LA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA

LA BANCA ESTA CREANDO LA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA

Los agentes inmobiliarios hemos pasado de unos tiempos de ser los reyes de la fiesta a ser los que recogen al terminar.

Algunos de sus protagonistas están imputados en los juzgados, otros en la cárcel, y algunos escriben libros para desahogarse, como el escritor del libro “Adiós, ladrillo, adiós”, yo me entretengo buscando artículos que puedan ser de interés para la mayoría de los perjudicados y en apoyo de los indignados del 15M.

En este país siempre nos ha atraído la idea del dinero fácil y confundimos la necesidad de una vivienda digna, con una inversión en bolsa, convirtiéndolo en objeto de la especulación pura y dura, creando así el estallido de una burbuja inmobiliaria de la que todavía no nos hemos recuperado.

Es como el despertar de un sueño te preguntas. ¿Qué ha pasado? De creerte (Mr. Marshall) que en todos los Ayuntamientos te recibía el Alcalde y concejales tratándote cono el REY DE LA FIESTA, allí donde ibas te ponían la corona, y todos los que tenían tierras se frotaban las manos esperando tu llegada, y ahora eres persona non grata.

Y yo lo he vivido en primera persona. Sé lo que es llegar y que te reciban Alcaldes, concejales...

Montserrat grúas y pisos nuevos.

En el año 2005 en la Valls dels Alcalans, habían en marcha mas de 40 grúas y en dos años unos 500 pisos terminados por vender, y empiezan las rebajas, las daciones de pago, los indignados por las hipotecas etc... según los datos que se han publicado en esos años hubo un momento en que producíamos tres veces las necesidades reales. Desde 2005 se produjeron tantas viviendas como en Gran Bretaña, Alemania y Francia juntas. Eso tenía que explotar.

Entre los años 2002/2006, funcionaba la creencia de que "la vivienda nunca baja de precio". Hasta que dejó de funcionar. Por eso estamos como estamos.

¿Y cuáles son esas causas?

Los bancos y cajas buscaban hipotecas como posesos. Se lo montaron bien, pero estiraron demasiado el chicle, hasta que explotó. Hay que tener en cuenta el incremento tan grande del suelo, todos sabemos que el suelo es un mercado muy variable, pero el valor de la construcción no varia tanto, y las tasadoras que estaban en manos de las entidades financieras, tasaron alegremente, por encima de precio real, para que la gente se financiara al cien por cien y, además, se fuera de vacaciones o cambiara su coche.

El sistema que conocíamos de las hipotecas desapareció y pasamos a interés variable a 40 años y por más del 100% de la compra de la vivienda, todos nos creíamos importantes por tener una vivienda (o dos señalizadas) o haberse beneficiado de la venta de la primera, éramos mas ricos y sin embargo lo que estábamos es mas comprometidos con el banco y endeudados hasta la nomina de nuestros nietos, todos eran pajaritos como en el cine.

"Wall Street 2" con Michael Douglas, de Oliver Stone.

La nueva burbuja inmobiliaria

Y lo que es peor, no hemos aprendido nada. Hemos pasado de ser nosotros los agentes inmobiliarios a ser los Bancos y Cajas los que se dedican a vender y sólo abren al grifo financiero para la compra de casas que están en sus cuentas. Repitiendo los mismos errores, con vuelta a una financiación al cien por ciento y con hipotecas a más de 40 años y una carencia de 2 años, o sea están HIPOTECANDOTE POR MAS DEL 100% DE LA TASACION. Están engordando una burbuja que se manifestará dentro de dos o tres años.

Anteriormente ya publique un articulo sobre la caída del ladrillo (septiembre del 2007 en el PUNT) y debido a que los responsables que creían que era pasajera mucha gente lo esta pasando mal con razón están INDIGNADOS.

No hay mal que 100 años dure
Pero esta vez me gustaría equivocarme yo.

Aniceto Campos Oliva

Perito judicial de bienes inmuebles

PAGO DE DEUDAS AJENAS

PREGUNTA: ¿Es legal pagar deudas ajenas para poder embargar después? 

Sí, 

y mucho ojo, para lo que se avecina.

La cuestión se centra en la interpretación del artículo 1158 del Código Civil (CC) y se trata sobre sí una sociedad constituida para pagar deudas ajenas, así colocándose, en una buena posición para el caso de ejecución sobre los inmuebles del deudor, tiene derecho a recuperar lo pagado.

Art. 1158 Cc. Puede hacer el pago cualquiera persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor. 

El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad. En este caso sólo podrá repetir del deudor aquello en que le hubiera sido útil el pago.

Una sociedad constituida con el único objetivo de pagar deudas ajenas como inversión,con la expectativa de beneficiarse de una eventual ejecución de los bienes inmuebles del deudor, no entraña abuso de derecho, fraude de ley ni mala fe, por lo que es legal, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 26 de mayo de 2011.

El pago sirvió para cancelar diversas deudas contraídas con un ayuntamiento, la Seguridad Social y la Agencia Tributaria por otra sociedad limitada dedicada a las promociones turísticas, y que sólo conoció el pago de sus deudas al ser demandada por la sociedad que las había pagado.

Fuente:elEconomista.es

anonimo

PREGUNTA TENEMOS UN PISO PENDIENTE DE FIRMAR ESCRITURA, AUNQUE ESTÁ PAGADO EN SU TOTALIDAD. DICHO PISO ES DE EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y ESTA ACOGIDO AL R.D.L. 31/78.; LA CONSULTA ES: PODEMOS REALIZAR CESIÓN DE COMPRA A FAVOR DE UN POSIBLE COMPRODOR, PARA NO TENER QUE ESCRITURAR DOS VECES, Y DE SER ASÍ COMO SE HACE, O TENEMOS QUE ESCRITURAR A NUESTRO NOMBRE PARA PODER VENDER. MUCHAS GRACIAS

RESPUESTA FRANCISCO V
Según la DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA, del Decreto 151/2009, de 2 de octubre, del Consell: No son de aplicación, en el ámbito de la Comunitat Valenciana: 8. Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial. Aunque no indica de qué Comunidad Autónoma se trata, lo más lógico es escriturarlo a su nombre, y en el mismo acto, si se reúnen los requisitos por el comprador, hacer la cesión, en unidad de acto, viniendo el precio fijado por los módulos correspondientes a la fecha de venta.

Españistan o la Crisis Inmobiliaria

NO VENDAS AHORA

No vendas ahora

Mientras muchas personas están vendiendo pisos por debajo del valor de coste y de la hipoteca, el consejo seria preferiblemente el conservar la vivienda por que se cree que el precio del ladrillo va a volver a subir a mediados de esta década.
El objetivo es repetir de nuevo el éxito que se cosechó en la pasada década y para ello hay que jugar la baza de que no hay mal que 100 años dure y que esto es un ciclo inmobiliario negativo al que seguirá otro positivo. “Llevamos el suficiente tiempo en este negocio y sabemos que los ciclos pasan y que los precios volverán a subir”. Todo el margen de caída, será el margen de subida en los próximos años”,

SUBASTAS

SUBASTA INMUEBLES

Debido a la cantidad de preguntas y dudas que nos consultan en nuestra oficina. Vamos a explicar las diferentes situaciones en la que se puede encontrar una persona a la que el banco le reclama su deuda a través de un proceso judicial.

Es importante saber exactamente todos los pasos para poder afrontar el desenlace final que es el desahucio de tu casa.

La subasta es una venta forzosa de tu casa por impago de deudas contraídas con acreedores. Tienes que saber que es la única forma que tiene el acreedor de poder cobrar su deuda entera, porque, digo yo, podrían intentar negociar contigo y que les pagues menos cuota y que cobren algo, pero muy pocos casos hemos conocido así, seria una buena forma de no ejecutar enseguida, al fin y al cabo creo que en estos momentos de crisis que estamos viviendo más vale cobrar algo que empezar un proceso que creo que no interesa a nadie, a ti porque pierdes tu casa y al acreedor porque se queda con un inmueble que hoy en día valdrá menos que lo que reclama de deuda, bueno pero esto es una opinión personal.

Comunicado por Burofax Ejecución hipotecaria

Aquí ya empieza digamos la ejecución, el banco nos comunica que no aguanta más la situación y que quiere cobrar toda su deuda, tienes que saber que aquí hay una solución muy rápida, que es pagar los recibos que tengas pendientes más sus intereses correspondientes y se paraliza el procedimiento, por mucho que te digan, por ley, tienes la posibilidad de poner al día tu hipoteca y no te lo pueden negar.

Otra solución es si no tuvieras todo el importe para ponerte al día, siempre que sea vivienda habitual, ponte en contacto con tu acreedor y le propones pagar lo que debes poco a poco, es decir, un plan de pagos, te repito es muy difícil conseguirlo pero algo tienes que hacer, no puedes quedarte quieto mientras ves que empieza la venta forzosa de tu casa.

Si consigues negociar un plan de pagos con tu banco por favor cúmplelo, porque te acaban de dar una segunda oportunidad de no perder tu casa, importante y muy importante comunícate con tu acreedor, no des la espalda a una situación que es tremendamente grave, tienes que tener mucha comunicación con ellos, y sobre todo insisto en este momento negocia algo que puedas cumplir.
Sería importante también que lo que negocies con tu banco quede por escrito, o tu mismo se lo entregues por escrito (y te lo firmen) para que quede constancia de lo acordado, y que nunca te digan que así no quedaron contigo, por escrito por favor, por el bien de todos.
En caso de que no tengas dinero para negociar y tampoco posibilidad de conseguirlo debes saber que ya empieza la cuenta atrás, hoy en día entre el burófax y lanzamiento los tiempos están en 6 a 12 meses, este el tiempo que tienes antes de que te echen de tu casa.

PON TU CASA EN VENTA URGENTEMENTE:

Ahora te explico porque tienes que hacerlo, si consigues vender tu casa antes de que salga a subasta conseguirás una cosa muy importante aunque creas que no es así: vender tu casa antes de la subasta te permitiría cancelar completamente toda la deuda con tu banco, así es, tan sencillo e importante es PAGAR TODO LO QUE DEBES.

Si tu casa llegara a salir a subasta publica pasaría lo siguiente, que hoy en día casi nadie por no decirte nadie acude a comprar en subasta publica sencillamente porque no es interesante y no se puede comprar a precios competitivos, entonces ocurre en el 90% de los casos que el banco se encuentra solo en la subasta y tiene derecho en este caso que no hay postores a dos cosas;
1-Adjudicarse la propiedad por toda la deuda incluyendo intereses y costas. Ésta es la mejor opción para ti porque así ya no deberías nada, te digo la mejor porque verás lo importante que es poder reiniciar tu vida, aunque hayas perdido tu casa.
2-Adjudicarse la propiedad por el 50% del tipo de la subasta. Esto sí que es MUY MALO para ti, ahora te lo explico, el tipo de la subasta esta pactado en escritura de hipoteca y va muy por encima siempre de lo que te han prestado inicialmente, es decir que aunque se lo adjudique el banco por la mitad de esa cantidad siempre será inferior a tu deuda real, es decir que después de perder tu casa seguirías debiendo dinero al banco, esto si que es una putada y grande. Con esto quiero que sepas lo importante que es no llegar a subasta, mucha gente piensa que con perder la casa en este proceso judicial se acaba y punto, pues no, el banco siempre podrá reclamarte la diferencia entre lo que se recogió en la subasta y su deuda total reclamable a ti y a tus avalistas si los hubiera. Esta diferencia no cobrada aparecerá en todos los listados de morosos que existen en España, siendo el más famoso ASNEF, durante todo el proceso ya estás en el asnef por impagar tu hipoteca, pero ahora seguirás apareciendo durante años por la parte de deuda que el banco no cobró con la venta en subasta publica durante años. Imagínate no poder comprarte ni una lavadora a plazos por aparecer como moroso en el asnef. Siento ser tan claro con esto pero creo que es lo mejor que puedo hacer por ti que lo estás leyendo.
Por eso te decía que si vendes tu casa antes de la subasta mejor, y si tu casa no vale lo que valía cuando la compraste, encuentra un comprador y negocia con tu acreedor, que seguramente le interesará más esta solución que seguir con la ejecución, recuerda siempre que debes estar siempre en contacto con él, infórmale de todos tus pasos para solucionar el problema, que vea que no estás quieto, que lo intentas, que lo que quieres es pagar, y que no eres de estos que se despreocupa de las cosas y que no eres responsable. La culpa de que no puedas pagar tu hipoteca seguramente no será tuya pero tampoco es del banco que solamente quiere recuperar lo suyo, con lo cual lo mejor es ir los dos a una a intentar solucionar este problema, y te aseguro que de esta forma también el banco te ayudara a dilatar el procedimiento siempre
y cuando vea que tu estás con él.

Departamento de gestión.

CONSULTORIO Febr./Marzo 2011

PREGUNTA

En los proximos días voy a comprar un unifimaliar construido a finales de los años 70, y que ha sido refor¬mado y ampliado en varias ocasiones. El caso, es que los metros escriturados son menos que los metros que figuran en el catastro y que sí coinci¬den con los reales. ¿Tengo que pedirle al vendedor que lo modifique en las escrituras antes de comprar?.¿Como se hace?. De no querer hacerlo, ¿debería comprar?, ¿sería prueba suficiente de prescripción el que figure en el catastro?.

RESPUESTA No es imprescindible modi¬ficar la descripción,, ni registral ni catastral de la vi¬vienda. Si usted compra como cuerpo cierto,y por precio alzado (otra cosa sería si comprara a tanto por metro). Si quiere adaptar la realidad registral a la física y la diver¬gencia no es excesiva, puede incluso aprovechar la descrip¬ción que se haga en la escritura de venta, a la que se incorpo¬rará la certificación catastral, planos, etc.


PREGUNTA

Mi duda es la siguiente, compre mi piso en el año 2008, con la entrada de los nuevos cambios en el IRPF que a lasrentas superiores a 24.000 no se pueden deducir nada en el IRPF, de lo que pagan de préstamo, al haberlo comprado antes de entrar en vigor los cambios, podre deducirme, los proximos años o se me aplicaran los cambios.

RESPUESTA El cambio normativa no afectará á los derechos ad¬quiridos. En definitiva, usted podrá seguir aplicándose la deducción por adquisición de vivienda habitual con independencia de cuáles sean sus ingresos y siempre que se cumplan el resto de los requisitos legalmente esta¬blecidos hasta la fecha.

PREGUNTA

¿Es legal vender una vi¬vienda VPO sin que los titulares la hayan recalificado antes como de venta libre?.

RESPUESTA Las viviendas VPO se pueden vender antes de su liberalización, previa infor¬mación a la administración ya que tienen derecho pre¬ferente de compra..El precio, hasta que pierda la calificación de VPO, viene dado por la propia administración. Cuando la vivienda pasa a ser libre, existe- libertad absoluta de precio.


PREGUNTA

¿Én compra de vivienda de segunda mano, ¿En qué momen¬to ha de cancelarse la hipoteca pendiente que pesa sobre la misma?

RESPUESTA La hipoteca del vendedor ha de cancelarse antes de la escritura de compraventa (el inmueble ha de estar libre de cargas). En la práctica el vende¬dor suele necesitar el dinero de la venta para cancelar la Hipote¬ca pendiente, por lo que se realiza en el mismo acto ante el notario, la escritura de compra¬venta y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

PREGUNTA

¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?.

RESPUESTA En la escritura se deberá incluir:
- Las partes que intervienen (vendedor y comprador).
- La descripción física del inmueble.
- El título de adquisición (es¬critura por la cuál el vendedor compró en su día la vivienda).
- La inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor.
- Su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad.
- El precio de la compraventa y cúal es la forma de pago.
- La sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas.
- Las obligaciones que de índole fiscal que se derivan del mismo.
Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, se debe firmar conjuntamente con el notario y con el vendedor.

PREGUNTA

¿Es necesario la contratación de un seguro decenal cuando el edificio de nueva construcción vaya a ser de oficinas?.

RESPUESTA Hoy por hoy no es necesario. Sólo hay obligación si el destino principal es para vi¬viendas y sólo en las obras nuevas ya finalizadas con desti¬no principal para vivienda y con licencia de obras solicitada después del 6 de mayo de 2000.
Otra interpretación de la Ley de la Ordenación de la Edi¬ficación (Ley 38/1999, 5 denoviembre) es que necesiten seguro las edificaciones destina¬das principalmente a vivienda y en las que se de alguna de las circunstancias del artículo 2.2 de la Ley de Edificación. El seguro puede ser de daños materiales o de caución.
Articulo 2
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o perma¬nente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b. Obras de ampliación, modificación, reforma o re¬habilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema es¬tructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c. Obras que tengan el ca¬rácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambien¬tal o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o docu¬mento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

PREGUNTA

Una vivienda se encuentra en venta y el comprador quiere escriturar por todo el precio que se pide por ella. Al propietario le han informado que se escritu¬ra a razón del precio de catastro y contribución pagada, ¿cómo se calcula el precio a escriturar?.

RESPUESTA La Ley indica que se debe escriturar por el importe total y real de la venta. No obstante y para responder a esta pregunta, cabe especificar que se pueden conseguir los precios mínimos de escrituración de inmuebles en las Oficinas de Hacienda de cada Comunidad Autónoma.