2017-03-06

Las costas en la ejecución de la división de cosa común

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La imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común es un asunto debatido, existiendo mayoria de Juzgados que no las impone.
Vamos a analizar la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común cuando una de las partes solicita la ejecución de la sentencia que ha declarado la extinción del proindiviso de un bien y su venta en pública subasta.
Antes de nada recordemos algunos conceptos sobre esta materia:
1.-  Nos encontramos con dos o más copropietarios de un mismo bien, cada uno de ellos con una cuota de participación en el proindiviso.

EJEMPLOS:  a) Un matrimonio en régimen de separación de bienes donde cada uno de los cónyuges tiene el 50% en proindiviso de un local.  b) Los herederos que se han adjudicado una vivienda en proindiviso.  c) Una pareja que ha comprado una vivienda en proindiviso.   d) Matrimonio en gananciales que se ha divorciado y en la liquidación del régimen económico se han adjudicado por mitad y proindiviso una apartamento en la playa, etc…
2.-  Uno de los comuneros (copropietario del bien), no quiere seguir permaneciendo en comunidad, por lo que al no ponerse de acuerdo con el resto para que uno de ellos adquiera su participación, interpone un procedimiento judicial de división de cosa común.
3.-  El Juzgado declara en sentencia que al ser el bien indivisible procede la extinción del proindiviso (condominio), declarando procedente que el bien se venda en pública subasta y el precio obtenido se reparta entre los comuneros a razón de la cuota de participación que cada uno ostenta.
4.-  Como ya pusimos de relieve en otro de nuestros artículos, esta sentencias de extinción del proindiviso es una SENTENCIA DECLARATIVA y no de condena.
5.-  Después de la firmeza de la sentencia, una de las partes solicita la ejecución de la sentencia de división de la cosa común.
La pregunta que hacemos es la siguiente:
¿  Procede la imposición de las costas en la ejecución de la división de cosa común al comunero demandado ?

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.

Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.
Como ya explicamos en otro de nuestros artículos, la acción de división de cosa común lo que pretende es conseguir el cese de la situación de proindiviso en la que se encuentre un bien inmueble cuando pertenece a varias personas.

EJEMPLO: Una vivienda ha sido adjudicada en proindiviso a favor de cuatro herederos; como quiera que no se ponen de acuerdo en que se lo adjudique uno a cambio de abonarle al resto su parte en dinero, uno de los herederos interpone una acción de división de cosa común, solicitando que al tratarse de un bien inmueble que no es divisible en cuatro partes, se venda en subasta por el Juzgado y que se repartan el dinero los herederos en proporción a sus participaciones.
Hoy vamos a ocuparnos del requerimiento previo a la acción de división de cosa común y sus efectos en cuanto a la imposición de las costas a los demandados.
El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone respecto de la condena en costas en caso de allanamiento que:
1º.- Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.
2º.-   Se entenderá queen todo casoexiste mala fesi antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.
Esto significa que si una persona antes de poner una demanda contra otra, la requiere fehacientemente (burofaxacto de conciliaciónmediación, etc.) para que voluntariamente proceda a cumplir con alguna obligación (pagar la deuda, hacer alguna cosa,  etc.) y finalmente desatiende dicho requerimiento, viéndose obligada la persona requirente a plantear el asunto en los Tribunales, en caso de que el demandado cuando reciba la demanda se ALLANE  (reconozca la petición que se le hace), es casi seguro que el Juzgado lo CONDENARÁ AL PAGO DE LAS COSTAS, puesto que se entiende que el demandado ha actuado con mala fe.
Si trasladamos lo anterior a la acción de división de cosa común, tenemos lo siguiente:
La desatención al requerimiento previo a la acción de división de cosa común que inicie un comunero contra el resto, si posteriormente se estima la demanda porque los demandados se ALLANAN, aumenta considerablemente las posibilidades de que el Juez le IMPONGAN LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO a los comuneros demandados.
Siguiendo con el EJEMPLO del principio,  si el heredero que se ha adjudicado en proindivo una parte de la vivienda, requiere al resto para que procedan a la división de la cosa común, y el resto de herederos no le hace caso, si posteriormente el primero de ellos interpone una demanda judicial solicitando la división, y recibida la demanda los demás se ALLANAN a las pretensiones del demandante, es muy probable que sean condenados al pago de las costas del procedimiento en virtud del citado artículo 395 de la LEC.
SENTENCIAS sobre las consecuencias del requerimiento previo a la acción de división de cosa común

División de la cosa común


I. CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.
Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:
·         1.- La renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).
·         2.- La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
·         3.- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).
Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.
II. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
1. Concepto, naturaleza y caracteres
El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.
Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.
2. Exclusión
En el párrafo segundo del artículo 400 Código Civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, aunque para tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, al ser irrenunciable; según el precepto ha de ser por tiempo determinado que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.
No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.
A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.
3. Modos de practicar la división
Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.
De igual modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).
a) Por los propietarios
Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.
b) Por árbitros o amigables componedores
Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
c) División judicial (actio communi dividundo)
Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).
Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).
Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo "Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta. Al respecto cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007 "El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. De ahí que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han entendido que en el caso presente procedía la venta en pública subasta por haberlo solicitado así la actora en el "suplico" de la demanda y resultar procedente, desde luego, la cesación en la situación de la comunidad. Esta Sala ha considerado plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil, por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible. De ahí que la actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta en absoluto suponga un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o suponga ejercicio abusivo del propio derecho (artículo 7 del Código Civil). El abuso de derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil, viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006, entre otras muchas, al precisar que "el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado"; siendo así que en el caso presente la demandante se ha limitado a ejercer los derechos que la ley le concede en su condición de comunera y la alegación de haber sido infringido el artículo 7 del Código Civil solo se explica desde la parcial e interesada posición del demandado -hoy recurrente- que en el desarrollo del motivo viene a decir que "podemos hallarnos con que un comunero que actúa con total mala fe, y con el único fin de perjudicar a otro comunero, se salga con la suya solicitando la pública subasta del bien del que ambos son propietarios para incrementar el precio del susodicho bien y así dificultar al otro comunero que adquiera el bien del cual, a día de hoy, es propietario en una mitad", razonamiento que carece de justificación alguna y que pone de manifiesto la posición del recurrente en orden a situar sus propios intereses por encima de los de la comunidad".
4. Efectos de la división
Se han de distinguir entre los efectos entre los copropietarios y los efectos frente a terceros.
a) Efectos entre los copropietarios
El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.
La obligación, después de la división, de cada condueño respecto de los demás, de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (artículo 406 en relación al 1069, ambos del Código Civil). Presunción de haber poseído de manera exclusiva durante la indivisión la parte que le ha sido adjudicada (artículo 450 Código Civil).
b) Efectos frente a terceros
En principio, la división efectuada no puede perjudicar a los terceros (artículo 405), los cuales conservarán los derechos de hipoteca (artículo 123 Ley Hipotecaria y 221 Reglamento Hipotecario), servidumbre (artículo 535 Código Civil) u otros derechos reales (así los censos artículo 1618 Código Civil) que le pertenecieren antes de efectuarse la división, y de igual modo, conservarán los derechos personales que les pertenezcan frente a la comunidad (artículo 405).
El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o si se ha efectuado no obstante su oposición (artículo 403 Código Civil).

2017-02-21

El Impuesto de plusvalía municipal es inconstitucional

¿qué es el Impuesto de plusvalía municipal? 

¿por qué es inconstitucional? ¿cómo reclamar?




La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse. 

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.
¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

Cómo una mujer de 82 años ha puesto en jaque al impuesto de sucesiones

Durante años, heredar ha sido una ventaja en unas comunidades autónomas y un infierno en otras. Ahora, los españoles de las regiones que pagan muchos impuestos han dicho ¡basta ya! gracias a la protesta de una mujer de 82 años.
El hermano de Clavelina García murió y la mujer de 82 años heredó su piso en Pola de Siero, Asturias. Estaba valorado en 300.000 euros. Cuando empezó los trámites de las sucesiones, le dijeron que tenía que abonar 80.000 euros de impuestos. En efectivo y a Hacienda.
Clavelina ha tenido la mala suerte de vivir en Asturias.
Los habitantes de Asturias junto con los de Andalucía son los más castigados por el llamado ‘impuesto de sucesiones’. Si una persona hereda un piso, un local o dinero, tendrá que pagar una cantidad que puede llegar a ser el 31,25% de lo heredado.
Clavelina ha tenido que pagar casi un tercio del valor . Y aquí viene la paradoja: no importa si Clavelina no puede vender la casa heredada: da igual porque para la comunidad asturiana es como si hubiera recibido 300.000 euros en metálico.
Mucha gente no tiene ahorros para desembolsar ese impuesto de modo que, o están obligadas a vender la herencia, o renunciar a ella. El año pasado se registraron 37.623 renuncias de herencias, como fruto de esta incapacidad de afrontar un gasto inesperado. Según el Consejo del Notariado, de 2007 a 2015 se cuadruplicaron las renuncias a herencias, pasando de 11.048 a 37.600.
Luego vino algo peor para Clavelina. Se percató de que en Madrid, por ejemplo, solo habría tenido que pagar una cantidad ínfima, digamos 800 euros. En esta comunidad, el estado bonifica hasta el 99% del impuesto. De modo que, depende de donde vivas, el estado te clava más o menos impuestos a las sucesiones. Clavelina se preguntó: ¿no somos todos iguales ante la ley? Eso dice el artículo 14 de la Constitución.

2017-01-19

Heredar costará el doble


La factura fiscal de las donaciones a partir de 100.000 euros se dispara al cuádruple al eliminar la bonificación en cuota del 75%



· Los cambios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones anunciados por el Consell para 2017 encarecen el legado para los hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes

La política fiscal, aparte de protagonizar las propuestas estrella en campaña electoral de los dirigentes políticos de turno, tiene importantes implicaciones en el día a día de los ciudadanos. A nadie se le escapa el efecto, más o menos inmediato, de las siempre impopulares subidas de impuestos, como la anunciada por el Gobierno valenciano en relación al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para 2017.

Aunque de menor calado que la reforma propuesta por el comité de expertos creado por el Gobierno valenciano, las modificaciones recogidas en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos -aprobada y entregada por el Consell este viernes a Les Corts para su tramitación- encarecen notablemente tanto las herencias, como las donaciones.

Cabe recordar que los primeros 100.000 euros están exentos en ambos casos, y seguirán estándolo, y que en 2013 se redujo la bonificación en cuota por parentesco del 99% al 75%, es decir, que «se pasó de pagar el 1% de la cuota inicial a tener que pagar un 25%», señala Jorge Gómez de Membrillera Ortuño, asociado principal de Garrigues.

Cuando entren en vigor las modificaciones del Consell, la bonificación del 75% en herencias sólo se mantendrá para hijos menores de 21 años, mientras que los mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes «tendrán que pagar el doble que ahora», al quedar reducida al 50%. El impacto estimado del cambio para las arcas públicas es de 86 millones.

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS CON SENTENCIA DEL TJ.


Servicio Atención al cliente
XXXXXXXXXXXXXXXXX

En            a     de                   de  2017



Doña; xxxxxxxxxxxxxxx con DNI xxxxxxxxxx, domiciliado en calle la dirección completa


EXPONE:

 Que soy titular del préstamo n °.        con garantía hipotecaria suscrito con esta entidad en fecha xxxxxxxx ,bajo el número de protocolo xxxxxx del notario Don. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx por importe de xxxxxxxxxxx, que grava mi vivienda sita en calle la dirección completaxxxxxx.

En dicha escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyo una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de constitución de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre tal y como se recoge en el Fundamento Jurídico Quinto Recurso de Casación BBVA S.A. en el apartado g) séptimo motivo cláusula de gastos de del préstamo y que reproducimos a continuación:

Decisión de la Sala :
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1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
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El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).
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2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
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En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.
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3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
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De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
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Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”
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Estimo que la cláusula contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en todos los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito,  solicito que procedan a ingresar en mi cuenta las cantidades satisfechas por mí para la constitución de mi préstamo hipotecario, al haber sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo dicha cláusula.


Por ultimo en el caso de que no me devuelvan dichos importes, les informo que procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas.

Quedando a la espera de sus noticias,

Atentamente,

Nombre completo y firma

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS DE LA HIPOTECA

C______, _____z
C/ L_____________, __
46192 Montserrat (Valencia)
DNI. ____________--




AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE B____



Muy Sres. Míos:

Por medio del presente escrito vengo a realizar reclamación en solicitud de devolución de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula abusiva que obra en mi escritura de préstamo hipotecario, contratado con esa entidad, por la que se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del contrato de hipoteca.

A continuación se indican los antecedentes y fundamentación que sostienen dicha reclamación:

1.       En fecha --/--/----, formalicé con esa entidad, préstamo con garantía hipotecaria número. S/R 20808/07, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de ________________________________________________________, bajo el nº de protocolo ____.
2.       En dicha escritura, concretamente en la exponente ____: cláusula gastos a cargo del prestatario.
3.       Dicha cláusula no fue negociada individualmente, resultando ser, por tanto, una condición general de la contratación, que no permite distribuir entre las partes los gastos producidos, habiéndoseme atribuido, de manera genérica, la totalidad de los mismos, los que satisfice en su momento.
4.       Ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para quien suscribe la presente, y en mi condición de consumidor; lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre.
5.       La inmediata consecuencia de dicha abusividad, es la nulidad de la cláusula mencionada y transcrita, y por tanto, la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista..

En por todo lo anteriormente expuesto, por lo que vengo a solicitar, se tenga por no puesta la cláusula ___A del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de ----------- (------------------------).a que ascienden los honorarios notariales y de registro, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en su día fueron satisfechos por mi parte, adjuntando a la presente fotocopia de las facturas que acreditan y justifican la reclamación contenida en el cuerpo de este escrito.

Atentamente.




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Así va a encarecer la banca las hipotecas para asumir los gastos de formalización

Qué reclamar y cómo hacerlo


La banca ya está diseñando la estrategia para afrontar el último frente que tiene abierto. Después del mazazo europeo que obliga al sector a devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde el inicio de la hipoteca, también debe asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario, en el Registro de la Propiedad o el pago del AJD. Un coste que, de una forma u otra, acabará pagando el cliente.


De momento, como asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, las entidades no tienen una estrategia definida, aunque el mercado da por hecho que en las próximas semanas se despejará la incógnita.


Hasta conocer cuál será la hoja de ruta definitiva, las principales alternativas que se contemplan son la subida de los tipos de interés de las hipotecas, la imposición de comisiones de apertura o la obligación de pagar durante el primer año de vida del préstamo un interés fijo, a pesar de que se trate de una hipoteca variable. En cualquier caso, el coste lo asumirán los futuros hipotecados.


La primera opción sobre la mesa es la de la subida de los tipos de interés, lo que impacta directamente en la cuota que pagan los hipotecados. El propio sector ya ha dejado claro que el incremento de los diferenciales sería un efecto colateral de las sentencias judiciales que han dado la razón a los afectados tanto en el caso de las cláusulas suelo como en el de la formalización.


Otra alternativa que se está barajando es la de recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas, una condición que prácticamente había desaparecido en los últimos meses ante la feroz competencia por conceder préstamos. En este sentido, se pueden generalizar las hipotecas que aplican un interés de comisión de apertura (del 0,5%, 1%...) e incluso establecer una cuantía mínima (500 euros, 1.000 euros…).


Esta última condición penaliza principalmente a los préstamos de cantidades reducidas. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura mínima de 1.000 euros supone pagar un 1% del importe solicitado, mientras que, para una hipoteca de 30.000 euros, equivaldría a un 3,3%.


Ahora bien, como su propio nombre indica, esta comisión de apertura solo se paga una vez: al abrir la hipoteca. En cambio, la subida de los tipos de interés afecta al plazo que se mantiene la hipoteca.


La última opción sobre la mesa que tiene la banca es exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más. Conviene recordar que precisamente al inicio de la hipoteca es cuando menos se amortiza (la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y no al capital), por lo que el banco se aseguraría unos ingresos extra con los que sufragar el coste de la formalización.


Así pues, y según recuerda idealista hipotecas, “cada vez va a ser más importante comparar las hipotecas no solo por los tipos de interés, sino por todas las variables que entran en juego”.


Condiciones más concretas, pero sin vinculaciones

2017-01-16

Cómo reclamar por las cláusulas suelo y los gastos de hipoteca


Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas


¿Qué condiciones tiene tu hipoteca? Descubre los gastos de formalización que debería pagar el banco


Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la 'cero' o la 'techo', condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.


¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?
  1. De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  2. De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  3. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
  4. De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
  5. De la factura de tasación del inmueble.

2017-01-13

Devolución gastos hipoteca - Recupera tus gastos de apertura

https://www.helpmycash.com/hipotecas/devolucion-gastos-hipoteca/

¿Qué es lo que se ha pagado de más?

Cuando afrontamos la firma de las escrituras de una hipoteca, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa(lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca.  Estos últimos gastos son los que, según la ley, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.
Según figura en la ley, los siguientes gastos no deberían ser trasmitidos a los clientes:
  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
  2. Gastos de registro: no suele superar el 0,2 %
  3. Tributos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero no suele superar el 1 %
Estaríamos hablando de que cada hipotecado ha desembolsado un mínimo de unos 2.500 euros que no le correspondían.

¿Por qué han sido declarados nulos estos gastos?

El 23 diciembre de 2015, a las mismas puertas de la Navidad, veía la luz la resolución del Tribunal Supremo en la que se declaraba como abusiva la práctica de imponer los gastos anteriormente mencionados a los nuevos hipotecados.
En dicha sentencia se especifica que se trata de una situación abusiva, al no establecer una correcta distribución de los gastos de notaría, derivados de la necesitada de requerir de un notario y un registrador. Del mismo modo, corresponde al sujeto pasivo de la operación el pago de los tributos correspondientes, en este caso el IAJD. El banco es el sujeto pasivo de estas operaciones porque es quien se beneficia de ellas y no el cliente que solicita la hipoteca.

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de mi hipoteca?

Según lo resultante de esta sentencia, debemos en primer lugar averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente.
Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamospedir una cita con el director de  nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios cobrados por los bancos de forma abusiva?

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios cobrados por los bancos de forma abusiva?

Según el Tribunal Supremo a través de la sentencia 705/2015 del 23 de diciembre, los gastos asociados a la constitución y formalización de los préstamos hipotecarios deben ser abonados por las entidades bancarias, como sujetos pasivos de la transacción. Por lo tanto, los clientes que en su momento firmaron una hipoteca y abonaron estos gastos pueden reclamar las cantidades a su entidad. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com aclaran cuál es el importe que tendría que haber abonado el banco y cómo puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

¿Qué gastos pagaste y debería devolverte la entidad?


Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria el banco exigía al cliente el pago previo de una serie de trámites como notaría, gestoría, Registro de la propiedad e IAJD(Impuestos de Actos Jurídicos Documentados). Sin embargo, estos costes deben ser cubiertos por el sujeto pasivo, que es el banco y no el cliente, por lo tanto, los consumidores podrán reclamar la devolución de estas cantidades.
Por ejemplo, para una hipoteca media de 140.000 euros, los gastos de notaría pueden ascender a los 550 euros, los gastos del gestor hasta los 250 euros, el Registro hasta 230 euros y el IAJD a 1.800 euros. Lo que suma un total de 2.830 euros. Además, el cliente también puede reclamar los gastos de tasación (300 euros aproximadamente) si cuando solicitó el préstamo hipotecario ya había tasado por su cuenta la vivienda (con una tasadora homologada) y el banco no la aceptó.
¿Cómo puedes recuperar este importe?
En primer lugar, desde el comparador financiero HelpMyCash.com, recomiendan hablar previamente con la entidad, puesto que no está de más dialogar con tu banco antes de iniciar un proceso más complejo, como puede ser emprender una acción legal.
Eso sí, no debes firmar ningún documento con la entidad (si te propone un trato) que te impida reclamar judicialmente en un futuro lo que pagaste de más en concepto de gastos de formalización de la hipoteca.
Si tu banco no accede a devolverte estas cantidades de buena fe (que es lo más probable), debes buscar asesoramiento legal e interponer una demanda, bien a título individual o sumarte las demandas colectivas que están gestionando organizaciones como la OCU.
 ¿Quién puede reclamar esta devolución de los gastos hipotecarios?
Según el INE, más de 8 millones de familias podrán reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Por tanto, podrán reclamar estos gastos todas aquellas personas que tienen o tuvieron una hipoteca y afrontaron los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Las personas que ya hayan cancelado la hipoteca también podrán reclamar su dinero, puesto que cuando una sentencia se determina que es nula, lo es desde siempre.
http://www.fotocasa.es/blog/hipotecas-finanzas/reclamar-gastos-hipotecarios?xtor=EPR-457-[139]-20170111&link=119261 



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