ALQUILER CON OPCION DE COMPRA

Alquiler y opción de compra

Usted ve complicado vender varias viviendas de su promoción, pues hay poca demanda y los bancos apenas conceden hipotecas. ¿Es posible entonces darle salida ofreciendo alquileres con opción de compra?

El alquiler con opción de compra le permite dar salida a sus viviendas. Por su parte, el comprador puede conseguir una vivienda sin gastar mucho dinero, ni arriesgarse a que la entidad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario.

A cuenta. El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. Apunte. Los pagos que se van haciendo en concepto de renta durante la vigencia del alquiler podrán ser desconta­dos del precio final de la vivienda, que su inquilino deberá pagar.

Requisito. En el contrato, es necesario establecer de modo expreso que los importes abonados en concepto de renta se descuenten del precio pactado en la compra­venta, en el momento de ejercitarse la opción. De otro modo, el optante deberá pagar todo el precio de la compraventa sin opción de deducirse los impor­tes abonados en concepto de alquiler.

Dos diferencias

Común. Usted y el inquilino firmarán un contrato típico de alquiler, donde usted decide ceder la vivienda en alquiler por un máximo de cinco años de ocupa­ción, conforme a la renta que se decida.

Distinción. Respecto al contrato de alquiler clásico, el alquiler con opción de compra incluye una cláu­sula adicional donde usted garantiza al inquilino que podrá percibir la vivienda en propiedad. Apunte. Es importante que dicha cláusula incluya un plazo para ejercitar la opción y otro donde se establezca su caduci­dad. Evite poner que la opción de compra se ejerci­tará pasado un año desde la formalización del con­trato, sin incluir también una fecha de vencimiento de la opción.

IVA. El alquiler con opción de compra lleva además IVA. Pero si el inquilino acaba ejerciendo la opción, dicho IVA no le implicará un mayor coste.


Ejemplo. Un ejemplo de cláusula sería: “El inquilino tendrá derecho de opción de compra de la vivienda arrendada por el precio de... euros, facultad que comen­zará el día... de... de... y que terminará el día... de... de sin necesidad de requerimiento y por el simple trans­curso del plazo. La finca se venderá en el estado físico y urbanístico en que esté en el momento de ejercitarse la opción, conocido por el optante al ser inquilino de la misma”.

Ejercitar. Para ejercitar la opción de compra, el optante deberá requerirle de modo fehaciente (mediante burofax) en el momento del vencimiento, para que comparezca en la notaría, a efectos de formalizar la escritura de compraventa. Apunte. En el alquiler con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar todo el plazo de alquiler, pero es posible pactar un plazo concreto de caducidad de la acción. Hay casos en que ésta caducará de todos modos (por ejemplo, con la prórroga tácita o legal del contrato de alquiler).

Ventajas

Ambas partes. Este tipo de contrato ofrece venta­jas para ambas partes. Apunte. De este modo:
• Para usted. Es una posibilidad de que pueda dar salida a las viviendas que no logra vender, evitando que puedan vencer los plazos de pago que tenga pactados con sus propios proveedores.
• Para el comprador. Puede conseguir adquirir una vivienda sin desembolsar mucho dinero y sin riesgo de que, en un momento como el presente, la enti­dad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario. Además, con el importe entregado en concepto de alquiler, el optante va, de hecho, abonando las men­sualidades que conforman la opción de compra.