Las principales medidas del marco regulatorio de los reales decretos de vivienda

Las principales medidas del marco regulatorio de los reales decretos de vivienda (RDL 28/2026 y RDL 29/2026) se estructuran en torno a los siguientes ejes fundamentales: 1. Control del alquiler temporal y por habitaciones Justificación obligatoria del alquiler temporal: Se establece una duración general entre 31 días y 12 meses. El arrendador debe acreditar una causa real de temporalidad (estudios, trabajo, tratamientos). De no justificarse o si se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a computar automáticamente como arrendamiento de vivienda habitual. Tope al alquiler por habitaciones: La suma de las rentas de todas las habitaciones arrendadas de forma simultánea dentro de un mismo piso no puede superar el tope legal del precio fijado para el alquiler de la vivienda completa. 2. Limitación de rentas y prórrogas de contratos Topes a las subidas anuales (hasta 31/12/2027): Si la renta supera el Índice de Referencia estatal, la actualización es del 0%. De no superarlo, el incremento anual máximo sin acuerdo expreso queda limitado al 2%. Prórrogas obligatorias y aviso de no renovación: Se establece la prórroga extraordinaria de hasta 2 años adicionales para contratos que finalizan antes de finales de 2028. En los nuevos marcos contractuales, el plazo de preaviso mínimo por parte del arrendador para no renovar el contrato pasa de 4 a 6 meses. Fianzas y garantías adicionales: Se limita la garantía adicional a la fianza (máximo 1 mensualidad extra en alquiler temporal y 2 mensualidades en contratos de vivienda habitual) y se prohíbe exigir seguros de impago como condición obligatoria al inquilino. 3. Protección frente a desahucios e intervención de fondos Suspensión de lanzamientos vulnerables: Se paralizan las ejecuciones y desahucios en hogares vulnerables cuando la propiedad esté en manos de grandes tenedores o entidades de inversión, activándose la intervención de las administraciones públicas para la asunción de pagos o la provisión de alternativa habitacional. Limitación a la compra por «fondos buitre»: Se prohíbe hasta 2030 que entidades de inversión y grandes tenedores adquieran carteras de viviendas o ejecuciones con quitas superiores al 30% sobre su valor de mercado (compras por debajo del 70% de tasación). 4. Fiscalidad y vivienda vacía / turística Deducción en IRPF para inquilinos: Deducción del 10% de las cuantías de alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con bases imponibles por debajo de los 33.007,20 euros. Gravamen a las viviendas turísticas y vacías: Los alquileres de estancias amuebladas turísticas tributan al 10% de IVA. Se faculta a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI para inmuebles turísticos y hasta del 150% para viviendas desocupadas de grandes tenedores (4 o más inmuebles). Beneficios fiscales para arrendadores: Bonificaciones en el IRPF del rendimiento neto a propietarios que reduzcan el precio del alquiler en nuevos contratos en zonas tensionadas. 5. Apoyo a la compra y parque públicoLínea de créditos Tu Casa (ICO): Línea pública de 10.000 millones de euros para financiar hasta el 20% (o 50.000 €) de la compra de primera vivienda. Las viviendas adquiridas bajo este programa quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. Parque estatal público CASA 47: Integración de activos de Sareb y Patrimonio del Estado para parque social con blindaje definitivo frente a la descalificación.