ITP de alquiler, 'catastrazo' y otros impuestos que te han pillado por sorpresa

Este año ha sido el de los impuestos. Empezamos 2016 con una sorpresa: la Comunidad de Madrid o Andalucía recuperaron el ITP del alquiler, un impuesto que jamás se había cobrado a pesar de estar contemplado en la ley desde 1993. Después nos enteramos que la Hacienda comenzaría a exigir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cada vez que se cambiase alguna de las condiciones de la hipoteca y que Cataluña castigaría con un nuevo tributo a todas aquellas entidades que mantuviesen pisos desocupados durante más de dos años en zonas de alta demanda.

Además, las distintas administraciones tributarias de las comunidades autónomas comenzaron a enviar ‘liquidaciones complementarias por comprobación de valores’ a todos aquellos que compraron un piso a precios muy bajos exigiendo el pago de un impuesto extra al que ya abonaron en el momento de adquirir la vivienda.

Para terminar el año, el Ministerio de Hacienda anunció hace solo unos días la revisión del valor catastral de los inmuebles en 2.452 municipios. Los habitantes de 1.895 localidades verán cómo se incrementa el valor de sus propiedades y cómo esa variación repercutirá directamente en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el ITP. Por el contrario, 557 pueblos pagarán menos impuestos. 

Desde principios de año, las principales comunidades autónomas de España están buscando con lupa a todos los contribuyentes que han estado de alquiler en los últimos cuatro años para comprobar si han pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Este impuesto, que parecía destinado al olvido por su falta aplicación por parte de la Administración Tributaria, está vigente desde el 24 de Septiembre de 1993, cuando se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Según ha explicado a idealista/news el catedrático de Derecho Financiero de la Universidad Complutense de Madrid Ramón Falcón de Tella, este tributo deben abonarlo también los inquilinos porque el alquiler también se considera una adquisición onerosa, como la compra. "El inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa", asegura.

Por suerte, el importe no es demasiado elevado: para un contrato con una renta de 600 euros mensuales y un impago de tres años, la deuda rondaría 86 euros. Si aplicamos a esta cantidad una sanción del 25% el importe a pagar se elevaría hasta 107 euros y se dispararía hasta 150 euros en el caso de que el fisco impusiera una multa del 75%, caso muy improbable. El abono del impuesto puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.

La novación hipotecaria, como se denomina técnicamente al cambio de condiciones de un préstamo (plazo, tipo de interés, importe, divisa…), ha sido en los últimos años una herramienta muy útil para aquellos ‘hipotecados’ que hayan necesitado una refinanciación de su deuda o un ajuste de las condiciones acorde con sus posibilidades económicas.

Hasta ahora estos cambios no suponían el pago de nuevos impuestos. Pero un cambio en los criterios de la Agencia Tributaria ha hecho que se empiece a exigir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando en la novación haya cambios de valores de tasación, sistemas de amortización o ampliación del periodo de carencia.

Así lo establece una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos de 2014, que afirma que la modificación de las cláusulas de la hipoteca únicamente estará exenta del pago del AJD únicamente cuando afecte a la alteración del tipo de interés pactado o vigente, o a la alteración del plazo.

Aunque el precio de la vivienda está recuperando terreno, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, las haciendas autonómicas están penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.

Las administraciones tributarias de las comunidades autónomas exigen al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Sin embargo, la buena noticia es que se puede evitar su pago. El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que en la mayoría de los casos estas tasas complementarias están siendo anuladas por los Tribunales. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo. A partir del pasado 1 de marzo, la Generalitat ha empezado a gravar con un nuevo tributo a inmobiliarias, entidades financieras y grandes propietarios de vivienda que hayan mantenido pisos vacíos desde hace más de dos años sin causas justificadas. Este impuesto se paga en función de la superficie de los pisos. La multa mínima se sitúa en 10 euros por cada m2, mientras que la máxima asciende a 30 euros.

Los propietarios de hasta 5.000 m2 de viviendas vacías deberán pagar 10 euros por cada m2, lo que supondría un máximo de 50.000 euros. Cuando la superficie desocupada se sitúe entre 5.000 y 20.000 m2, el coste se elevará hasta 15 euros/m2 y así hasta llegar al caso más extremo: 30 euros por m2 para aquellos que tengan más de 40.000 m2 desocupados.

Esta medida, que de momento no afecta a los particulares, podría aplicarse a un total de 8.300 viviendas, según los cálculos oficiales, lo que permitirá a la Generalitat recaudar unos 8 millones de euros.

El Ministerio de Hacienda ha decidido celebrar la llegada del año nuevo con una revisión del valor catastral de los inmuebles en 2.452 municipios. El pasado sábado 3 de diciembre el Gobierno publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) los coeficientes con los que se puede actualizar el valor catastral en 2017. Esto significa que los Ayuntamientos que solicitaron dicha actualización pueden ajustar estos porcentajes y, así, actualizar el valor de los inmuebles a los de mercado.

Esta variación afectará directamente al cálculo de impuestos tan importantes como el IBI, la plusvalía municipal o el ITP y supone que las 1.895 que revisarán al alza estas valoraciones pagarán más impuestos, mientras que en los 557 que bajarán, se reducirá la carga tributaria. Esto pasará en las localidades que lo revisaron a fondo después de 2004.

Cómo impugnar una comprobación de valores en Valencia

En Valencia, se ha venido utilizando desde 2013 el método de comprobación de valores consistente en la “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” (artículo 57.1.b de la LGT), según el despacho de abogados Ático Jurídico.

Sin embargo, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha sido implacable con las valoraciones así realizadas, anulándolas sistemáticamente y considerando dicho método de valoración como “poco adecuado” para valorar inmuebles, a pesar de que esté previsto en la Ley. A pesar de ello, la Generalitat Valenciana ha aprobado, también para 2016, una nueva Orden en la que fija los coeficientes aplicables para dicho ejercicio. La citada Orden tiene, esta vez, en cuenta para el cálculo de los coeficientes parámetros tales como el código postal en el que se encuentre el inmueble (en las capitales de provincia), número de planta en la que se ubica la vivienda, existencia o no de ascensor.

Sin embargo, parece que la propia Generalitat Valenciana confía poco en el éxito que puedan tener estos “nuevos” coeficientes, ya que no está aplicando de modo prioritario este método de valoración, algo que sí hizo cuando publicó las órdenes de 2013, 2014 y 2015, hasta que las liquidaciones dictadas al amparo de las mismas han ido sucesivamente anuladas por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Por ello, la Comunidad Valenciana está empezando a utilizar otros métodos (“Dictamen de peritos” y “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas”) que, en la mayoría de los casos, tampoco están teniendo en Tribunales, el resultado que la Administración desearía.

Las liquidaciones dictadas conforme al método del Dictamen de peritos han sido tradicionalmente anuladas por el TSJ de la Comunidad Valenciana. Ya sea por falta de motivación de los informes de valoración, como por considerarse que la metodología empleada por el perito no sirve para obtener el valor real del inmueble comprobado.

Las comprobaciones realizadas conforme el método del “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas” vienen siendo anuladas por el TEAR (Tribunal Económico-Administrativo) de la Comunidad Valenciana, sin necesidad de tener que acudir siquiera a la vía contencioso-administrativa. El TEAR se basa en una resolución del TEAC, que ya se comentó en este blog.

En definitiva, Valencia es una Comunidad en la que tradicionalmente las comprobaciones de valores han sido anuladas por los Tribunales, lo que hace muy aconsejable su impugnación.

Fuente: Idealista.com

http://www.rtve.es/noticias/20160617/jubilados-britanicos-residentes-espana-temen-perder-dinero-derechos-si-hay-brexit/1359181.shtml

SI VENDO MI CASA QUE SE LLEVA HACIENDA

Y cuanto se lleva Hacienda?  Esta es una de las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos formulan cuando van a vender su casa en Aco Inmobiliaria

Voy a intentar explicar en general, cómo ha quedado este asunto tras la nueva reforma fiscal de la Hacienda pública.

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Eso sí: debes computar los gastos satisfechos para reducir de ese modo tu ganancia.

Para el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, debes dar los siguientes pasos:

Primero. –

Calcular el valor de adquisición de la vivienda que acabas de vender, es decir, calcular cuánto pagaste por ella cuando la compraste. Para calcular dicha cantidad, debes tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Sumar al precio inicial los impuestos pagados en su día, que pudo ser IVA si la compraste nueva (directamente al promotor), o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la compraste de segunda mano.

Por otro lado, tienes que sumar también los gastos que soportaste al comprar tu vivienda en Valencia, como por ejemplo, los derivados de Notaría, Registró y Gestoría.

Si para comprar tu piso en Valencia, tuviste que financiar la compra con una hipoteca, suma también los gastos de constitución de hipoteca, comisiones, tasación etc…

• Si realizaste alguna mejora o inversión en la vivienda, también tienes que sumarlo al valor de compra, por ejemplo, obras para aumentar la superficie de la casa.

Sin embargo, “no computa” los gastos de conservación y reparación, como por ejemplo, cambiar el calentador de agua.

• Por otro lado, si tu casa en Valencia la tuviste alquilada, tendrás que restar al valor de compra, el importe de las amortizaciones que te dedujiste al declarar los ingresos de esa renta.

Si la vivienda que has vendido fue heredada, el valor de compra es el declarado en las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el impuesto de sucesiones y todos los gastos que asumiste, en la proporción que corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.

“Recuerda” que desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los coeficientes de corrección monetaria.

Segundo. –

Para calcular el valor de venta, resta al importe de la venta, los impuestos y otros gastos que hayas tenido como, la plusvalía municipal o las comisiones abonadas a la Agencia Inmobiliaria.

Tercero. –

La ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de gravamen es el 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21% sobre los siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 23% por el resto de ganancia superior a 50.000 euros.

A continuación, hacemos un ejemplo: si vendes una casa por 200.000 euros que te costó 140.000 euros (gastos incluidos), mira cuanto IRPF acabarás pagando:

Valor de venta                             200.000

Plusvalía municipal                       – 6.300

Valor de venta neto                     193.700

Valor de compra                          140.000

Ganancia                                       53.700

Total, IRPF                                    11.700

Si compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los denominados “coeficientes de abatimiento”, por lo que tu tributación será inferior. Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que vendes es tu vivienda habitual. Si estás en alguno de estos grupos puedes consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para estos casos concretos.

Gestiones aco

OJO ** AL ALQUILER DE VACACIONES.

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Internet ha cambiado la forma en la que organizamos nuestros viajes y nuestras estancias de vacaciones.

Podemos, a golpe de clic, encontrar la casa de alquiler que habíamos soñado para pasar nuestras vacaciones fácilmente. La parte negativa es el fraude online, pero si estamos atentos y tenemos en cuenta una serie de consejos conseguiremos detectar y evitar a los estafadores para así disfrutar de nuestro merecido descanso sin preocupaciones.

Las 5 señales que te dicen que quieren engañarte en el alquiler de un apartamento para vacaciones.

• El precio es demasiado barato. El típico chollo, vamos. Recuerda que nadie da duros a 4 pesetas, y menos en algo como el alquiler de vacaciones donde hay tanta demanda y a veces es casi imposible encontrar nada para los meses de verano si acordamos demasiado tarde.
• El propietario no nos facilita un teléfono de contacto y solo se comunica por email. Este es un clásico. Si el propietario no te facilita un número de teléfono, no sigas.
• El dueño está fuera de España. Una vez que contactamos nos dice que se encuentra fuera de España, pero que nos puede enviar las llaves del apartamento y el contrato de alquiler por mensajería. Nos pedirá una pequeña cantidad por adelantado. Todo es mentira. Se quedará con el dinero y no enviará nada. En algunos casos ofrecen la posibilidad de un descuento si se paga todo el alquiler por adelantado.
• Una vez contactas por email con el propietario, el email de respuesta está mal escrito. ¿Parece una traducción hecha con el traductor de google? ¡Sospechoso!
• El propietario pone reticencias a enviarte fotos por email, o las fotos que te envía parecen de piso piloto.Desconfía de las casas que te parezcan demasiado bonitas para el precio medio de la zona donde alquilas.

¿Cómo evitar ser engañado?

• Si en el anuncio del alquiler de temporada solo hay un email de contacto, pedir un teléfono y hablar personalmente con el propietario.
• Comprueba antes de hacer ningún pago que el arrendador es el dueño del piso a través del registro de la propiedad. Aunque bien es cierto que se han dado casos de suplantación de identidad.
• No hagas ningún pago o transferencia a una cuenta que no tenga un titular con nombre y apellidos y sea un banco conocido, y sobre todo evita enviar dinero a cuentas de moneygram o similares.
• Comprueba que las fotos que hay en el anuncio no las han sacado de Internet. Esto lo puedes comprobar fácilmente con Google imágenes. Si pones la foto en Google imágenes y te salen en otros anuncios de portales de segunda mano, en pisos de otras ciudades, o anuncios con otros datos de contacto, está claro, están intentando engañarte.

Busca en Google cualquier dato de contacto que te ofrezca el propietario: teléfono, email... busca en Google Maps la localización de la vivienda a alquilar, así podrás comprobar que la casa existe y que cumple con la descripción del anuncio. En definitiva, investiga antes de formalizar el alquiler, tal y como lo harías con cualquier compra importante. Igual que nunca empezarías a pagar un coche o una casa sin hacer antes una serie de comprobaciones, haz lo mismo para las vacaciones.

Una investigación previa puede evitar disgustos posteriores.

PROINDIVISOS.: Uso por turnos de la vivienda común

  El Tribunal Supremo fija como doctrina, cuando haya problemas entre los comuneros sobre el disfrute del inmueble, el uso por turnos de la vivienda común.

La reciente sentencia que vamos a comentar dictada por el Tribunal Supremo establece la doctrina del uso por turnos de la vivienda común cuando existen problemas entre los distintos comuneros sobre el goce del inmueble.

El supuesto analizado por el tribunal Supremo, en síntesis es el siguiente:

a) Existe una vivienda que perteneció a don Nicolas y a don Víctor por mitades iguales.

b) En cuanto a la mitad de la vivienda que perteneció en su momento a don Nicolas, ya fallecido, quedaron como herederos sus tres hijos, con una cuota de 16,67% de la vivienda.

c) En cuanto a la mitad de don Víctor, también fallecido, la herencia sigue sin dividirse instituyéndose una comunidad de bienes entre los hijos del fallecido y la mujer del fallecid.

d) No se ponen de acuerdo en el uso y disfrute de la vivienda, por lo que uno de ellos acude al Juzgado solicitando el uso exclusivo y alternativo de la vivienda en función de la cuota de participación que cada uno de ellos tiene en la vivienda, es decir que cada comunero use y disfrute la vivienda un porcentaje de dias al año de manera exlcusiva en atención a su derecho en la vivienda.

Respecto de la comunidad de bienes (que sería la figura jurídica frente a la que estamos), el Código Civil establece, entre otras cuestiones, lo siguiente:

Articulo 394:  ” Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

En consonancia con este precepto,  el Tribunal Supremo tiene declarado que el uso de la cosa común por los comuneros (también los coherederos) debe ser solidario, siendo ilegítimo que uno de ellos use la cosa común en beneficio exclusivo prohibiendo a los demás el goce de la misma. Ahora bien, si se planteasen problemas entre los comuneros en el uso compartido de la cosa, se habrá de atender a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en aquella.
Lo anterior es predicable cuando se trata de una vivienda indivisible donde los distintos comuneros tiene  problemas de convivencia y de uso solidario del inmueble.
En estos casos el uso por turnos de la vivienda común es la solución más acorde al problema hasta tanto cualquiera de ellos proceda a la extinción del proindiviso, mediante el procedimiento de división de la cosa común.

SENTENCIA del Tribunal Supremo de 9.12.2015:

Los razonamientos más relevantes serían:

–  La solución ideal sería el uso y disfrute solidario de la cosa común por todos los comuneros.

–  Cuando se dan situaciones singulares como la que aquí se enjuicia, al tratarse de una vivienda indivisible donde la convivencia de todos los comuneros es imposible, se establece como DOCTRINA la siguiente:

“la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.

CONCLUSION:
 

En aquellas situaciones de proindiviso o comunidad de bienes sobre viviendas, si los comuneros no se ponen de acuerdo en cuanto al uso y disfrute del bien (que sería lo IDEAL), se podrá solicitar del Juzgado, por cualquiera de ellos, al amparo de lo dispuesto en el art. 394 del Código Civil, el uso por turnos de la vivienda común con caracter sucesivo y exclusivo, atendiendo a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en el citado inmueble.

 

 

ALTURA DE LOS MUROS LINDEROS Y DISTANCIA DE ÁRBOLES

En primer lugar, en relación con la distancia de los árboles de los lindes que limitan el perímetro de una finca, el Código Civil prohíbe en su artículo 591 la plantación de árboles a una distancia inferior a 2 metros de la línea divisoria con la finca contigua, en caso de tratarse de árboles altos; o de 50 centímetros, en caso de tratarse de arbustos o árboles bajos.

Asimismo, dicho artículo establece que todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que se planten en el futuro a menor distancia de la establecida en el párrafo anterior. Por otro lado, debe tenerse en cuenta, que las ordenanzas de cada municipio pueden establecer otras distancias, por lo que cada interesado debería dirigirse a su propio Ayuntamiento para consultar si existe alguna ordenanza que regule este punto.

Por tanto, en el caso de que se tratara de árboles plantados a una distancia inferior a la permitida, el vecino afectado podría pedir al propietario de los árboles que los podara.

Téngase en cuenta que habría que estar a las ordenanzas del ayuntamiento en cuestión, que pueden haber establecido distancias diferentes. Por otro lado, y según establece el artículo 592 del Código Civil, si las ramas de algunos árboles se extendieran sobre una finca vecina, el dueño de dicha finca podría reclamar que se corten dichas ramas en lo que se extiendan sobre su propiedad.

Si fueran las raíces las que se extendiesen en el suelo del vecino, podrá este cortar por sí mismo aquellas raíces que se extendiesen por su finca. Por tanto, si el problema que tiene el lector consiste en que las ramas de los árboles del vecino se extienden sobre su finca, deberá reclamarle a este que corte dichas ramas.

Si el problema del lector fueran las raíces de los árboles vecinos, podría él mismo cortarlas en la parte que se halle en el suelo de su propia finca.

En cuanto a los árboles existentes en un seto vivo medianero, cualquiera de los dueños de las fincas contiguas podría exigir su derribo, salvo que se trataran de árboles que sirvan de mojones (señalización de los límites de las fincas), para los que será necesario el común acuerdo de los colindantes.

En segundo lugar, en relación con la altura de los setos medianeros que limitan los lindes de las fincas colindantes, dependerá de la normativa regulada por cada Ayuntamiento, pudiendo diferenciarse según se trate de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Por tanto, recomendaría acudir a su Ayuntamiento para comprobar si existe dicha normativa y qué dice al respecto.