BOLETIN INFORMATIVO Y ALQUILER TEMPORAL

QUIEN PAGA LAS REPARACIONES DEL ALQUILER https://www.cuentasclaras.es/inversion/seguro-de-hogar-viviendo-de-alquiler/

Cuáles son las obligaciones del arrendador sobre las reparaciones

El arrendador, o el propietario de la vivienda, está obligado legalmente a hacer todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones habitables. Es decir, la vivienda debe ser segura y funcional para el inquilino durante todo el período del contrato de alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el BOE, las principales responsabilidades del arrendador en materia de reparaciones son:

Reparaciones estructurales

El arrendador debe hacerse cargo de cualquier reparación relacionada con la estructura del edificio o de la vivienda que afecte la habitabilidad. Por ejemplo, grietas en las paredes o suelos, daños en los techos, problemas de cimentación o humedades estructurales.

Mantenimiento de instalaciones esenciales

El arrendador es responsable de mantener en buen estado las instalaciones de fontanería, electricidad y gas. Incluyendo la reparación de fugas de agua, problemas con el sistema eléctrico o el mantenimiento de la caldera o el calentador de agua; siempre que los daños no hayan sido provocados por el uso indebido por parte del inquilino.

Reparación o sustitución de electrodomésticos y mobiliario de origen

Si el piso se alquila con electrodomésticos o muebles, el arrendador debe asegurarse de que estos se encuentren en buen estado al inicio del alquiler, y realizar las reparaciones necesarias en caso de que fallen debido al desgaste o la antigüedad. Si el producto todavía está en garantía, se deberán consultar los derechos del servicio de reparación.

Por ejemplo, es normal que la lavadora se rompa o deje de funcionar luego de unos años de uso, afectada también por la obsolescencia programada. Por lo que, si una lavadora se daña, el arrendador deberá cubrir los gastos de reparación o sustitución, a menos que se demuestre que el daño ha sido por mal uso. El propietario también deberá pagar la reparación o sustitución en el caso de un sofá, por ejemplo, que es uno de los muebles que más se desgastan por el uso natural.

En caso contrario, si el alquiler del piso es sin amueblar, y los electrodomésticos o muebles son de propiedad del inquilino, la reparación irá por su cuenta.

Condiciones de habitabilidad

La vivienda debe cumplir con las condiciones de habitabilidad estipuladas por la ley, aunque estas varían dependiendo de la comunidad. Por ejemplo, según el Decreto 128/2023 publicado en el Diario Oficial de Galicia (DOG), en Galicia las condiciones mínimas de habitabilidad incluyen una superficie útil mínima adecuada al tipo de vivienda y el número de estancias, una altura mínima de techos de 2,50 metros, y que esté equipada con instalaciones básicas adecuadas, como agua potable, electricidad, y un sistema de evacuación de aguas residuales, entre otros requisitos.

También puede incluir la reparación de cualquier desperfecto que afecte a la salud o seguridad del inquilino, como focos de humedad peligrosos, o la reparación de sistemas de calefacción, en caso de que cuente con ellos.

Reparación de desperfectos no causados por el inquilino

Cualquier daño que no sea atribuible al uso normal de la vivienda por parte del inquilino, debe ser reparado por el arrendador. Por ejemplo, si una tubería se rompe debido a la antigüedad del sistema, es el arrendador quien debe asumir la reparación.

Cuáles son las reparaciones a cargo del inquilino

El inquilino, por su parte, tiene la responsabilidad de mantener el inmueble en las condiciones en las que recibió el piso de alquiler. Las reparaciones a su cargo generalmente están relacionadas con el uso cotidiano de la vivienda y el desgaste normal de los elementos. Las principales reparaciones que corresponden al inquilino son:

Mantenimiento de electrodomésticos

Si los electrodomésticos que forman parte del piso de alquiler sufren desperfectos menores debido al uso normal, como un filtro de lavadora obstruido o un mando de horno que se afloja, el inquilino debe hacerse cargo de estas reparaciones.

Cuidado y reparación de mobiliario

Si el piso se alquila amueblado, el inquilino debe cuidar los muebles y hacerse cargo de las reparaciones menores causadas por el uso diario. Por ejemplo, ajustar las bisagras de los armarios o arreglar una silla que se afloja.

Cómo se determinan las pequeñas reparaciones

Al preguntarnos quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, las consideradas “pequeñas reparaciones” pueden entrar en una zona gris. La ley no establece un catálogo exhaustivo de qué reparaciones entrarían en esta categoría, solo especifica en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, es decir, del inquilino.

De acuerdo con la jurisprudencia creada, una “pequeña avería” es toda aquella cuya reparación cuesta menos de 150 euros.

Teniendo eso en cuenta, podemos considerar las reparaciones pequeñas como aquellas que son necesarias para el mantenimiento ordinario de la vivienda y cuyo coste es moderado. Por ejemplo, el inquilino deberá pagar la reparación en casos comunes como:

• Reparación de grifos. Grifos rotos, goteo o problemas menores.
• Desatascos menores. Atascos en fregaderos, lavabos, o duchas.
• Cambio de enchufes y interruptores. Reemplazando los que dejan de funcionar.
• Mantenimiento de cisternas. Reparando las que no funcionan correctamente.
• Reparación de cerraduras. Arreglar cerraduras que se desgastan con el uso.
• Sustitución de cristales. Reemplazar cristales rotos en ventanas o puertas.
• Sustitución de bombillas y fluorescentes. Cambiar luces fundidas en la vivienda.
• Arreglo de persianas. Cintas rotas o persianas que no suben o bajan correctamente y que se desgastan por el uso diario. A menos que, por ejemplo, la persiana tenga un mecanismo eléctrico que se desgaste por la antigüedad.
• Arreglo de puertas de armarios. Reparar puertas de armarios que se desajustan o se rompen.
• Sellado de juntas en baños y cocinas. Reparar o renovar el sellado en lavabos, bañeras o fregaderos.

¿Quién pinta en un piso de alquiler?

Al igual que en las pequeñas reparaciones, la ley no establece claramente quién debe de pintar la vivienda en un piso de alquiler o cada cuánto hay que pintarla. Así que todo depende de lo que se acuerde entre el inquilino y el propietario. Es importante que este tema se trate en el contrato, ya sea al inicio, durante o al finalizar el alquiler, para saber con certeza quién paga las reparaciones de pintura en un piso de alquiler.

Al comenzar el contrato, se puede acordar que el propietario entregue el piso pintado, pero este acuerdo debe estar por escrito en el contrato para evitar problemas más adelante. Durante el contrato, si surge la necesidad de pintar, el inquilino deberá cubrir los gastos si los daños en las paredes son producto del mal uso de la vivienda. Sin embargo, si la pintura se ha deteriorado por el paso del tiempo, el propietario debería hacerse cargo.

Al finalizar el contrato, el inquilino tiene que devolver la vivienda tal y como la recibió. Por ejemplo, si las habitaciones de la vivienda estaban pintadas de color blanco y el inquilino decide pintarlas de otro color, deberá repintarla al color original antes de entregar el piso.

Qué hacer cuando tu casero no arregla los desperfectos

Hay ocasiones en las que la relación entre el inquilino y el casero no es la mejor, y este se puede negar a pagar las reparaciones que están a su cargo por obligación legal. Si este es el caso, hay varias opciones que se pueden tomar para resolver la situación.

Ten en cuenta que lo primero siempre debe ser informar al casero por escrito sobre el desperfecto y explicar la necesidad de reparación. Además, se debe dar un plazo razonable de acción, que puede ser entre 15 y 30 días, dependiendo de la gravedad del problema.

Si después de todo esto, el propietario aún no actúa, es recomendable que consultes con un abogado para entender las opciones que puedes tomar, teniendo en cuenta tu caso particular (acudir a un juzgado, rescindir del contrato, etc.). Cada situación es única, por eso es mejor contar con el apoyo legal de un especialista para saber cómo actuar.

Qué hacer si no queda claro quién se debe hacer cargo de la reparación

Cuando surge un problema y no está claro quién paga las reparaciones del piso de alquiler, como cuando el propietario sospecha que la lavadora o cualquier electrodoméstico se ha estropeado por mal uso del inquilino, pero no puede probarlo, lo primero que se debe hacer es revisar el contrato de alquiler. Es posible que el contrato incluya una cláusula que determine cómo proceder en estos casos: si se reparten los gastos entre ambas partes o si se asigna la responsabilidad a un particular. Pero, ¿qué pasa si esto no está especificado en el contrato?

En ese caso, lo siguiente será revisar el seguro de hogar. Dependiendo del seguro del piso, se puede cubrir el coste y evitar que el propietario asuma el gasto. También puedes contratar un seguro de hogar para inquilinos, que cubra los daños que puedan ocasionar en la vivienda y los posibles perjuicios a terceros.

La mejor manera de evitar conflictos sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, es estar preparado con un seguro de hogar.

 

El Gobierno lo permite: el propietario te podrá echar de casa cuando quiera 'gracias' a una cláusula en el contrato de alquiler

Mariscal / EFE

FINANZAS

España ha aprobado leyes que buscan proteger al inquilino y controlar el mercado, sin embargo, no siempre es asi. 

En España, independizarse se ha convertido en una misión casi imposible para buena parte de los jóvenes. Cada vez son más los que rondan los treinta y siguen viviendo con sus padres, no por falta de ganas, sino porque los precios de la vivienda y del alquiler no dan tregua. Comprar un piso es impensable para muchos, y alquilar tampoco es tarea fácil.

El mercado del alquiler vive una situación tensa desde hace años. Los precios no dejan de subir, la oferta se reduce y, para colmo, compartir piso se ha vuelto casi la única salida viable para quienes quieren dar el paso de irse de casa. A eso se suma la incertidumbre: muchos inquilinos no saben cuánto tiempo podrán quedarse en el mismo sitio sin miedo a una subida descontrolada o a que no les renueven el contrato.

Para intentar poner algo de orden, el Gobierno ha ido aprobando leyes que buscan proteger al inquilino y controlar el mercado. Sin embargo, no todos están de acuerdo con estas medidas, y las tensiones entre propietarios e inquilinos siguen estando muy presentes. En medio de este panorama, una nueva polémica legal ha vuelto a encender el debate sobre hasta dónde llegan los derechos de unos y de otros.

Cláusula de rescisión anticipada

Y es que actualmente, son muchos los contratos de alquiler incluyen una cláusula que permite al propietario recuperar la vivienda sin necesidad de justificar una causa específica y cuando quiera. Esta cláusula puede permitir la rescisión del contrato en un plazo corto, con un preaviso mínimo de siete días, sin que el inquilino tenga derecho a compensación.

Los contratos que contienen esta cláusula suelen estipular que cualquier conflicto se resolverá en tribunales de arbitraje, en lugar de en los tribunales ordinarios. Esto puede limitar las opciones de defensa del inquilino y acelerar el proceso de desalojo.

La inclusión de esta cláusula puede permitir al propietario eludir las protecciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece a los inquilinos, como el derecho a permanecer en la vivienda durante un mínimo de cinco años. Esto puede dejar al arrendatario en una situación de vulnerabilidad y sin recursos legales efectivos para defender su permanencia en la vivienda.

Esta clausula de rescisión anticipada es algo que el Gobierno permite, pues en los contratos privados de alquiler se pueden incluir cláusulas que incluso algunos podrían considerar abusivas, como podría ser esa, siempre que no vulneren expresamente la LAU. Cabe destacar, sin embargo, que si existen dudas sobre su legalidad se puede consulta con un asesor y denunciar.

Por este motivo, las organizaciones de consumidores avisan de que es fundamental que los inquilinos estén informados sobre sus derechos y las implicaciones de las cláusulas contractuales para evitar situaciones de desalojo inesperado. Además, se recomienda revisar cuidadosamente el contrato de alquiler antes de firmarlo, prestando especial atención a esas cláusulas; negociar la eliminación o modificación de las mismas -si las hubiera- y llegado el caso, consultar con un asesor legal.

CONSTRUCIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ANTERIORES AL 1975

Situación de las edificaciones construidas en suelo no urbanizable con anterioridad a 1975

Situación de las edificaciones construidas en suelo no urbanizable con anterioridad a 1975

Hemos recibido en el despacho un mail en el que nos exponían que estaban interesados en la compra de un terreno con edificación construida en 1971 en suelo no urbanizable, preguntándonos acerca de la transcendencia que podía tener dicha calificación.

nuestra respuesta ha sido la siguiente:

Si puede acreditar que la parcela está construida en 1971 (en los datos catastrales estará la antigüedad de la construcción), le sería de aplicación la Disposición final segunda de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, en virtud de la cual:

“Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística.”

 Por tanto, siempre y cuando la edificación no esté en ruina, la edificación se equipara a una edificación con licencia, y por tanto puede entenderse que por parte de la Administración debe conceder los mismos beneficios que si hubiese tenido licencia. Ahora bien, lo que no se autorizaría seguramente es que se derribe para realizar una nueva construcción o que se amplíe.

 Sería conveniente, si no está hecha la declaración de obra, que la exija para comprar el terreno. El art. 28.4 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,para declarar la obra en este tipo de edificaciones, exigeque por parte del Ayuntamiento se emita informe o certificación administrativa que determinará el régimen jurídico aplicable a la obra nueva declarada no compatible con el planeamiento de la que ha prescrito la potestad del Ayuntamiento para el restablecimiento de la legalidad.Esta resolución deberá adaptarse a cada caso concreto (ej.: cuando la obra nueva tenga expediente de infracción resuelto ordenando la demolición, o que la obra sea legalizable, o que le sea aplicable la Disp. Final 2.ª LOTUP).

Es decir, nuestro consejo sería que, si no lo está, solicite la declaración de obra y su inscripción en el registro de la propiedad, así lo que compre estará escriturado (pudiendo ser objeto de aval, hipoteca…etc.) y contará con un pronunciamiento del Ayuntamiento sobre la situación de la edificación, que será vinculante para las posibles futuras actuaciones, asegurándose también con la inscripción que el Notario y registrador comprueben la inexistencia de expedientes de disciplina urbanística abiertos e inscritos.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Esta entrada fue publicada en ABOGADOS URBANISTAS (URBANISMO) el 6 julio, 2016.

https://abogadourbanistavalencia.com/situacion-de-las-edificaciones-construidas-en-suelo-no-urbanizable-con-anterioridad-a-1975/