PEDIR CUENTAS A LA COMUNIDAD

PREGUNTA

¿Puede el propietario de un inmueble solicitar al Administrador de la Comunidad, la exhibición de la contabilidad y los justificantes correspondientes a los últimos cinco años? ¿Qué momento es el adecuado para hacerlo?.

Respuesta

El Administrador de la Comunidad de Propietarios responde entre sus obligaciones con la de custodiar toda la documentación relativa a la Comunidad y tenerla a disposición de los titulares.

De esta forma, los copropietarios como tales, disfrutan de un derecho de información que les permite solicitar la exhibición de los documentos referentes a la contabilidad de la Comunidad, si bien este derecho cuenta con ciertos límites o condiciones para su ejercicio, en virtud del principio de seguridad jurídica y de ordenación de la economía, no pudiendo solicitarse constantemente la referida información.

Normalmente, junto con la convocatoria de la Junta General Ordinaria se remite a los copropietarios las cuentas y el presupuesto que será objeto de aprobación, momento a partir del cuál los vecinos cuentan con un período de información comprendido entre la convocatoria y la celebración de la Junta, durante el que podrán exigir al Administrador la exhibición de los justificantes, cuentas, facturas, etc... relativas al ejercicio económico de que se trate, no pudiendo hacerse respecto de los anteriores, puesto que una vez aprobado en Junta, el ejercicio económico queda cerrado.

Por tanto, únicamente podrá examinar la contabilidad de la Comunidad relativa al ejercicio económico del presente año, y siempre dentro del período señalado anteriormente.

ALQUILERES

PREGUNTA
El día 1 de junio del año 1996, se firmó un contrato de arrendamiento por cinco años de duración, pero nunca fue renovado. Actualmente la vivienda objeto del contrato continua ocupada por el arrendatario. ¿En qué situación se encuentra el arrendatario?
¿Se trata por tanto de un contrato indefinido?

Respuesta
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1566 del Código Civil (C.C.), si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es decir, transcurrido el plazo de cinco años, el arrendatario permanece disfrutando durante 15 días de la vivienda arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por el tiempo que establece el artículo 1577 C.C. y artículo 1581 C.C. a menos que haya precedido requerimiento.
En definitiva, aunque en el primitivo contrato de arrendamiento se hubiera establecido una duración concreta para el contrato de cinco años, en el nuevo contrato que surge de la tácita reconducción, no se toma en consideración ese período de duración, sino que sé estará a la periodicidad en el pago de la renta por imposición del artículo 1581 C.C., de tal forma que si ésta se paga de forma mensual, que es el supuesto más frecuente, el contrato se prorroga por un mes cada vez.
En efecto, la Jurisprudencia es unánime en considerar que, la relación jurídica que surge de la tácita reconducción, consiste en un nuevo contrato de arrendamiento. No se trata por tanto de la continuación o prórroga del mismo contrato de arrendamiento, sino de uno nuevo.
Por todo ello, la situación del arrendatario es que se encuentra el contrato reconducido mes a mes, si el pago de la renta se _hace mensualmente, por lo que cada mensualidad el arrendador puede dar por extinguido el contrato.

COMUNIDADES

PREGUNTA
En una. Comunidad de Propietarios, ¿se debe aplicar todos los años el 5% sobre el presupuestó de gastos ordinarios, constituyendo un fondo acumulado, o por el contrario sólo debe dotarse la diferencia entre dicho fondo y el 5% del presupuesto, sólo en el caso de que dicho presupuesto varíe en relación con ejercicios anteriores?

Respuesta
La comunidad de propietarios debe mantener de forma constante la cuantía obligatoria de la dotación del fondo de reserva que está establecida por la ley en el 5% de la cantidad aprobada para el último presupuesto ordinario.
Esta obligación no supone el deber de aportar anualmente un 5% constituyendo un fondo de reserva acumulativo, sino el deber de mantener constante ese 5% y aportar, en el caso de que el año anterior no se hubiese desembolsado nada del mismo, la diferencia que exista entre el presupuesto del año anterior y el aprobado para el siguiente año, en el caso de que éste haya aumentado, para cumplir de esta manera con el mandato legal.
Si el presupuesto hubiese disminuido, o en virtud de las cuotas recaudadas se hubiese superado el 5%, se podrá distribuir entre los propietarios.

PREGUNTA
En un arrendamiento de apartamento turístico en la costa, ¿estarían incluidos dentro del precio total del alquiler, gastos como por ejemplo la energía, o habría que-abonar aparte por ellos? ¿Se puede exigir el aparcamiento para el vehículo o debe pagarse también de manera independiente al precio total?

Respuesta
La regulación de los apartamentos turísticos exige que, gastos como el agua, gas, energía que se utilicé, agua caliente, recogida de basuras, etc., estén incluidos en el precio pactado.
¡¡Ojo¡¡ También deberían estar incluidos en el precio, todos aquellos servicios complementarios que en la publicidad o propaganda impresa de los apartamentos turísticos se indica como incluido en le precio, por lo que es aconsejable guardar siempre todos los folletos promocionales. Servicios tales como: piscinas, hamacas, jardines, terrazas, toldos, parques y demás instalaciones tendrán la consideración de servicios comunes, incluidos de igual forma en el precio del alojamiento.
En lo que se refiere a los apartamentos, debe distinguirse si el aparcamiento de los apartamentos es un aparcamiento al aire libre no vigilado ni con plaza reservada, en cuyo caso sí sería considerado un servicio incluido en el precio, o si por el contrario, es un servicio de aparcamiento vigilado y con plazas reservadas, supuesto en el que se tendrá libertad para contratarlo o no como servicio complementario, debiendo abonar su coste separadamente del precio del alojamiento,
Por último y en relaciónala limpieza del apartamento, no será suficiente con que el servicio de limpieza sea complementario para que la entrega del mismo se haga en adecuadas y debidas condiciones de uso y limpieza, sin perjuicio de que al haberse contratado este servicio, se abone la debida contraprestación que no podrá exceder del importe correspondiente a un día de estancia.

PREGUNTA
¿Existe alguna fórmula para comprobar la solvencia del promotor o del vendedor de viviendas, bien en un registro o asociaciones profesionales?

RESPUESTA
Existen mecanismos para comprobar que el vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles.

En el Registro Mercantil se puede obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora, la identidad de sus administradores, el ca¬pital social, el cumplimiento de sus obligaciones contables, etc.

Al margen de esta posibilidad, para el consumidor medio se hace difícil conocer circuns¬tancias relativas a la solvencia del promotor. Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda de los intereses económicos del consumidor que compra sobre plano se dirigen a garantizar concreta¬mente el destino y uso de las cantidades que se entregan durante el proceso de construcción de la vivienda.

A tal fin, la normativa exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Las entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.

En definitiva, más que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar el buen fin de la operación concreta.

Por lo que respecta a la compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación jurídica del inmueble.

Para su comprobación, el comprador puede acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad y cargas que afectan al inmueble.

El mecanismo de compra en escritura notarial incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la máxima seguridad jurídica.

TIPO DE ARRAS

PREGUNTA
En la compraventa de una vi¬vienda, ¿Que tipo de pagos a cuenta existen?

RESPUESTA
Cuando se realiza un contrato de compraventa de un piso, lo normal es que el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal. El contrato que se firma obliga a ambas partes a respetarlo y sólo permite des¬ligarse si se hace constar expresamente.
Hay tres clases de pagos a cuenta:

• Señal propiamente dicha o arras de confirmación. Se trata de una cantidad que entrega anticipadamente el comprador como parte del precio de la vivienda. Por tanto, es una confirmación del contrato y cualquiera de las partes puede exigir que se cumpla. Interesa tanto al vendedor, como al com¬prador cuando estén absoluta¬mente seguros de querer vender o comprar.

• Arras penitenciales. Se trata de un pacto expreso que permite a cualquiera de las partes apartarse del contrato pagando una multa: el vendedor, paga el doble de la cantidad entregada por el comprador; y el comprador, renuncia a la cantidad entregada a cuenta al vendedor. Con este tipo de señal, al vendedor le interesa recibir la cantidad más pequeña posible, si no está muy seguro de la venta; y la cantidad más elevada que pueda, si efectiva¬mente está seguro.

• Arras penales. Las partes implicadas no pueden deshacer el contrato. Por esta razón se pacta cuál será la indemnización que tienen que abonar cada una de las partes en caso de in¬cumplimiento. Interesa tanto a compradores y vendedores que estén seguros de que van a realizar una buena compra o venta y no van a ser ellos quienes rompan el trato.
• Aparte de las opciones anteriores, otra alternativa buena para el comprador es firmar una opción de compra a cuenta del precio final. Esto le faculta para adquirir la vivienda en un plazo determinado y obliga al vendedor a guardarle el piso durante ese tiempo.

DACION EN PAGO

PREGUNTA
Dispongo de una vivienda en propiedad junto con mi compañera y debo al banco la cantidad de 139.000 euros en concepto de hipoteca. Tanto mi compañera como yo trabajamos pero nos vemos ahogadísimos para llegar a final de mes ya que la mensualidad de la hipoteca es asfixiante y estamos pensando en dejar de pagar al banco. Por supuesto, hemos puesto el piso en venta y no hay manera que nadie se acabe interesando en serio. También hemos intentado negociar con el banco la dación en pago y el banco nos ha dicho que no quiere asumir el piso, aunque seguramente la tasación sería superior a la cantidad que adeudamos.
Mi pregunta es: que ocurre si dejamos de pagar las men¬sualidades de la hipoteca, y que tipo de procedimiento (ya sea judicial o no) puede iniciar el banco. ¿Creéis que para camuflar la morosidad y para evitar mayores costes para el banco, finalmente accedería a la dación?. El hecho de tener un trabajo, ¿le da más armas al banco para intentar el cobro de la hipoteca?. ¿Que gastos nos podría suponer el inicio de un proceso de embargo judicial?

RESPUESTA

En España a diferencia de otros países como por ejemplo Estados Unidos, la dación enpago no es un derecho del hipotecado, sino que el banco tiene que aceptar que se aporte el piso como pago de la hipoteca.

En España el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, es decir que el banco podría ejecutar. judicialmente y os podríais quedar sin piso y además con una deuda con el banco.

Respecto de los gastos de un procedimiento judicial para embargar la vivienda son bastante elevados por lo que posiblemente si el piso llega a ejecutarse no cubrirá la deuda y mucho menos la deuda más los gastos judiciales.

En vuestro caso el banco no cede a una dación en pago por que cree que si embarga el piso podrá cobrar el resto de la deuda embargado las nóminas, por regla general los bancos no quieren ladrillos sino dinero e intentan evitar a toda costa aceptar daciones en pago.

No deja de ser curioso que cuanto más solvente es el cliente más difícil es negociar una dación en pago, por ejemplo en el caso de inmigrantes con nóminas mileuristas o en el paro y con grave riesgo de que el inmigrante vuelva a su país los bancos suelen aceptar la dación en pago para ahorrarse los costes del procedimiento judicial e intentar poner a la venta los pisos cuanto antes para recuperar su dinero.