Cómo impugnar una comprobación de valores en Valencia

En Valencia, se ha venido utilizando desde 2013 el método de comprobación de valores consistente en la “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” (artículo 57.1.b de la LGT), según el despacho de abogados Ático Jurídico.

Sin embargo, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha sido implacable con las valoraciones así realizadas, anulándolas sistemáticamente y considerando dicho método de valoración como “poco adecuado” para valorar inmuebles, a pesar de que esté previsto en la Ley. A pesar de ello, la Generalitat Valenciana ha aprobado, también para 2016, una nueva Orden en la que fija los coeficientes aplicables para dicho ejercicio. La citada Orden tiene, esta vez, en cuenta para el cálculo de los coeficientes parámetros tales como el código postal en el que se encuentre el inmueble (en las capitales de provincia), número de planta en la que se ubica la vivienda, existencia o no de ascensor.

Sin embargo, parece que la propia Generalitat Valenciana confía poco en el éxito que puedan tener estos “nuevos” coeficientes, ya que no está aplicando de modo prioritario este método de valoración, algo que sí hizo cuando publicó las órdenes de 2013, 2014 y 2015, hasta que las liquidaciones dictadas al amparo de las mismas han ido sucesivamente anuladas por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Por ello, la Comunidad Valenciana está empezando a utilizar otros métodos (“Dictamen de peritos” y “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas”) que, en la mayoría de los casos, tampoco están teniendo en Tribunales, el resultado que la Administración desearía.

Las liquidaciones dictadas conforme al método del Dictamen de peritos han sido tradicionalmente anuladas por el TSJ de la Comunidad Valenciana. Ya sea por falta de motivación de los informes de valoración, como por considerarse que la metodología empleada por el perito no sirve para obtener el valor real del inmueble comprobado.

Las comprobaciones realizadas conforme el método del “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas” vienen siendo anuladas por el TEAR (Tribunal Económico-Administrativo) de la Comunidad Valenciana, sin necesidad de tener que acudir siquiera a la vía contencioso-administrativa. El TEAR se basa en una resolución del TEAC, que ya se comentó en este blog.

En definitiva, Valencia es una Comunidad en la que tradicionalmente las comprobaciones de valores han sido anuladas por los Tribunales, lo que hace muy aconsejable su impugnación.

Fuente: Idealista.com

http://www.rtve.es/noticias/20160617/jubilados-britanicos-residentes-espana-temen-perder-dinero-derechos-si-hay-brexit/1359181.shtml

SI VENDO MI CASA QUE SE LLEVA HACIENDA

Y cuanto se lleva Hacienda?  Esta es una de las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos formulan cuando van a vender su casa en Aco Inmobiliaria

Voy a intentar explicar en general, cómo ha quedado este asunto tras la nueva reforma fiscal de la Hacienda pública.

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Eso sí: debes computar los gastos satisfechos para reducir de ese modo tu ganancia.

Para el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, debes dar los siguientes pasos:

Primero. –

Calcular el valor de adquisición de la vivienda que acabas de vender, es decir, calcular cuánto pagaste por ella cuando la compraste. Para calcular dicha cantidad, debes tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Sumar al precio inicial los impuestos pagados en su día, que pudo ser IVA si la compraste nueva (directamente al promotor), o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la compraste de segunda mano.

Por otro lado, tienes que sumar también los gastos que soportaste al comprar tu vivienda en Valencia, como por ejemplo, los derivados de Notaría, Registró y Gestoría.

Si para comprar tu piso en Valencia, tuviste que financiar la compra con una hipoteca, suma también los gastos de constitución de hipoteca, comisiones, tasación etc…

• Si realizaste alguna mejora o inversión en la vivienda, también tienes que sumarlo al valor de compra, por ejemplo, obras para aumentar la superficie de la casa.

Sin embargo, “no computa” los gastos de conservación y reparación, como por ejemplo, cambiar el calentador de agua.

• Por otro lado, si tu casa en Valencia la tuviste alquilada, tendrás que restar al valor de compra, el importe de las amortizaciones que te dedujiste al declarar los ingresos de esa renta.

Si la vivienda que has vendido fue heredada, el valor de compra es el declarado en las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el impuesto de sucesiones y todos los gastos que asumiste, en la proporción que corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.

“Recuerda” que desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los coeficientes de corrección monetaria.

Segundo. –

Para calcular el valor de venta, resta al importe de la venta, los impuestos y otros gastos que hayas tenido como, la plusvalía municipal o las comisiones abonadas a la Agencia Inmobiliaria.

Tercero. –

La ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de gravamen es el 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21% sobre los siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 23% por el resto de ganancia superior a 50.000 euros.

A continuación, hacemos un ejemplo: si vendes una casa por 200.000 euros que te costó 140.000 euros (gastos incluidos), mira cuanto IRPF acabarás pagando:

Valor de venta                             200.000

Plusvalía municipal                       – 6.300

Valor de venta neto                     193.700

Valor de compra                          140.000

Ganancia                                       53.700

Total, IRPF                                    11.700

Si compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los denominados “coeficientes de abatimiento”, por lo que tu tributación será inferior. Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que vendes es tu vivienda habitual. Si estás en alguno de estos grupos puedes consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para estos casos concretos.

Gestiones aco

OJO ** AL ALQUILER DE VACACIONES.

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Internet ha cambiado la forma en la que organizamos nuestros viajes y nuestras estancias de vacaciones.

Podemos, a golpe de clic, encontrar la casa de alquiler que habíamos soñado para pasar nuestras vacaciones fácilmente. La parte negativa es el fraude online, pero si estamos atentos y tenemos en cuenta una serie de consejos conseguiremos detectar y evitar a los estafadores para así disfrutar de nuestro merecido descanso sin preocupaciones.

Las 5 señales que te dicen que quieren engañarte en el alquiler de un apartamento para vacaciones.

• El precio es demasiado barato. El típico chollo, vamos. Recuerda que nadie da duros a 4 pesetas, y menos en algo como el alquiler de vacaciones donde hay tanta demanda y a veces es casi imposible encontrar nada para los meses de verano si acordamos demasiado tarde.
• El propietario no nos facilita un teléfono de contacto y solo se comunica por email. Este es un clásico. Si el propietario no te facilita un número de teléfono, no sigas.
• El dueño está fuera de España. Una vez que contactamos nos dice que se encuentra fuera de España, pero que nos puede enviar las llaves del apartamento y el contrato de alquiler por mensajería. Nos pedirá una pequeña cantidad por adelantado. Todo es mentira. Se quedará con el dinero y no enviará nada. En algunos casos ofrecen la posibilidad de un descuento si se paga todo el alquiler por adelantado.
• Una vez contactas por email con el propietario, el email de respuesta está mal escrito. ¿Parece una traducción hecha con el traductor de google? ¡Sospechoso!
• El propietario pone reticencias a enviarte fotos por email, o las fotos que te envía parecen de piso piloto.Desconfía de las casas que te parezcan demasiado bonitas para el precio medio de la zona donde alquilas.

¿Cómo evitar ser engañado?

• Si en el anuncio del alquiler de temporada solo hay un email de contacto, pedir un teléfono y hablar personalmente con el propietario.
• Comprueba antes de hacer ningún pago que el arrendador es el dueño del piso a través del registro de la propiedad. Aunque bien es cierto que se han dado casos de suplantación de identidad.
• No hagas ningún pago o transferencia a una cuenta que no tenga un titular con nombre y apellidos y sea un banco conocido, y sobre todo evita enviar dinero a cuentas de moneygram o similares.
• Comprueba que las fotos que hay en el anuncio no las han sacado de Internet. Esto lo puedes comprobar fácilmente con Google imágenes. Si pones la foto en Google imágenes y te salen en otros anuncios de portales de segunda mano, en pisos de otras ciudades, o anuncios con otros datos de contacto, está claro, están intentando engañarte.

Busca en Google cualquier dato de contacto que te ofrezca el propietario: teléfono, email... busca en Google Maps la localización de la vivienda a alquilar, así podrás comprobar que la casa existe y que cumple con la descripción del anuncio. En definitiva, investiga antes de formalizar el alquiler, tal y como lo harías con cualquier compra importante. Igual que nunca empezarías a pagar un coche o una casa sin hacer antes una serie de comprobaciones, haz lo mismo para las vacaciones.

Una investigación previa puede evitar disgustos posteriores.

PROINDIVISOS.: Uso por turnos de la vivienda común

  El Tribunal Supremo fija como doctrina, cuando haya problemas entre los comuneros sobre el disfrute del inmueble, el uso por turnos de la vivienda común.

La reciente sentencia que vamos a comentar dictada por el Tribunal Supremo establece la doctrina del uso por turnos de la vivienda común cuando existen problemas entre los distintos comuneros sobre el goce del inmueble.

El supuesto analizado por el tribunal Supremo, en síntesis es el siguiente:

a) Existe una vivienda que perteneció a don Nicolas y a don Víctor por mitades iguales.

b) En cuanto a la mitad de la vivienda que perteneció en su momento a don Nicolas, ya fallecido, quedaron como herederos sus tres hijos, con una cuota de 16,67% de la vivienda.

c) En cuanto a la mitad de don Víctor, también fallecido, la herencia sigue sin dividirse instituyéndose una comunidad de bienes entre los hijos del fallecido y la mujer del fallecid.

d) No se ponen de acuerdo en el uso y disfrute de la vivienda, por lo que uno de ellos acude al Juzgado solicitando el uso exclusivo y alternativo de la vivienda en función de la cuota de participación que cada uno de ellos tiene en la vivienda, es decir que cada comunero use y disfrute la vivienda un porcentaje de dias al año de manera exlcusiva en atención a su derecho en la vivienda.

Respecto de la comunidad de bienes (que sería la figura jurídica frente a la que estamos), el Código Civil establece, entre otras cuestiones, lo siguiente:

Articulo 394:  ” Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

En consonancia con este precepto,  el Tribunal Supremo tiene declarado que el uso de la cosa común por los comuneros (también los coherederos) debe ser solidario, siendo ilegítimo que uno de ellos use la cosa común en beneficio exclusivo prohibiendo a los demás el goce de la misma. Ahora bien, si se planteasen problemas entre los comuneros en el uso compartido de la cosa, se habrá de atender a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en aquella.
Lo anterior es predicable cuando se trata de una vivienda indivisible donde los distintos comuneros tiene  problemas de convivencia y de uso solidario del inmueble.
En estos casos el uso por turnos de la vivienda común es la solución más acorde al problema hasta tanto cualquiera de ellos proceda a la extinción del proindiviso, mediante el procedimiento de división de la cosa común.

SENTENCIA del Tribunal Supremo de 9.12.2015:

Los razonamientos más relevantes serían:

–  La solución ideal sería el uso y disfrute solidario de la cosa común por todos los comuneros.

–  Cuando se dan situaciones singulares como la que aquí se enjuicia, al tratarse de una vivienda indivisible donde la convivencia de todos los comuneros es imposible, se establece como DOCTRINA la siguiente:

“la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.

CONCLUSION:
 

En aquellas situaciones de proindiviso o comunidad de bienes sobre viviendas, si los comuneros no se ponen de acuerdo en cuanto al uso y disfrute del bien (que sería lo IDEAL), se podrá solicitar del Juzgado, por cualquiera de ellos, al amparo de lo dispuesto en el art. 394 del Código Civil, el uso por turnos de la vivienda común con caracter sucesivo y exclusivo, atendiendo a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en el citado inmueble.

 

 

ALTURA DE LOS MUROS LINDEROS Y DISTANCIA DE ÁRBOLES

En primer lugar, en relación con la distancia de los árboles de los lindes que limitan el perímetro de una finca, el Código Civil prohíbe en su artículo 591 la plantación de árboles a una distancia inferior a 2 metros de la línea divisoria con la finca contigua, en caso de tratarse de árboles altos; o de 50 centímetros, en caso de tratarse de arbustos o árboles bajos.

Asimismo, dicho artículo establece que todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que se planten en el futuro a menor distancia de la establecida en el párrafo anterior. Por otro lado, debe tenerse en cuenta, que las ordenanzas de cada municipio pueden establecer otras distancias, por lo que cada interesado debería dirigirse a su propio Ayuntamiento para consultar si existe alguna ordenanza que regule este punto.

Por tanto, en el caso de que se tratara de árboles plantados a una distancia inferior a la permitida, el vecino afectado podría pedir al propietario de los árboles que los podara.

Téngase en cuenta que habría que estar a las ordenanzas del ayuntamiento en cuestión, que pueden haber establecido distancias diferentes. Por otro lado, y según establece el artículo 592 del Código Civil, si las ramas de algunos árboles se extendieran sobre una finca vecina, el dueño de dicha finca podría reclamar que se corten dichas ramas en lo que se extiendan sobre su propiedad.

Si fueran las raíces las que se extendiesen en el suelo del vecino, podrá este cortar por sí mismo aquellas raíces que se extendiesen por su finca. Por tanto, si el problema que tiene el lector consiste en que las ramas de los árboles del vecino se extienden sobre su finca, deberá reclamarle a este que corte dichas ramas.

Si el problema del lector fueran las raíces de los árboles vecinos, podría él mismo cortarlas en la parte que se halle en el suelo de su propia finca.

En cuanto a los árboles existentes en un seto vivo medianero, cualquiera de los dueños de las fincas contiguas podría exigir su derribo, salvo que se trataran de árboles que sirvan de mojones (señalización de los límites de las fincas), para los que será necesario el común acuerdo de los colindantes.

En segundo lugar, en relación con la altura de los setos medianeros que limitan los lindes de las fincas colindantes, dependerá de la normativa regulada por cada Ayuntamiento, pudiendo diferenciarse según se trate de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Por tanto, recomendaría acudir a su Ayuntamiento para comprobar si existe dicha normativa y qué dice al respecto.

Renta 2015: Hacienda, a la búsqueda y captura de los alquileres en negro

“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

Éste es el aviso con el que se van a topar miles de contribuyentes cuando vayan a presentar la declaración del IRPF en las próximas semanas.

En la inauguración de la Campaña de la Renta 2015, que arrancó ayer de forma oficial y terminará el 30 de junio, el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria, Rufino de la Rosa, hizo una mención especial a todos aquellos contribuyentes que deciden no dar cuenta al fisco de las rentas que obtienen a través de la explotación de sus inmuebles en régimen de alquiler.

A todos ellos les lanzó una seria advertencia: la Agencia Tributaria dispone de múltiples fuentes de información que le permiten destapar, tarde o temprano, los fraudes ligados a cualquier tipo de arrendamiento de viviendas, ya sea un alquiler permanente o vacacional y de una vivienda de lujo o estándar.

“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró De la Rosa.

Entre esas fuentes de información que ayudan a Hacienda a detectar los alquileres sospechosos y comprobar si realmente son sumergidos encontramos algunas públicas y otras de ámbito privado.

La Agencia Tributaria reconoce que está cruzando sus datos con los que manejan las Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.

También les sirven de ayuda los datos de los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las compañías suministradoras de electricidad o agua (que conocen a la perfección los consumos de los hogares y son capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) y los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler).

Los avisos son habituales

Hacienda asegura que no es la primera vez que utiliza avisos de este tipo para concienciar a los contribuyentes de lo necesario que es que declaren todas sus rentas. En los últimos años se han usado herramientas parecidas para alertar a los que, por ejemplo, habían recibido pensiones del exterior y no las incluían en la declaración. “Con el tiempo nos hemos dado cuenta de que estos avisos funcionan muy bien”, recalca De la Rosa.

Además del éxito de la medida en campañas previas, el fisco es consciente de que existen miles de alquileres sumergidos en nuestro país que están mermando su capacidad recaudatoria. Según los cálculos del Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), en el año 2010 existían 1,3 millones de alquileres sumergidos, lo que correspondía por aquel entonces prácticamente a la mitad del total de viviendas en arrendamiento (un 49%) y suponía alrededor de 3.000 millones de euros anuales no declarados.

A pesar de que no existen estudios más recientes sobre la materia, actualmente la cifra podría ser muy inferior. En 2008, al menos, el porcentaje de alquileres en negro suponía el 55% del total, mientras que dos años después se redujo al 49%. Todo ello sin olvidar que desde 2010 la Agencia Tributaria cuenta con la información de consumos de electricidad de los inmuebles, lo que ha permitido reducir la tasa de alquileres en negro según Gestha.

Hacienda, por su parte, reconoce que los planes específicos que ha llevado a cabo en algunas regiones de España para descubrir fraudes ligados al alquiler mediante los consumos eléctricos han dado sus frutos. “Hace unos años nos servían para localizar contribuyentes que se aplicaban la deducción por la compra de vivienda habitual sobre una segunda residencia, pero ahora nos sirve para aflorar irregularidades en los arrendamientos, incluidos los vacacionales de lujo”, aclara el fisco.

En este sentido, señala que los alquileres permanentes en 'B' son mucho más reducidos que los que se realizan sobre viviendas turísticas. “En estos casos hay más fraude, por eso estamos trabajando en ello”, insiste el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Hay que declarar incluso dos días

La Agencia Tributaria, en su ejercicio de control y lucha contra el fraude, quiere instar a los contribuyentes a que declaren sus rentas de forma voluntaria. “Con estas alertas queremos hacer ver que tenemos mucha información. Avisamos antes de mostrar nuestra cara menos amable”, señala De la Rosa.

El fisco recuerda que se deben declarar todas las rentas que se obtengan a través de la explotación de un inmueble, independientemente de que se haya alquilado unos días o un año entero. Y es que con esa declaración el contribuyente no solo aporta al conjunto de la economía, sino que también puede beneficiarse de la deducción vigente para el propietario: podrá deducirse un 60% del rendimiento neto declarado.

Fuente:idealista.com