Pregunta
A principios de agosto firmé un contrato de arras para comprar una vivienda, estableciendo un plazo de tres meses para formalizar la escritura de compraventa.
Ahora he sabido que, a finales de julio, antes de que yo firmara las arras, la comunidad de propietarios había aprobado una derrama de 10.000 euros para realizar obras en el portal y en la terraza del edificio.
Todavía no hemos firmado la escritura de compraventa y el vendedor me dice que debo hacerme cargo de esa derrama.
¿Me corresponde pagarla a mí por ser la futura propietaria o debe asumirla el vendedor?
Concha Sanz
Respuesta
La cuestión fundamental no es únicamente cuándo se aprobó la derrama, sino cuándo resulta exigible el pago de cada una de sus cuotas y quién es propietario de la vivienda en ese momento.
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas destinadas al pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento en que dichas cantidades sean exigibles.
Por tanto:
- Las cuotas de la derrama cuyo vencimiento sea anterior a la transmisión de la vivienda corresponden al vendedor, porque continúa siendo propietario cuando esas cantidades resultan exigibles.
- Las cuotas que venzan después de que el comprador haya adquirido la vivienda corresponderán, en principio, al nuevo propietario, aunque la derrama hubiese sido aprobada por la comunidad antes de la compraventa.
- Si la totalidad de los 10.000 euros ya era exigible antes de la transmisión, correspondería al vendedor.
- Si la comunidad acordó pagar los 10.000 euros de forma fraccionada, habrá que comprobar el calendario de vencimientos de cada cuota para determinar qué parte corresponde a cada propietario.
Por ejemplo, si la comunidad aprueba una derrama de 10.000 euros pagadera en 10 mensualidades de 1.000 euros y se firma la compraventa después de haberse exigido cuatro mensualidades, esas cuatro cuotas corresponderían al vendedor y las siguientes, en principio, al comprador.
No obstante, antes de firmar la escritura también debe revisarse el contrato de arras y las condiciones pactadas entre comprador y vendedor, ya que puede existir una cláusula específica sobre derramas, gastos de comunidad o entrega de la vivienda libre de deudas y obligaciones pendientes.
Por ello, cuando existe una derrama importante aprobada antes de una compraventa, es recomendable solicitar al administrador de la comunidad copia del acuerdo en el que se aprobó, importe total, forma de pago y fechas exactas de vencimiento antes de acudir a notaría.
En resumen: que una derrama se haya aprobado antes de comprar la vivienda no significa necesariamente que el vendedor tenga que pagarla íntegramente, ni tampoco que deba asumirla íntegramente el comprador. Lo determinante será, como regla general, quién sea propietario cuando cada cuota resulte exigible, sin perjuicio de lo que expresamente hayan pactado las partes.
Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede escribirnos a gestiones@monserrat.net.
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