Es
buen momento para invertir en vivienda, pero hay riesgos — idealista/news
(ampproject.org)
Consultores, agentes inmobiliarios y economistas
afirman que es una buena alternativa, aunque conviene analizar muchos factores
España ha sido tradicionalmente
un país de propietarios y la vivienda, uno de los principales activos que ha
canalizado los ahorros de los particulares. Según los datos del Banco de
España, el patrimonio inmobiliario de los hogares se sitúa en 5,78 billones de
euros, en máximos desde 2010.
Pero en un escenario de
incertidumbre como el que estamos viviendo, marcado por una elevada inflación,
unos altos precios de la energía, un conflicto bélico en el este de Europa y
posibles subidas de los tipos de interés en los próximos meses, muchos
particulares se preguntan si la vivienda sigue siendo una buena opción
para invertir o si conviene posponer la decisión para el futuro.
Según los expertos consultados por idealista/news, la
vivienda se mantiene como una alternativa, ya sea para destinarla al
alquiler o para reformarla y venderla posteriormente, aunque conviene evitar
riesgos y analizar bien la operación antes de comprar. Repasamos por qué la
vivienda es una alternativa para rentabilizar el ahorro, qué factores se deben
tener en cuenta, cuáles son los riesgos que pueden presentarse y si en los
próximos meses crecerá o no la inversión en vivienda.
La
vivienda, ¿es ahora una buena inversión?
Miguel A. Alonso
del Val, catedrático del Máster en Real Estate de la Universidad de Navarra, lo
tiene claro: “En un escenario de inflación y de tipos de interés
bajos, conviene invertir en valores como la vivienda, que otorgan cierta
seguridad, permiten ahorrar y son garantía de cierta rentabilidad”, afirma.
Julián Salcedo,
presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios,
también defiende esa postura y recuerda que, para la clase media, la inversión
en vivienda es una forma de proteger el ahorro a través de un
activo real que no tiene la volatilidad de otras inversiones.
“Los economistas, en tiempos de
incertidumbre, recomendamos a los inversores mantenerse en posición de
liquidez. Además, la vivienda se ha encarecido en 2021 y seguirá subiendo en
2022 por el efecto combinado de la inflación y el encarecimiento de los
materiales. Mi recomendación es favorable a la inversión en vivienda, por
haberse convertido en un activo refugio, que permite cubrirse ante la inflación
y las subidas de precio”, recalca Salcedo.
En esa misma línea, Eduard
Amorós Kern, profesor del Área de Empresa de la Universidad Internacional de
Valencia, recuerda que “mientras los tipos de interés continúen bajos y
exista un cierto acceso al crédito, la vivienda se va a mantener como un sector
en el que la inversión resulte atractiva. Mantener el dinero en una cuenta de
ahorro, en la que no te ofrecen ningún tipo de interés, en un escenario de
inflación va a suponer una pérdida de poder adquisitivo relativa. Frente a
esto, puede ser interesante que parte de nuestros ahorros estén
invertidos en aquellos productos que tengan demanda, como es el caso de la
vivienda en estos momentos”. Además, insiste en que “el suelo es un bien
finito”, por lo que “en el largo plazo va a resultar rentable invertir en
vivienda”.
Por su parte, Jesús
Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, explica que “la vivienda,
además de ser el espacio en el que se realiza toda persona, y donde desarrolla
su proyecto vital, es una inversión que se revaloriza a futuro. Por lo tanto,
siempre que las ratios de endeudamiento lo aconsejen y que no nos encontremos
en el pico más alto de precios, es interesante adquirir una vivienda”.
En
qué fijarse al invertir en vivienda
A pesar de que economistas y
profesionales inmobiliarios valoran de forma positiva la inversión en vivienda,
también recuerdan que hay muchos factores que van a determinar la
rentabilidad de la operación. En líneas generales, recuerdan la importancia
de no endeudarse en exceso, pensar a largo plazo y analizar el mercado en busca
de un inmueble bien ubicado y con características que se adecúen a la demanda.
“La inversión en vivienda siempre
es buena, y en estos momentos puede convertirse en un valor refugio, pero no
todo vale. Como en cualquier otra inversión, no hay que dejarse llevar y lo
primero es analizar el activo que queremos comprar y sus expectativas. Y otro
punto importante es destinar a la vivienda un porcentaje del patrimonio, no
centrarse solo en inmobiliario”, destaca Luis Corral, CEO de Foro
Consultores Inmobiliarios.
Corral también explica que, en el
caso de destinar la vivienda al mercado del alquiler, conviene “encajar la
ecuación de inversión y renta esperada”. Por tanto, recomienda “elegir un
mercado con demanda contrastada y con tipos de demanda complementarias. Es
decir, que se pueda alquilar como vivienda de larga duración, turística e
incluso como oficina, y eso se consigue más en los centros urbanos”. Además,
aconseja negociar bien las cláusulas de revisión de la renta en
el contrato, teniendo en cuenta la inflación.
El profesor de la Universidad de
Valencia, por su parte, ve imprescindible “tener claro que, si vamos a
desprendernos de un capital para invertir, es porque no lo vamos a necesitar en
el corto plazo. Y más cuando la inversión en vivienda es importante
entenderla en el largo plazo”.
A partir de aquí, añade Amorós
Kern, “lo conveniente es estudiar mucho el mercado. Cuanta más
información tengamos, podremos ser más certeros en nuestra decisión. Esto es,
analizar cómo han evolucionado los precios de una zona, tanto de compra como de
alquiler, conocer en qué momento se encuentran, cuáles son los factores que
pueden provocar subidas o bajadas, qué demanda y tipología de demanda de
alquiler existe en la zona (turistas, profesionales, estudiantes…), qué costes
voy a tener asociados a la inversión, qué tipo de interés voy a obtener con la
inversión o qué factores de riesgo existen”.
El catedrático de la Universidad
de Navarra explica otra de las claves: que no se produzca un
sobreendeudamiento con la compra, que no se compre a crédito y que no se
espere de esta inversión una rentabilidad especulativa a corto plazo.
En su opinión, es bueno contar
con una aportación inicial de ahorro que no sea inferior al 25% del valor del
bien comprado, aunque lo aconsejable es contar con el 30%-35%, para que la
economía familiar o personal no se vea tensionada ante cualquier repunte de los
tipos de interés o de la inflación, como ahora sucede.
Alonso del Val también insiste en
que la localización del inmueble, su distribución y la calidad
constructiva es fundamental para la inversión, “ya que es una
condición clave para la transmisión futura a terceros”. Por ejemplo, recuerda
que el hecho de que la vivienda tenga terraza es un valor que ha llegado para
quedarse tras la pandemia, mientras que no es recomendable invertir en activos
muy singulares, con poca demanda futura, o en edificios de mala arquitectura o
deficiente construcción, porque podrían tener una difícil salida al mercado.
En este sentido, el vicepresidente
de Alfa Inmobiliaria recuerda que, a pesar de que durante la pandemia ganaron
atractivo las pequeñas poblaciones y los chalets, “los barrios tradicionalmente
consolidados de las ciudades han recuperado ya todo su interés. Incluso ahora
se da el caso de que la importante subida del precio de la luz y el gas que ya
tenemos encima, y que no sabemos hasta cuando durará, ha hecho perder interés
en las grandes viviendas unifamiliares, donde los gastos en calefacción y aire
acondicionado pueden ser inasumibles”.
Por último, Duque también
recomienda tener en cuenta el grado de mantenimiento tanto de
la vivienda como del edificio, la orientación y las vistas de la misma, la
altura, y adicionalmente esos servicios cada vez más demandados como son el
garaje en el mismo edificio, piscina o zonas de ocio y jardín”. Así, es clave
conocer bien los costes a asumir.
Los
principales riesgos a vigilar
Los expertos consultados insisten
en la necesidad de invertir con prudencia y sin olvidar riesgos como la
probable subida de los tipos de interés este año, sobre todo si parte de la
compra exige financiación bancaria, o la regulación del alquiler, en caso de
que el inmueble vaya a ser destinado el arrendamiento. Y también alertan del
peligro de comprar una vivienda sobrevalorada y del impacto que puede tener la
pérdida de capacidad adquisitiva de los inquilinos.
Uno de los principales riesgos
está en las subidas de los tipos de interés, sobre todo si el
pequeño inversor necesita financiar buena parte de la operación con hipoteca. El mercado descuenta que el Banco
Central Europeo (BCE) encarecerá el precio del dinero este año,
probablemente a la vuelta del verano, lo que supondrá un desembolso extra vía
intereses de los préstamos. Para cubrir este riesgo, los expertos
recomiendan apostar por las hipotecas fijas, que permiten
desvincular las cuotas mensuales de los vaivenes de los tipos de interés y el
euríbor, aunque alertan de que esta alternativa será cada vez más cara.
En este sentido, Emiliano
Bermúdez, subdirector general de donpiso, aconseja “hacer números a la hora
de buscar financiación, comparar bien las diferentes ofertas y escoger lo que
más conviene en cada caso”, aunque reconoce que a título personal escogería un
préstamo fijo.
Por otro lado, el presidente de
Foro de Economistas Inmobiliarios pone el foco en la regulación y en la
inseguridad jurídica que existe actualmente en el mercado del
alquiler.
“La vivienda como inversión
ofrece una rentabilidad reducida, pero positiva, si bien las medidas previstas en el Proyecto de
Ley de Vivienda limitan la capacidad de los propietarios para
fijar las rentas y otras condiciones, de forma que existe una gran
incertidumbre acerca del rendimiento que se podrá obtener una vez que entre en
vigor (si es que llega a entrar). Pero el riesgo mayor es la posibilidad de
expropiación del derecho de uso, como ya han hecho varias comunidades
autónomas, en caso de tener la vivienda desocupada. Eso es algo que deben tener
muy en cuenta los inversores en vivienda”, expone Salcedo.
Por tanto, su recomendación es
analizar la normativa que regula el alquiler de vivienda en la zona antes de
invertir, y apostar por localizaciones como Madrid, donde la oferta de
viviendas es reducida y la demanda elevada y, sobre todo, donde no entrarán en
vigor medidas que limiten las rentas, como ha asegurado el Gobierno regional.
Otro riesgo que detectan desde
Alfa Inmobiliaria es comprar una vivienda sobrevalorada. “Con
inflación, cada día que tengamos nuestros ahorros en el banco estos están
perdiendo su valor y ante la previsión de que nos enfrentamos a un largo
periodo de inflación, las viviendas subirán de precio. Esto nos indica que lo
más rentable es intentar comprar cuanto antes, pero siempre analizando bien el
mercado, o dejándose asesorar por un agente de la propiedad inmobiliaria, pues
ya estamos también viendo sobrevaloraciones injustificadas de viviendas, a la
espera precisamente de este efecto”, alerta Duque.
En esa línea, el profesor de la
Universidad de Valencia recomienda plantearse los escenarios pesimistas
en una inversión. “Por lo general solemos realizar análisis muy optimistas
y subjetivos a la hora de invertir. Durante la anterior burbuja inmobiliaria todo
el mundo pensaba que la vivienda siempre subía de precio, y pocos recordaban el
período de los años 90 con caída de precios que sufrió la vivienda. Empiezan a
caer en el olvido los efectos devastadores de la última burbuja inmobiliaria y
de quienes habían comprado una vivienda a un precio muy alto”, alerta Eduard
Amorós Kern.
La analista inmobiliaria
Beatriz Toribio también pone sobre la mesa otros factores que podrían
suponer un riesgo para la inversión: por ejemplo, un posible
encarecimiento mayor del esperado de las viviendas de obra nueva, retrasos en
las entregas de los inmuebles o el impacto de las subidas del IPC en el
bolsillo de los inquilinos.
Por un lado, Toribio afirma que
“las tensiones inflacionistas que estamos sufriendo tendrán un impacto directo
en el alza de los precios y la más afectada va a ser la vivienda de obra nueva.
El encarecimiento de las materias primas y materiales imprescindibles para la
construcción y la crisis de suministro de los mismos como consecuencia de la
guerra, provocarán mayores alzas de precios de las previstas y retrasos en las
entregas de las nuevas promociones”. En el caso de los contratos, la analista
recuerda que, puesto que la mayoría están
referenciados al IPC, “los potenciales arrendadores tendrán que
sopesar si trasladan estas subidas a sus inquilinos, ya que, en un contexto de
elevada inflación, el poder adquisitivo de muchas familias se verá afectado y
podría provocar problemas a nivel de impagos o de finalización de
contrato por parte de aquellos inquilinos que necesiten un alquiler
más barato”.
Se
avecina más inversión en vivienda
A pesar de que el escenario
actual invita a la cautela, ya que todavía no está claro si veremos subidas de
los tipos de interés, cuándo bajará la inflación o cuánto tiempo durará el
conflicto entre Rusia y Ucrania, los expertos consultados prevén que la
inversión en vivienda siga al alza en los próximos meses.
La red Alfa Inmobiliaria
reflejaba en un estudio reciente que un 10% de las viviendas intermediadas por
la cadena, que tiene actualmente más de un centenar de agencias franquiciadas
en España y otras 110 a nivel internacional, ya tiene como destino la
inversión. De este total, aproximadamente un 90% son inversores que han
comprado para alquilar y un 10% que va a reformar y vender inmediatamente.
Por otro lado, la consultora JLL
estima que la vivienda de alquiler será el
activo estrella de la inversión inmobiliaria en España en el
primer trimestre del año, en el que podría llegar a captar unos 1.000 millones
de euros, más de una cuarta parte del total. Toda una señal de que la inversión
irá a más en los próximos meses.
Según el presidente de Foro de
Economistas Inmobiliarios, la inversión en vivienda es prácticamente
“la única que no se va a ver afectada a la baja por la inflación” y
cree que de cara al futuro seguirá creciendo, aunque previsiblemente a tasas
moderadas.
El catedrático del Máster en Real
Estate de la Universidad de Navarra también sostiene que la inversión en
vivienda ha cogido fuerza en los últimos meses y adelanta que, “a juzgar por la
demanda de suelo en las zonas de buena localización, es una tendencia
sostenida que no va a reducirse durante este año pues, a pesar de las
circunstancias externas, hay una demanda no satisfecha que se acumuló
durante los años de crisis financiera”.
Un argumento que también apuntan
desde RTV Grupo Inmobiliario. “Todavía existe mucha demanda insatisfecha que
debería haberse realizado durante los años de la pandemia. Y los altos niveles
de inflación, y la previsión de que se mantengan en el medio plazo, atraerán a
inversores al mercado residencial, incrementando el número de transacciones”,
sostiene el grupo.
Por último, el subdirector
general de donpiso recuerda que, tras la pandemia, lo primero que se recuperó
fue la inversión por parte de los grandes inversores, aunque prevé que cada
vez más pequeños ahorradores se incorporen al mercado, si la inflación
se mantiene en unos niveles elevados. “Cuando las cosas vuelvan a su cauce y se
eliminen las tensiones podría producirse un rebote con alzas incluso superiores
a las vistas hasta ahora”, concluye Bermúdez
