se puede evitar en cierto modo. Si las fuerzas del orden ven la perpetuación del delito, es decir, ven a los okupas entrando en la vivienda, están en la obligación de evitarlo. Si la puerta del inmueble está abierta, pueden acceder y requerir el desalojo.
Si no es así, se puede recurrir a dos vías, tal y como señalan desde el despacho de abogados Pluslegal:
·         Vía penal: denuncia por un delito de usurpación, recogido en el artículo 245 del código penal.
·         Vía civil: desahucio por precario.
Existe la creencia de que en el plazo de 48h se puede poner fin a la ocupación, pero según la firma de abogados, tiene que ver con los protocolos policiales establecidos al respecto y con las ordenanzas municipales. Eso sí, estas últimas referidas únicamente a la ocupación del espacio público (edificios públicos o viviendas públicas, por ejemplo).
Según la firma Pluslegal Abogados, el tiempo que transcurre desde que el propietario interpone la demanda de desahucio por precario hasta que se produce el lanzamiento con una orden judicial es de unos ocho meses de media. Y los costes se disparan. Veamos cuáles son de media:
·         Abogado: 1.200 euros de media
·         Procurador: 400 euros de media
·         Cerrajero: en el momento del lanzamiento corre a cargo del propietario 300 euros de media.
·         Desperfectos:
1.      Acta notarial presencial para dejar constancia (escritura pública con fotos): 300 euros de media.
2.      Costes de reparación de desperfectos: depende de en qué condiciones se deje la vivienda.
·         Dinero no cobrado por la explotación de la vivienda. Por ejemplo: el alquiler.
Éste el coste de acudir a la vía legal pero también existe una vía “no legal”: la mayoría de los okupas buscan dinero a cambio de abandonar la casa. Cada vez hay más empresas que se dedican a comprar pisos de bancos con okupas porque pueden adquirirse un 50% más baratos que el precio de mercado. Y el precio que se paga por desalojarlos es de 3.000 euros de media aunque algunos pueden llegar a pedir 4.000 y otros 1.200 euros, según declara un profesional del sector inmobiliario que prefiere mantener el anonimato.
Otro coste añadido es la colocación de una puerta “antiokupa” que puede costar entre 800 y 1.000 euros.  Suelen ser puertas blindadas que pueden desmontarse y llevarse a otra casa. En la actualidad, hay puertas que no incluyen cerradura, con lo que se abren a través de una aplicación del móvil.
Según nos cuenta una fuente del mercado, el okupa profesional no suele asaltar el piso de un particular porque se enfrenta a las amenazas del propietario. En cambio, ocupan pisos de bancos porque saben que la banca no va hacer nada para no poner en riesgo su reputación. Por eso, optan por la vía judicial para desahuciar al okupa.
El coste de desalojar a un inquilino moroso
El tiempo para desalojar a un inquilino moroso se alarga porque el casero tiene más paciencia. Al fin y al cabo si el arrendatario deja de pagar suele ser por problemas económicos. Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados, señala que el tiempo que transcurre desde la interposición de la demanda por impago hasta que se produce el desahucio es de unos 12 meses. Y el coste que supone para el propietario también es distinto:
·         Deuda por impago (alquiler y suministros): la reclamación suele oscilar entre 6.000 y 8.000. (En el caso de los suministros el propietario tiene que responder de la deuda si no se hizo el cambio de titularidad correspondiente).
·         Abogado: 1.200 euros de media.
·         Procurador: 400 euros de media.
·         Cerrajero: en el momento del lanzamiento corre a cargo del propietario 300 euros de media
·         Desperfectos:
1.      Acta notarial presencial para dejar constancia (escritura pública con fotos): 300€ de media
2.      Costes de reparación de desperfectos: depende de en qué condiciones se deje la vivienda.

2017-03-06

Las costas en la ejecución de la división de cosa común

http://www.mundojuridico.info/las-costas-la-ejecucion-la-division-cosa-comun/


La imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común es un asunto debatido, existiendo mayoria de Juzgados que no las impone.
Vamos a analizar la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común cuando una de las partes solicita la ejecución de la sentencia que ha declarado la extinción del proindiviso de un bien y su venta en pública subasta.
Antes de nada recordemos algunos conceptos sobre esta materia:
1.-  Nos encontramos con dos o más copropietarios de un mismo bien, cada uno de ellos con una cuota de participación en el proindiviso.

EJEMPLOS:  a) Un matrimonio en régimen de separación de bienes donde cada uno de los cónyuges tiene el 50% en proindiviso de un local.  b) Los herederos que se han adjudicado una vivienda en proindiviso.  c) Una pareja que ha comprado una vivienda en proindiviso.   d) Matrimonio en gananciales que se ha divorciado y en la liquidación del régimen económico se han adjudicado por mitad y proindiviso una apartamento en la playa, etc…
2.-  Uno de los comuneros (copropietario del bien), no quiere seguir permaneciendo en comunidad, por lo que al no ponerse de acuerdo con el resto para que uno de ellos adquiera su participación, interpone un procedimiento judicial de división de cosa común.
3.-  El Juzgado declara en sentencia que al ser el bien indivisible procede la extinción del proindiviso (condominio), declarando procedente que el bien se venda en pública subasta y el precio obtenido se reparta entre los comuneros a razón de la cuota de participación que cada uno ostenta.
4.-  Como ya pusimos de relieve en otro de nuestros artículos, esta sentencias de extinción del proindiviso es una SENTENCIA DECLARATIVA y no de condena.
5.-  Después de la firmeza de la sentencia, una de las partes solicita la ejecución de la sentencia de división de la cosa común.
La pregunta que hacemos es la siguiente:
¿  Procede la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común al comunero demandado ?

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.
Como ya explicamos en otro de nuestros artículos, la acción de división de cosa común lo que pretende es conseguir el cese de la situación de proindiviso en la que se encuentre un bien inmueble cuando pertenece a varias personas.

EJEMPLO: Una vivienda ha sido adjudicada en proindiviso a favor de cuatro herederos; como quiera que no se ponen de acuerdo en que se lo adjudique uno a cambio de abonarle al resto su parte en dinero, uno de los herederos interpone una acción de división de cosa común, solicitando que al tratarse de un bien inmueble que no es divisible en cuatro partes, se venda en subasta por el Juzgado y que se repartan el dinero los herederos en proporción a sus participaciones.
Hoy vamos a ocuparnos del requerimiento previo a la acción de división de cosa común y sus efectos en cuanto a la imposición de las costas a los demandados.
El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone respecto de la condena en costas en caso de allanamiento que:
1º.- Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.
2º.-   Se entenderá queen todo casoexiste mala fesi antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.
Esto significa que si una persona antes de poner una demanda contra otra, la requiere fehacientemente (burofaxacto de conciliaciónmediación, etc.) para que voluntariamente proceda a cumplir con alguna obligación (pagar la deuda, hacer alguna cosa,  etc.) y finalmente desatiende dicho requerimiento, viéndose obligada la persona requirente a plantear el asunto en los Tribunales, en caso de que el demandado cuando reciba la demanda se ALLANE  (reconozca la petición que se le hace), es casi seguro que el Juzgado lo CONDENARÁ AL PAGO DE LAS COSTAS, puesto que se entiende que el demandado ha actuado con mala fe.
Si trasladamos lo anterior a la acción de división de cosa común, tenemos lo siguiente:
La desatención al requerimiento previo a la acción de división de cosa común que inicie un comunero contra el resto, si posteriormente se estima la demanda porque los demandados se ALLANAN, aumenta considerablemente las posibilidades de que el Juez le IMPONGAN LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO a los comuneros demandados.
Siguiendo con el EJEMPLO del principio,  si el heredero que se ha adjudicado en proindivo una parte de la vivienda, requiere al resto para que procedan a la división de la cosa común, y el resto de herederos no le hace caso, si posteriormente el primero de ellos interpone una demanda judicial solicitando la división, y recibida la demanda los demás se ALLANAN a las pretensiones del demandante, es muy probable que sean condenados al pago de las costas del procedimiento en virtud del citado artículo 395 de la LEC.
SENTENCIAS sobre las consecuencias del requerimiento previo a la acción de división de cosa común

División de la cosa común


I. CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.
Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:
·         1.- La renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).
·         2.- La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
·         3.- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).
Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.
II. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
1. Concepto, naturaleza y caracteres
El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.
Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.
2. Exclusión
En el párrafo segundo del artículo 400 Código Civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, aunque para tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, al ser irrenunciable; según el precepto ha de ser por tiempo determinado que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.
No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.
A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.
3. Modos de practicar la división
Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.
De igual modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).
a) Por los propietarios
Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.
b) Por árbitros o amigables componedores
Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
c) División judicial (actio communi dividundo)
Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).
Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).
Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo "Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta. Al respecto cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007 "El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. De ahí que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han entendido que en el caso presente procedía la venta en pública subasta por haberlo solicitado así la actora en el "suplico" de la demanda y resultar procedente, desde luego, la cesación en la situación de la comunidad. Esta Sala ha considerado plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil, por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible. De ahí que la actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta en absoluto suponga un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o suponga ejercicio abusivo del propio derecho (artículo 7 del Código Civil). El abuso de derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil, viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006, entre otras muchas, al precisar que "el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado"; siendo así que en el caso presente la demandante se ha limitado a ejercer los derechos que la ley le concede en su condición de comunera y la alegación de haber sido infringido el artículo 7 del Código Civil solo se explica desde la parcial e interesada posición del demandado -hoy recurrente- que en el desarrollo del motivo viene a decir que "podemos hallarnos con que un comunero que actúa con total mala fe, y con el único fin de perjudicar a otro comunero, se salga con la suya solicitando la pública subasta del bien del que ambos son propietarios para incrementar el precio del susodicho bien y así dificultar al otro comunero que adquiera el bien del cual, a día de hoy, es propietario en una mitad", razonamiento que carece de justificación alguna y que pone de manifiesto la posición del recurrente en orden a situar sus propios intereses por encima de los de la comunidad".
4. Efectos de la división
Se han de distinguir entre los efectos entre los copropietarios y los efectos frente a terceros.
a) Efectos entre los copropietarios
El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.
La obligación, después de la división, de cada condueño respecto de los demás, de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (artículo 406 en relación al 1069, ambos del Código Civil). Presunción de haber poseído de manera exclusiva durante la indivisión la parte que le ha sido adjudicada (artículo 450 Código Civil).
b) Efectos frente a terceros
En principio, la división efectuada no puede perjudicar a los terceros (artículo 405), los cuales conservarán los derechos de hipoteca (artículo 123 Ley Hipotecaria y 221 Reglamento Hipotecario), servidumbre (artículo 535 Código Civil) u otros derechos reales (así los censos artículo 1618 Código Civil) que le pertenecieren antes de efectuarse la división, y de igual modo, conservarán los derechos personales que les pertenezcan frente a la comunidad (artículo 405).
El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o si se ha efectuado no obstante su oposición (artículo 403 Código Civil).

2017-02-21

El Impuesto de plusvalía municipal es inconstitucional

¿qué es el Impuesto de plusvalía municipal? 

¿por qué es inconstitucional? ¿cómo reclamar?




La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse. 

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.
¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

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