HAS ENCONTRADO TU CASA

Si has visto una casa que te gusta y no tienes claro los tramites necesarios nosotros nos encargaremos de:Tramitar el mejor prestamo hipotecario, de realizar las gestiones en notaria,registro, hacienda, ayuntamiento, asi como el cambio de los suministros, agua, luz, telefono, etc.., todo los tramies necesarios para la COMPRA VENTA sin ningun gasto añadido.
Contamos con una experiencia de más de 20 años, un equipo de profesionales serios y experimentados y ofrecemos una atención personalizada a nuestros clientes. Tlf. 670 50 11 50, e_mai: gestiones@monserrat.net

VENDER EL PISO, CEDER LA HIPOTECA

Ante la incertidumbre económica y la resignación de perder el inmueble, la alternativa más evidente y, en apariencia, sencilla, es poner el piso a la venta. Deshacerse de la vivienda mediante un contrato de compraventa es deshacerse de la deuda, de los agobios y del problema. O lo era... La crisis ha trastocado por completo los mecanismos que, hasta hace poco, funcionaban. Por un lado, los pisos se han devaluado, por otro, no hay tantos compradores y, como si esto no bastara, cuando aparece un interesado, el endurecimiento de las condiciones de los bancos le dificulta acceder a un préstamo. En esta línea, la relación oferta-demanda muestra su arista más cruel.
En la actualidad, hay más inmuebles a la venta que personas con posibilidad real de adquirirlos. Y si a ello se suma la desesperación del propietario por cerrar el trato lo antes posible, el resultado es, cuando menos, nefasto. Los pisos se malvenden, no alcanzan para cubrir la deuda y, además, se pierde la vivienda. Por ello, de un tiempo a esta parte, cada vez hay más propietarios dispuestos a ceder su hipoteca; esto es, transferir todos los derechos y obligaciones a otra persona que, a partir de ese momento, será dueña del inmueble y se hará cargo de la deuda. En cualquier caso, este tipo de acuerdo debe de hacerse con conocimiento del banco que, además, deberá dar su aprobación. Tras estudiar el caso y evaluar la situación, las entidades suelen dar el visto bueno cuando la solvencia del nuevo propietario es igual o superior al del cliente anterior.

DECLARARSE EN QUIEBRA

Habitualmente se circunscribe la posibilidad de declararse en quiebra al sector empresarial. Y, de hecho, hasta hace un lustro, así era: sólo las empresas podían acogerse a esta figura legal. No obstante, desde que se aprobó la Ley Concursal en 2004, las familias también pueden declararse en quiebra. A grandes rasgos, una vez iniciado este proceso se paralizan de inmediato las demandas por impagos y, con ellas, los embargos. En paralelo, también cesa la acumulación de intereses por morosidad, que es, en sí, lo que más dificulta solucionar el problema. Por supuesto, aunque no hay truco, no hay magia. La deuda no desaparece; lo que ocurre es que se ponen en marcha una serie de mecanismos legales para facilitar su cancelación, ya sea mediante reducciones del monto total (de hasta un 50%, en el mejor de los casos) o aplazamientos para retomar con los pagos.
Al declararse en quiebra, se paralizan las demandas por impagos y cesa la acumulación de intereses por morosidad
En sí, cuando una persona física o una familia se declaran en quiebra e inician este procedimiento, lo que se hace es reunir a todos los acreedores, evaluar la situación financiera del deudor y decidir, de manera conjunta y con supervisión judicial, cuál es la mejor solución para todos. Así, teniendo en cuenta las posibilidades y las carencias de la familia, se presentará una propuesta de convenio, las pautas que se habrán de seguir para poder saldar esa deuda. La reducción total o el aplazamiento de pago acordados permitirán que el núcleo familiar pueda hacer frente a los compromisos que ha contraído sin perder, en este caso, la vivienda. El aspecto negativo son las costas del proceso, ya que requiere la implicación de varios profesionales, desde abogados y procuradores, hasta administradores concúrsales y economistas. Por esta razón, más que por el desconocimiento de la vía, es por lo que muchas familias se abstienen de intentarlo; aunque, tal como registra el INE, en los últimos años aumentado el número de casos.

CONSULTAS DEL MES

PREGUNTA
En diciembre de 2009, mi marido y yo compramos un piso de segunda mano y el particular que nos lo vendió nos dijo que no había ninguna reforma pendiente de la comunidad. Nuestra sorpresa fue que en Enero de 2010 los vecinos nos informaron de que debíamos pagar 500€ por la reforma del ascensor que estaba presupuestada y aprobada desde la última reunión de la comunidad en agosto o septiembre de 2009. Las obras se han realizado en febrero de 2010 y nosotros ya vivíamos aquí, pero esos gastos estaban presupuestados antes de la venta, ¿a quien le corresponde pagarlo?. Evidentemente los antiguos dueños se han hecho los locos diciendo que sólo estaba presupuestado pero no sabían si realmente se haría o no, cosa que es falsa porque corresponde a una reforma a la que obliga la inspección técnica, no consiste en embellecer el ascensor sino que por obligación había que hacerlo al no superar esa: inspección. ¿Cómo podría reclamarles esa cantidad, que yo ya he pagado para evitar la morosidad con los vecinos?.

RESPUESTA
De cara a terceros, en este caso los vecinos de la comunidad es usted el responsable del pago de los gastos extraordinarios de comunidad si le han vendido el piso en los últimos años.
No obstante, si que puede actuar contra el que le vendió la vivienda, si se oculto el hecho de que había obras aprobadas y presupuestadas previamente a la venta de la vivienda mediante una reclamación por vicios ocultos.

Muy recientemente hemos tenido una consulta sobre un caso similar, referente a la compra de apartamento en un edificio que tenía la imposición del ayuntamiento de realizar obras, como la comunidad no las realizo por su cuenta el ayuntamiento sustituyo esa obligación y designo a una empresa de reformas para realizar la obra.
El propietario informó al comprador de que había obras pendientes y se dedujo del precio de venta, el importe aproximado de dichas obras, pero referido solo a las obras futuras que todavía no estaban presupuestadas ni aprobadas pero que se sabia que habria que realizar.
Tanto es así, que incluso el ayuntamiento no reclama al comprador sino al antiguo propietario el coste de las obras aprobadas y presupuestadas con anterioridad a la venta.
Si el vendedor no paga puede demandarle.



PREGUNTA
Quisiera vender un piso con inquilino de renta antigua, pero al ser tan antiguo no hay contrato, no conozco el procedimiento a seguir o agencias/ abogados expertos en el tema con los que contactar. ¿Podríais aconsejarme?.

RESPUESTA
El hecho de que el inquilino de renta antigua no tenga contrato no supone en principio un problema, ya que supongo que será fácilmente demostrable quien es el inquilino por los recibos u otros indicios.
Lo que si debe tener claro es que si vende un piso con un inquilino de renta antigua el precio de venta será muy inferior al precio que tendría ese mismo piso si estuviera libre, ya que el comprador no podrá disponer del piso hasta que el contrato de renta antigua se extinga.
Por lo tanto hay que tener en cuenta dos variables, por un lado la edad del inquilino , ya que para valorar el importe que hay que descontar del valor del piso si estuviera libre se suelen aplicar las tablas de esperanza dé vida que aplican las compañías de seguros (por cierto ha aumentado en España muchísimo ).
Por otro lado, hay que valorar la renta que paga el inquilino de renta antigua, en muchos casos inferior incluso a los gastos que origina el mantenimiento de la casa.
Para hacer el cálculo del precio, se hace una tasación de vivienda como si no tuviera inquilino y se descuenta lo que hemos mencionado, debe saber que además el comprador invierte un dinero a largo plazo del que deja de tener rentabilidad a corto plazo (lucro cesante) por lo que el precio de venta como le decíamos será muy inferior al precio de mercado.

OPCIONES

No puedo pagar la hipoteca, ¿qué opciones tengo?

CONSULTA

PREGUNTA

Varios hermanos han heredado una vivienda familiar compuesta de varias plantas y han decidido adjudicarla por pisos independientes. ¿Es posible inscribir esa adjudicación individual en el Registro de Propiedad o se les exigirá que sean titulares por cuotas indivisas?

RESPUESTA

El Código Civil permite que, los edificios que pertenezcan a una comunidad en pro indiviso que no sean divisibles, pero cuyas características lo permitan, sean adjudicados a los comuneros en pisos o locales independientes, mediante la constitución de una propiedad horizontal, pero ello exige que se cumplan los requisitos establecidos en el articulo 396, el cual exige que como mínimo esos pisos o locales sean susceptibles de uso independiente y tengan una salida a la vía publica o a un elemento común del edificio.Para inscribir esa propiedad horizontal (que si es igual o inferior a cuatro departamentos no será necesario que constituya los órganos típicos de la comunidad; presidente, administrador, secretario, sino que podrá regirse por el régimen de mayorías del articulo 396 del código civil) se otorgará escritura publica donde se describan los elementos independientes, los comunes y se fije una cuota de participación a cada piso o local privativo. No obstante, si se han de realizar obras en el edificio para adecuarlo a los requisitos constructivos de la propiedad horizontal, puede ser que la legislación autonómica les exija solicitar Licencia de obras, que les sería requerida por el registrador competente

CONSEJOS GENERALES

PARA VENDER UNA CASA.

A. Compruebe su hipoteca. Antes de poner en venta su vivienda compruebe las condiciones de la hipoteca que tiene contratada. En particular debe averiguar las comisiones de cancelacion o amortizacion anticipada de su hipoteca. Valore igualmente la posibilidad de subrogacion de la hipoteca de tu vivienda. Hay que calcular los costes totales que se derivan de la cancelación de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.

B. Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender la casa: determinar el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un Perito Tasador Judicial le determinara el precio de venta. Tiene otras posibilidades: tomar como referencia precios de venta recientes de viviendas similares en la misma zona, consultar en inmobiliarias los precios de casas similares puestas a la venta en la zona...

C. Estimar los costes de venta. Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón, debe tener claro los gastos que generará la venta.

He aquí algunos costes que deberá cuantificar con detalle:

Los costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca,(comisión de cancelación, notaria y registro).
La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accede a utilizar sus servicios).
Impuestos; Hay que tener en cuenta el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) EN RENTA es importante. Ayuntamiento; Plusvalía Municipal. (Sobre el valor de los terrenos).
Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestora, registro, reparaciones, etc….
El objetivo final es que sepa a ciencia cierta el ingreso neto que percibirá tras la venta y que le permitirá llevar a cabo sus planes (por ejemplo, comprar otra vivienda).

D. Determinar el coste de adquisición de una nueva casa. Si la vivienda que va a vender es su casa habitual, deberá dedicar algún tiempo a evaluar el coste de la nueva casa. Gastos de traslado, costes de préstanos complementarios, gastos de compraventa y escritura. Los puntos B, C, y D le permitirán tener claras las cuentas y saber a ciencia cierta si usted hace una buena operación "sin sorpresas" por ejemplo en un proceso de vender su vivienda y comprar una casa nueva.

E. Reparaciones y obras. Una vez que se decida a dar el paso, decenas de compradores visitarán su casa y contrastarán el estado de la misma con otras similares también a la venta. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen que dé su vivienda. Si tiene acceso a servicios de obras o reparaciones que a un precio razonable y competitivo y con gente de su confianza, evalúe el coste al que pueden dejarle la casa preparada para vender de tal forma que su casa quede en desventaja a la hora de venderla con respecto a otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras en su casa. Por esta razón le damos algunos consejos:
Haga las reparaciones necesarias, especialmente de elementos que vayan a suponer una baja importante en el precio de venta.
Considere si se mete en obras en pintar la totalidad de la casa (no es caro y da una imagen de vivienda cuidada y limpia).

F. Preparar su casa para enseñar. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarán los niños, la esposa... de alguna forma se verán viviendo en ella... Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... No lo dude hay empresas dedicadas expresamente a la limpieza y acondicionamiento de viviendas para la venta (consulte con empresas especializadas)

Estos elementos son importantes:
Fachada atractiva, pintura nueva en el interior (y, al ser posible, exterior), armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles.
Poner plantas y flores... cuide algo su jardín (si la casa lo tuviera). Algunos estudios demuestran que los compradores evalúan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso más influyente es el de las plantas).
Cocinas y baños son dos espacios muy delicados. Cuídelos todo lo que pueda a la hora de mostradlos.
Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles.
A la hora de enseñarla: abra las ventanas que entre luz del día e ilumine bien con todas las luces artificiales su casa si es de noche.
Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, música, televisiones, niños...).
No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro)
Deje espacios libres. Empiece por hacer la limpieza que presumiblemente hará cuando se vaya.
Tire cosas inservibles, cajas, trastos viejos... Deje los desvanes, sótanos, cuartos trasteros lo más vacíos posibles.

G. Complazca la psicología del comprador. Siga algunas reglas que le gustarán a los potenciales compradores...
Si pone su casa en venta con una buena agencia inmobiliaria, quizás le diga que procuren no estar presentes si van a enseñar la casa a unos potenciales compradores. La razón es que propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cómodo inspeccionando una casa, si sienten que están invadiendo una intimidad-. Evalúe abandonar su vivienda y dejarla en manos del agente o tercera persona que la va a enseñar.

No ponga pegas en relación a los horarios para enseñarla. Piense que quizás los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y sólo pueden ver viviendas por la mañana muy temprano (7,30 horas...) o por la tarde -noche...)

Si es usted es que se encarga personalmente de la venta prepare alguna información sobre las ventajas de la urbanización o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...).
Tenga una buena coartada para vender la casa. Si es buena compártala.
Muéstrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.

H. Un último consejo no deje de valorar cada vez que le hagan una oferta, haga los números...
Y decida. Suerte.