PREGUNTA

¿Cómo se ejecuta una condición resolutoria?

RESPUESTA

La ejecución consiste en una no¬tificación fehaciente (burofax o acta notarial de notificación) efectuada por el vendedor (acreedor) al comprador (deudor) en el que se manifiesta la voluntad de resolver el contrato, lo que supone la restitución del inmueble al vendedor y la devolución de lo percibido para el comprador excepto los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento (Art 1.504C.c). Se recomienda siempre, antes de notificar la resolución, requerir de pago (mediante acta notarial o burofax) al comprador otorgándole un plazo para ello y solicitándole explicaciones de su retraso.
Es válido también acumular el requerimiento de pago y la resolución en una sola notificación siempre que se otorgue un plazo al comprador para ponerse al corriente.
El requerimiento de pago no es preceptivo pudiéndose notificar directamente la resolución. En caso de que el comprador no se allane por escrito a la resolución será necesario ir a los Tribunales; no basta para inscribir de nuevo en el Registro el inmueble a favor del vendedor la notificación resolutoria y la ma¬nifestación de impago efectuada unilateralmente por el vendedor.
Una vez notificada la resolución sólo se podrá exigir a los Tribunales la resolución del contrato, no pudiendo pretender el cobro del precio pendiente.

ALQUILER

PREGUNTA
Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?
Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

RESPUESTA
La regla general de los con¬tratos es que, una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.
En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.
A continuación analizaremos qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.
En caso de desistimiento del inquilino:
¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no?.
El desistimiento en términos legales consiste en una declara¬ción de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestán¬dole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.
Es una facultad extraordina¬ria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expre¬samente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresa¬mente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos. Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.
Contratos anteriores al 1 de enero de 1995
En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antela¬ción. Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrenda¬dor con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir. La norma es clara.
En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provo¬car el desahucio. Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.
Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.
En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino, tiene la facultad de desistir porque así
se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:
• Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
• Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.
¿Y tiene que pagar indemni¬zación al arrendador?.
Sólo deberá pagar una indem¬nización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.
El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato. Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.
Resto de contratos
En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de de¬sistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas corres¬pondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:
• Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.
• Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.
Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemniza¬ción al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. 0 dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización. Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

DUDAS EN LA COMPRA

PREGUNTA
Estoy viendo una vivienda para comprar, pero tengo una duda. En las escrituras de la casa solo figuran dos plantas cuando en realidad esta tiene dos plantas y bajo cubierta. Quisiera saber cuales serian los problemas que puedo tener por este motivo.
El propietario me dice que no va a pasar nada ya que la casa lleva así 20 años, pero yo no se si fiarme o si buscar otra cosa.

RESPUESTA
La edificación se debe corresponder con:

• El planeamiento urbanístico del municipio. Si excede la edificabilidad puede cometer una infracción urbanística sanciona¬ble con multa e incluso derribo.

• Las escrituras de compra¬venta. De lo contrario habría problemas para que el vendedor respondiese en caso de vicios ocultos, etc.

• El Registro de la Propiedad. De lo contrario no podrá usar la parte no inscrita como garantía. Por ejemplo, al pedir un prés¬tamo hipotecario.

• El Catastro. Para tributar por la superficie construida que realmente posee.

No obstante, si la parte de la edificación `no oficial' está en buen estado, el Ayuntamiento no conoce su existencia ni ha sancionado hasta ahora, no piensa pedir hipoteca o no le interesa la mejor tasación de la edificación, entonces, compre. No hay ningún problema.

PEDIR CUENTAS A LA COMUNIDAD

PREGUNTA

¿Puede el propietario de un inmueble solicitar al Administrador de la Comunidad, la exhibición de la contabilidad y los justificantes correspondientes a los últimos cinco años? ¿Qué momento es el adecuado para hacerlo?.

Respuesta

El Administrador de la Comunidad de Propietarios responde entre sus obligaciones con la de custodiar toda la documentación relativa a la Comunidad y tenerla a disposición de los titulares.

De esta forma, los copropietarios como tales, disfrutan de un derecho de información que les permite solicitar la exhibición de los documentos referentes a la contabilidad de la Comunidad, si bien este derecho cuenta con ciertos límites o condiciones para su ejercicio, en virtud del principio de seguridad jurídica y de ordenación de la economía, no pudiendo solicitarse constantemente la referida información.

Normalmente, junto con la convocatoria de la Junta General Ordinaria se remite a los copropietarios las cuentas y el presupuesto que será objeto de aprobación, momento a partir del cuál los vecinos cuentan con un período de información comprendido entre la convocatoria y la celebración de la Junta, durante el que podrán exigir al Administrador la exhibición de los justificantes, cuentas, facturas, etc... relativas al ejercicio económico de que se trate, no pudiendo hacerse respecto de los anteriores, puesto que una vez aprobado en Junta, el ejercicio económico queda cerrado.

Por tanto, únicamente podrá examinar la contabilidad de la Comunidad relativa al ejercicio económico del presente año, y siempre dentro del período señalado anteriormente.

ALQUILERES

PREGUNTA
El día 1 de junio del año 1996, se firmó un contrato de arrendamiento por cinco años de duración, pero nunca fue renovado. Actualmente la vivienda objeto del contrato continua ocupada por el arrendatario. ¿En qué situación se encuentra el arrendatario?
¿Se trata por tanto de un contrato indefinido?

Respuesta
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1566 del Código Civil (C.C.), si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es decir, transcurrido el plazo de cinco años, el arrendatario permanece disfrutando durante 15 días de la vivienda arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por el tiempo que establece el artículo 1577 C.C. y artículo 1581 C.C. a menos que haya precedido requerimiento.
En definitiva, aunque en el primitivo contrato de arrendamiento se hubiera establecido una duración concreta para el contrato de cinco años, en el nuevo contrato que surge de la tácita reconducción, no se toma en consideración ese período de duración, sino que sé estará a la periodicidad en el pago de la renta por imposición del artículo 1581 C.C., de tal forma que si ésta se paga de forma mensual, que es el supuesto más frecuente, el contrato se prorroga por un mes cada vez.
En efecto, la Jurisprudencia es unánime en considerar que, la relación jurídica que surge de la tácita reconducción, consiste en un nuevo contrato de arrendamiento. No se trata por tanto de la continuación o prórroga del mismo contrato de arrendamiento, sino de uno nuevo.
Por todo ello, la situación del arrendatario es que se encuentra el contrato reconducido mes a mes, si el pago de la renta se _hace mensualmente, por lo que cada mensualidad el arrendador puede dar por extinguido el contrato.

COMUNIDADES

PREGUNTA
En una. Comunidad de Propietarios, ¿se debe aplicar todos los años el 5% sobre el presupuestó de gastos ordinarios, constituyendo un fondo acumulado, o por el contrario sólo debe dotarse la diferencia entre dicho fondo y el 5% del presupuesto, sólo en el caso de que dicho presupuesto varíe en relación con ejercicios anteriores?

Respuesta
La comunidad de propietarios debe mantener de forma constante la cuantía obligatoria de la dotación del fondo de reserva que está establecida por la ley en el 5% de la cantidad aprobada para el último presupuesto ordinario.
Esta obligación no supone el deber de aportar anualmente un 5% constituyendo un fondo de reserva acumulativo, sino el deber de mantener constante ese 5% y aportar, en el caso de que el año anterior no se hubiese desembolsado nada del mismo, la diferencia que exista entre el presupuesto del año anterior y el aprobado para el siguiente año, en el caso de que éste haya aumentado, para cumplir de esta manera con el mandato legal.
Si el presupuesto hubiese disminuido, o en virtud de las cuotas recaudadas se hubiese superado el 5%, se podrá distribuir entre los propietarios.

PREGUNTA
En un arrendamiento de apartamento turístico en la costa, ¿estarían incluidos dentro del precio total del alquiler, gastos como por ejemplo la energía, o habría que-abonar aparte por ellos? ¿Se puede exigir el aparcamiento para el vehículo o debe pagarse también de manera independiente al precio total?

Respuesta
La regulación de los apartamentos turísticos exige que, gastos como el agua, gas, energía que se utilicé, agua caliente, recogida de basuras, etc., estén incluidos en el precio pactado.
¡¡Ojo¡¡ También deberían estar incluidos en el precio, todos aquellos servicios complementarios que en la publicidad o propaganda impresa de los apartamentos turísticos se indica como incluido en le precio, por lo que es aconsejable guardar siempre todos los folletos promocionales. Servicios tales como: piscinas, hamacas, jardines, terrazas, toldos, parques y demás instalaciones tendrán la consideración de servicios comunes, incluidos de igual forma en el precio del alojamiento.
En lo que se refiere a los apartamentos, debe distinguirse si el aparcamiento de los apartamentos es un aparcamiento al aire libre no vigilado ni con plaza reservada, en cuyo caso sí sería considerado un servicio incluido en el precio, o si por el contrario, es un servicio de aparcamiento vigilado y con plazas reservadas, supuesto en el que se tendrá libertad para contratarlo o no como servicio complementario, debiendo abonar su coste separadamente del precio del alojamiento,
Por último y en relaciónala limpieza del apartamento, no será suficiente con que el servicio de limpieza sea complementario para que la entrega del mismo se haga en adecuadas y debidas condiciones de uso y limpieza, sin perjuicio de que al haberse contratado este servicio, se abone la debida contraprestación que no podrá exceder del importe correspondiente a un día de estancia.