Y
cuanto se lleva Hacienda? Esta es una de
las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos formulan cuando van a
vender su casa en Aco Inmobiliaria
Voy
a intentar explicar en general, cómo ha quedado este asunto tras la nueva reforma
fiscal de la Hacienda pública.
La
ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el
valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Eso sí: debes
computar los gastos satisfechos para reducir de ese modo tu ganancia.
Para
el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, debes dar los
siguientes pasos:
Primero.
–
Calcular
el valor de adquisición de la vivienda que acabas de vender, es decir, calcular
cuánto pagaste por ella cuando la compraste. Para calcular dicha cantidad,
debes tener en cuenta las siguientes consideraciones:
- Sumar al
precio inicial los impuestos pagados en su día, que pudo ser IVA si la
compraste nueva (directamente al promotor), o Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP) si la compraste de segunda mano.
Por
otro lado, tienes que sumar también los gastos que soportaste al comprar tu vivienda en Valencia,
como por ejemplo, los derivados de Notaría, Registró
y Gestoría.
Si
para comprar tu piso en Valencia, tuviste que financiar la compra con
una hipoteca, suma también los gastos de constitución de hipoteca,
comisiones, tasación etc…
- Si
realizaste alguna mejora o inversión en la vivienda, también tienes que
sumarlo al valor de compra, por ejemplo, obras para aumentar la superficie
de la casa.
Sin
embargo, “no computa” los gastos de conservación y reparación, como por
ejemplo, cambiar el calentador de agua.
- Por otro lado, si tu casa en
Valencia la tuviste alquilada, tendrás
que restar al valor de compra, el importe de las amortizaciones que te
dedujiste al declarar los ingresos de esa renta.
Si
la vivienda que has vendido fue heredada, el valor de compra es el declarado en
las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el impuesto de
sucesiones y todos los gastos que asumiste, en la proporción que
corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.
“Recuerda”
que desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los
coeficientes de corrección monetaria.
Segundo.
–
Para
calcular el valor de venta, resta al importe de la venta, los impuestos y otros
gastos que hayas tenido como, la plusvalía municipal o las comisiones
abonadas a la Agencia Inmobiliaria.
Tercero.
–
La
ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro
del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de
gravamen es el 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21% sobre los
siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 23% por el resto de ganancia superior
a 50.000 euros.
A
continuación, hacemos un ejemplo: si vendes una casa por 200.000 euros que te
costó 140.000 euros (gastos incluidos), mira cuanto IRPF acabarás pagando:
Valor
de
venta
200.000
Plusvalía
municipal
– 6.300
Valor
de venta
neto
193.700
Valor
de
compra
140.000
Ganancia
53.700
Total,
IRPF 11.700
Si
compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los
denominados “coeficientes de abatimiento”, por lo que tu tributación será inferior.
Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que
vendes es tu vivienda habitual. Si estás en alguno de estos grupos puedes
consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para
estos casos concretos.
Gestiones
aco
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