2017-08-04

Cómo Comprar una Vivienda en España

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2017-08-02

Cómo reclamar los gastos de comunidad de propietarios sin intervención de abogado


<Este post es fruto de la reflexión personal, puedes aprovecharte de la información, pero, por favor, si lo haces, cita la fuente (BONET NAVARRO, J., "Cómo reclamar los gastos de comunidad de propietarios sin necesidad de abogado" http://www.bonetblog.com/2017/06/como-reclamar-los-gastos-de-comunidad.html).

No está permitido su reproducción o copia íntegra en otros blogs o webs, ni siquiera citando su autoría. Solamente se autoriza a incluir el título y un hipervínculo que dirija a esta 
página. (http://www.bonetblog.com/2017/06/como-reclamar-los-gastos-de-comunidad.html).>>


Fuente: www.bonetblog.com

José Bonet Navarro

Director del Departamento de Derecho Administrativo y Procesal en Universitat de València
Valencia Area, Spain
Law Practice

2017-07-31

La escritura de tu casa determinará si se debe pagar la plusvalía municipal a Hacienda



El Gobierno ha aprobado el proyecto de ley que modifica la Ley reguladora de las Haciendas Locales para regular la plusvalía municipal (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, BOE-A-2004-4214) en caso de la transmisión de un inmueble a pérdidas. 

La piedra angular de esta nueva ley es la forma de determinar la existencia del incremento del valor del terreno. En el caso de la venta de una vivienda, la escritura de la compraventa será la que determine si se ha transmitido en pérdidas o no. 

La modificación de la Ley reguladora de las Haciendas Locales introduce un nuevo supuesto que declara que las transmisiones de inmuebles en las que el valor del terreno no se ha incrementado no están sujetas al pago de la plusvalía municipal.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, detalla la manera de determinar si ha existido incremento o no: 
  • Transmisiones onerosas (como la compraventa de una vivienda): las escrituras determinan la existencia del incremento del valor del terreno. Y si la administración autonómica correspondiente ha comprobado el valor de las mismas, entonces es este valor al que habrá que referirse. 
  • Transmisiones gratuitas (como donaciones o herencias): será el valor real a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (el fijado según el método de cada Comunidad Autónoma). 

Así, la base imponible de la plusvalía municipal está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda al periodo de generación (el número de años transcurridos desde la adquisición del terreno hasta la fecha de su transmisión).


El coeficiente a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor, sin que pueda exceder de los límites siguientes:


Esta ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).


La plusvalía municipal, en un vacío legal


Desde que el Tribunal Constitucional tumbase el pasado mes de mayo el impuesto de la plusvalía municipal cuando el inmueble se vendiera a pérdidas, el cobro de este tributo se encuentra en un vacío legal. Hasta que el Gobierno no apruebe definitivamente la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LHL), las liquidaciones dictadas por las administraciones autonómicas están siendo consideradas nulas por los juzgados, tal y como recuerda Salcedo. Y es que es la nueva norma la que debe determinar si en la venta ha habido una ganancia o una pérdida.


En concreto, la sentencia del TC del pasado 11 de mayo declaraba inconstitucionales y nulos los artículos 107.2 y 110.4 de la LHL, artículos que se han modificado en el Proyecto de Ley, porque hacían tributar a los contribuyentes en supuestos en los que el terreno se había transmitido en pérdidas, y por tanto no existía capacidad económica alguna.


Paralelamente, el Tribunal Constitucional declaró que la forma de determinar la existencia o no del incremento del valor del terreno es algo que solo corresponde al legislador. De ahí que ya se haya aprobado el Proyecto de Ley que entrará en vigor en unos meses.

Fuente: idealista.com

Hipoteca para no residentes - Non residents' mortgage

Aunque hay bancos o entidades financieras que no conceden préstamos hipotecarios a no residentes, es conveniente saber las particularidades que caracterizan las hipotecas destinadas a no residentes, sean de nacionalidad española o extranjera y evitar sorpresas.

Pricing, es el tipo de interés que se aplica a la cuota de capital prestado que hay que devolver cada mes. En el caso de los no residentes es generalmente más alto que para los residentes. El tipo fijo –el más habitual en estos casos– ronda el 2,5% a 20 años.

El préstamo hipotecario a tipo fijo es sin duda el más utilizado cuando los compradores tienen residencia en un país extranjero y suele seer a 20 años. Por regla general la financiación de una vivienda no debería superar el 80% de su valor, en el caso de los residentes en España puede llegar a ser la totalidad. Cuando del préstamo se beneficie un no residente, sin embargo, este porcentaje no suele superar el 60% o 70%.

Si el no residente en España es un ciudadano español: será posible negociar tipo, plazo y cobertura con mejores condiciones, siempre y cuando cuente con un aval o co-titular residente en España.

2017-05-24

Estocada al impuesto estatal de la plusvalía: es inconstitucional cuando se vende en pérdidas







El Tribunal Constitucional ha tumbado aquellos artículos de la regulación estatal del impuesto de la plusvalía municipal que permitían cobrar hasta la fecha este tributo cuando se transmitía un inmueble en pérdidas. En concreto, considera que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica porque los ayuntamientos lo cobran por el mero hecho de haber sido titular de un terreno urbano, independientemente de que el inmueble se haya vendido a un precio inferior al que se adquirió. 

De este modo, el Constitucional reitera la doctrina establecida en las sentencias contra parte de la norma foral de Guipúzcoa y Álava. Ahora la pelota está en el tejado del legislador para que modifique la Ley estatal Reguladora de las Haciendas Locales y establezca mecanismos que permitan a los ayuntamientos determinar, antes de exigir el pago del impuesto, si ha existido o no una plusvalía con la venta o transmisión.

Hasta que entre en vigor la modificación de la ley estatal, el contribuyente podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho para acreditar que tuvo pérdidas con la venta de su casa. 

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.


  1. Cómo recurrir el impuesto de plusvalía municipal y qué hacer con la deuda mientras tanto
  2. La fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal ¿sigue siendo un argumento válido para recurrir?
  3. ¿Debo pagar el impuesto de plusvalía municipal si he vendido en pérdidas?
  4. ¿A quién corresponde probar que no ha existido un incremento del valor del terreno?
  5. ¿Bastan las escrituras de compraventa para probar que una casa se ha vendido en pérdidas?
  6. ¿Debo pagar plusvalía municipal, si el beneficio obtenido en la transmisión es menor que el impuesto?
  7. ¿En qué casos es inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal?
  8. ¿Puede impugnarse el impuesto de plusvalía municipal, cuando hay errores o discrepancias en la información catastral?
  9. ¿Es válido el pacto que obliga al comprador a pagar la plusvalía municipal?
  10. ¿Puede impugnar el impuesto de plusvalía municipal quien no es el sujeto pasivo del mismo?
  11. ¿A quién puede reclamarse el pago de la plusvalía municipal si hay varios titulares?
  12. ¿Puede recuperarse la plusvalía municipal pagada con motivo de la disolución de una comunidad de bienes?

(Fuente: Idealista.com)


2017-04-21

INMATRICULACIÓN DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL “EN INVESTIGACIÓN”

Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.



El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Y lo mismo cabe decir en cuanto a los notarios, que disponen de iguales accesos a organismos oficiales, respecto a la elaboración de documentos inscribibles o la subsanación de los defectos que éstos pudieran adolecer.


TEXTO

En el recurso interpuesto por don Rafael Pedro Rivas Andrés, notario de Alcalà de Xivert, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Sant Mateu, don Alberto Manuel Adán García, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.
Hechos
I
En escritura pública otorgada por el notario de Alcalà de Xivert, don Rafael Pedro Rivas Andrés, el día 20 de septiembre de 2016, número 686 de su protocolo, se formalizó la compraventa de una finca que se dice estar sin inmatricular, incorporando al título certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura la titularidad catastral de la finca «en investigación».
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu, fue objeto de la siguiente nota de calificación: 
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña B. M., A., el día 20/09/2016, bajo el asiento número 676, del tomo 68 del Libro Diario y número de entrada 2909, que corresponde al documento otorgado por el notario de Alcossebre-Alcalá de Xivert Rafael Pedro Rivas Andrés, con el número 686/2016 de su protocolo, de fecha 20/09/2016, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: 1.–Falta acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca/s de la que resulte catastrada a nombre de transmitente o adquirente. Se encuentra catastrada «en investigación». Fundamentos de Derecho: Artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Artículos 9,1 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51,1-4 de su Reglamento; 45 y 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro; 53 de la Ley 19/1996, de 30 de diciembre; y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, 9 de mayo de 2003, 29 de noviembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 28 febrero, 19 marzo, 29 de junio, 27 noviembre y 4 diciembre de 2007, 25 enero y 26 de noviembre de 2008 y 2 de junio y 18 y 26 de octubre de 2012. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra esta decisión (…) Sant Mateu, a veintisiete de diciembre del año dos mil dieciséis. El Registrador de la Propiedad, Fdo: Alberto Adán García».

2017-04-20

La Fiscalía de Madrid imputa un delito de estafa a la tasadora de Unión de Créditos Inmobiliarios


La Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A. por un delito de estafa por el mismo motivo que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y comparaciones de ofertas que las tasadoras no han podido acreditar su existencia.

El mecanismo que han tenido miles de préstamos hipotecarios para ser concedidos ha sido el de, independientemente del bajo nivel de ingresos de los deudores, elevar artificialmente los valores de la vivienda para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad. Esto abre la puerta a miles de querellas contra las sociedades de tasación, que han incorporado tasaciones adulteradas a la gran mayoría de préstamos hipotecarios, y por añadidura, agrega un frente de batalla a las entidades financieras en calidad de responsables civiles subsidiarios, ya que van a tener que revisar todas sus tasaciones.

2017-04-01

“echar” a un okupa"


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Esto es lo que cuesta “echar” a un okupa de tu casa por la vía legal... y por la "no legal"



Una denuncia, un abogado, una puerta blindada, meses de espera, sufrimiento y mucha, mucha paciencia. Desalojar a un okupa no resulta nada fácil para un particular: cuesta una media de 2.100 euros más el dinero que deja de percibirse por la explotación de la casa y más la reparación de los desperfectos, pues en general suelen dejar la vivienda inhabitable.


El miedo que tiene cualquier propietario cuando se queda su casa sin inquilino es que se la ocupen. En función de la zona donde esté ubicada es más o menos fácil. Los expertos recomiendan evitar colgar el cartel de “se vende” para no dar pistas. Además, hoy en día casi todo el mundo busca piso por internet. 


Para un particular que le 'okupen' su vivienda es un auténtico drama, aunque se puede evitar en cierto modo. Si las fuerzas del orden ven la perpetuación del delito, es decir, ven a los okupas entrando en la vivienda, están en la obligación de evitarlo. Si la puerta del inmueble está abierta, pueden acceder y requerir el desalojo.

2017-03-06

Las costas en la ejecución de la división de cosa común




La imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común es un asunto debatido, existiendo mayoria de Juzgados que no las impone.
Vamos a analizar la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común cuando una de las partes solicita la ejecución de la sentencia que ha declarado la extinción del proindiviso de un bien y su venta en pública subasta.
Antes de nada recordemos algunos conceptos sobre esta materia:
1.-  Nos encontramos con dos o más copropietarios de un mismo bien, cada uno de ellos con una cuota de participación en el proindiviso.

EJEMPLOS:  
a) Un matrimonio en régimen de separación de bienes donde cada uno de los cónyuges tiene el 50% en proindiviso de un local.  
b) Los herederos que se han adjudicado una vivienda en proindiviso.  
c) Una pareja que ha comprado una vivienda en proindiviso.   
d) Matrimonio en gananciales que se ha divorciado y en la liquidación del régimen económico se han adjudicado por mitad y proindiviso una apartamento en la playa, etc…
2.-  Uno de los comuneros (copropietario del bien), no quiere seguir permaneciendo en comunidad, por lo que al no ponerse de acuerdo con el resto para que uno de ellos adquiera su participación, interpone un procedimiento judicial de división de cosa común.
3.-  El Juzgado declara en sentencia que al ser el bien indivisible procede la extinción del proindiviso (condominio), declarando procedente que el bien se venda en pública subasta y el precio obtenido se reparta entre los comuneros a razón de la cuota de participación que cada uno ostenta.
4.-  Como ya pusimos de relieve en otro de nuestros artículos, esta sentencias de extinción del proindiviso es una SENTENCIA DECLARATIVA y no de condena.
5.-  Después de la firmeza de la sentencia, una de las partes solicita la ejecución de la sentencia de división de la cosa común.
La pregunta que hacemos es la siguiente:
¿  Procede la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común al comunero demandado ?

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.

Como ya explicamos en otro de nuestros artículos, la acción de división de cosa común lo que pretende es conseguir el cese de la situación de proindiviso en la que se encuentre un bien inmueble cuando pertenece a varias personas.

EJEMPLO: Una vivienda ha sido adjudicada en proindiviso a favor de cuatro herederos; como quiera que no se ponen de acuerdo en que se lo adjudique uno a cambio de abonarle al resto su parte en dinero, uno de los herederos interpone una acción de división de cosa común, solicitando que al tratarse de un bien inmueble que no es divisible en cuatro partes, se venda en subasta por el Juzgado y que se repartan el dinero los herederos en proporción a sus participaciones.
Hoy vamos a ocuparnos del requerimiento previo a la acción de división de cosa común y sus efectos en cuanto a la imposición de las costas a los demandados.
El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone respecto de la condena en costas en caso de allanamiento que:
1º.- Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.
2º.-   Se entenderá queen todo casoexiste mala fesi antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.
Esto significa que si una persona antes de poner una demanda contra otra, la requiere fehacientemente (burofaxacto de conciliaciónmediación, etc.) para que voluntariamente proceda a cumplir con alguna obligación (pagar la deuda, hacer alguna cosa,  etc.) y finalmente desatiende dicho requerimiento, viéndose obligada la persona requirente a plantear el asunto en los Tribunales, en caso de que el demandado cuando reciba la demanda se ALLANE  (reconozca la petición que se le hace), es casi seguro que el Juzgado lo CONDENARÁ AL PAGO DE LAS COSTAS, puesto que se entiende que el demandado ha actuado con mala fe.
Si trasladamos lo anterior a la acción de división de cosa común, tenemos lo siguiente:
La desatención al requerimiento previo a la acción de división de cosa común que inicie un comunero contra el resto, si posteriormente se estima la demanda porque los demandados se ALLANAN, aumenta considerablemente las posibilidades de que el Juez le IMPONGAN LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO a los comuneros demandados.
Siguiendo con el EJEMPLO del principio,  si el heredero que se ha adjudicado en proindivo una parte de la vivienda, requiere al resto para que procedan a la división de la cosa común, y el resto de herederos no le hace caso, si posteriormente el primero de ellos interpone una demanda judicial solicitando la división, y recibida la demanda los demás se ALLANAN a las pretensiones del demandante, es muy probable que sean condenados al pago de las costas del procedimiento en virtud del citado artículo 395 de la LEC.
SENTENCIAS sobre las consecuencias del requerimiento previo a la acción de división de cosa común

División de la cosa común


I. CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.
Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:
·         1.- La renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).
·         2.- La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
·         3.- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).
Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.
II. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
1. Concepto, naturaleza y caracteres
El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.

2017-02-21

El Impuesto de plusvalía municipal es inconstitucional

¿qué es el Impuesto de plusvalía municipal? 

¿por qué es inconstitucional? ¿cómo reclamar?




La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse. 

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.
¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

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