CONSULTORIO Febr./Marzo 2011

PREGUNTA

En los proximos días voy a comprar un unifimaliar construido a finales de los años 70, y que ha sido refor¬mado y ampliado en varias ocasiones. El caso, es que los metros escriturados son menos que los metros que figuran en el catastro y que sí coinci¬den con los reales. ¿Tengo que pedirle al vendedor que lo modifique en las escrituras antes de comprar?.¿Como se hace?. De no querer hacerlo, ¿debería comprar?, ¿sería prueba suficiente de prescripción el que figure en el catastro?.

RESPUESTA No es imprescindible modi¬ficar la descripción,, ni registral ni catastral de la vi¬vienda. Si usted compra como cuerpo cierto,y por precio alzado (otra cosa sería si comprara a tanto por metro). Si quiere adaptar la realidad registral a la física y la diver¬gencia no es excesiva, puede incluso aprovechar la descrip¬ción que se haga en la escritura de venta, a la que se incorpo¬rará la certificación catastral, planos, etc.


PREGUNTA

Mi duda es la siguiente, compre mi piso en el año 2008, con la entrada de los nuevos cambios en el IRPF que a lasrentas superiores a 24.000 no se pueden deducir nada en el IRPF, de lo que pagan de préstamo, al haberlo comprado antes de entrar en vigor los cambios, podre deducirme, los proximos años o se me aplicaran los cambios.

RESPUESTA El cambio normativa no afectará á los derechos ad¬quiridos. En definitiva, usted podrá seguir aplicándose la deducción por adquisición de vivienda habitual con independencia de cuáles sean sus ingresos y siempre que se cumplan el resto de los requisitos legalmente esta¬blecidos hasta la fecha.

PREGUNTA

¿Es legal vender una vi¬vienda VPO sin que los titulares la hayan recalificado antes como de venta libre?.

RESPUESTA Las viviendas VPO se pueden vender antes de su liberalización, previa infor¬mación a la administración ya que tienen derecho pre¬ferente de compra..El precio, hasta que pierda la calificación de VPO, viene dado por la propia administración. Cuando la vivienda pasa a ser libre, existe- libertad absoluta de precio.


PREGUNTA

¿Én compra de vivienda de segunda mano, ¿En qué momen¬to ha de cancelarse la hipoteca pendiente que pesa sobre la misma?

RESPUESTA La hipoteca del vendedor ha de cancelarse antes de la escritura de compraventa (el inmueble ha de estar libre de cargas). En la práctica el vende¬dor suele necesitar el dinero de la venta para cancelar la Hipote¬ca pendiente, por lo que se realiza en el mismo acto ante el notario, la escritura de compra¬venta y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

PREGUNTA

¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?.

RESPUESTA En la escritura se deberá incluir:
- Las partes que intervienen (vendedor y comprador).
- La descripción física del inmueble.
- El título de adquisición (es¬critura por la cuál el vendedor compró en su día la vivienda).
- La inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor.
- Su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad.
- El precio de la compraventa y cúal es la forma de pago.
- La sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas.
- Las obligaciones que de índole fiscal que se derivan del mismo.
Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, se debe firmar conjuntamente con el notario y con el vendedor.

PREGUNTA

¿Es necesario la contratación de un seguro decenal cuando el edificio de nueva construcción vaya a ser de oficinas?.

RESPUESTA Hoy por hoy no es necesario. Sólo hay obligación si el destino principal es para vi¬viendas y sólo en las obras nuevas ya finalizadas con desti¬no principal para vivienda y con licencia de obras solicitada después del 6 de mayo de 2000.
Otra interpretación de la Ley de la Ordenación de la Edi¬ficación (Ley 38/1999, 5 denoviembre) es que necesiten seguro las edificaciones destina¬das principalmente a vivienda y en las que se de alguna de las circunstancias del artículo 2.2 de la Ley de Edificación. El seguro puede ser de daños materiales o de caución.
Articulo 2
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o perma¬nente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b. Obras de ampliación, modificación, reforma o re¬habilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema es¬tructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c. Obras que tengan el ca¬rácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambien¬tal o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o docu¬mento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

PREGUNTA

Una vivienda se encuentra en venta y el comprador quiere escriturar por todo el precio que se pide por ella. Al propietario le han informado que se escritu¬ra a razón del precio de catastro y contribución pagada, ¿cómo se calcula el precio a escriturar?.

RESPUESTA La Ley indica que se debe escriturar por el importe total y real de la venta. No obstante y para responder a esta pregunta, cabe especificar que se pueden conseguir los precios mínimos de escrituración de inmuebles en las Oficinas de Hacienda de cada Comunidad Autónoma.