Puede encontrar un modelo de formulario al SAC en mi página
web https://carmengimenez.gandgabogados.es/
DOCUMENTO INFORMATIVO PARA LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS
DE FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA
DE
HIPOTECA.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea,
ha puesto finalmente luz al final del túnel, en una Sentencia dictada el 16 de Julio de 2020, sobre la reclamación de los gastos de hipoteca y comisión de
apertura, tras cuatro años de incertidumbre jurídica y cambios de
criterios.
Son muchas las cuestiones que se han ido planteando, desde que saltó la noticia informando de la posibilidad que tienen los deudores hipotecados de proceder a reclamar
aquéllos gastos que abonaron como consecuencia de la formalización de su escritura de hipoteca, y que por imperativo legal no les correspondía a ellos,
sino a la entidad financiera o Banco con quien constituyeron su préstamo.
Mediante el presente
documento se va a intentar dar respuesta a las cuestiones más rutinarias, de manera que sea el propio consumidor, sin necesidad de realizar consulta previa jurídica,
quien vea si su caso en concreto se
encuadra dentro de la posible
reclamación.
Este documento no solamente pretende resolver las dudas, sino que además se indicará como se va a confeccionar el presupuesto y las condiciones en caso de querer encargar el asunto a este despacho.
¿Qué personas pueden reclamar?
Tratándose de una reclamación contemplada en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, podrán proceder a la misma los consumidores, es decir, aquéllas personas que han solicitado una hipoteca para su vivienda (sea 1ª o 2ª residencia), plaza de garaje y/o trastero.
Se entiende por consumidor quien actúa en un ámbito ajeno a una actividad comercial,
empresarial o profesional.
Lo que determina
si una persona, física o jurídica,
es consumidor, es el destino
final del préstamo. Si el préstamo va a un local
para explotar una actividad
comercial, en ese caso no se trataría de un consumidor.
¿Qué
hipotecas están afectadas?
ü La de formalización o primera escritura del préstamo.
ü
La de subrogación,
siempre que haya habido novación.
ü
La novación
o novaciones (modificaciones, ampliaciones..)
¿Se pueden reclamar los gastos de todas las hipotecas, sin importar si siguen vigente, o cuando se
amortizaron, cancelaron o pagaron?
Siendo la acción de nulidad imprescriptible, se puede reclamar
la nulidad de la cláusula gastos
de cualquier préstamo. La declaración judicial de dicha nulidad, dará lugar a que el Juzgado tenga que declarar sus consecuencias según la jurisprudencia europea, la que deberá de ser la devolución de cantidades.
Los distintos escenarios son los
siguientes:
·
Todo prestatario consumidor que haya firmado un préstamo hipotecario, anterior a
la vigente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, de 2019, y que todavía no haya procedido
a reclamar, podrá solicitar la nulidad de la cláusula en cualquier momento puesto que
el plazo es indefinido o imprescriptible.
·
A quien se le haya declarado la nulidad
de la cláusula pero no
aportó facturas, podrá solicitar la restitución de los importes en otro procedimiento,
durante el plazo de 5
años a contar desde la
fecha en que se hizo firme la
sentencia que declaró dicha nulidad.
¿Cuál es la
forma de proceder para reclamar?
En primer lugar habrá que remitir una carta de reclamación al Servicio
de Atención al Cliente
al Banco que dio el préstamo
(si ha sido absorbido
o fusionado con otro, se remitirá
al que cobre las cuotas actualmente, y en el caso de hipotecas
pagadas al Banco que absorbió
al que le dio la hipoteca). La carta de reclamación se debe presentar, por duplicado
para que sellen una copia,
en cualquier oficina del
banco.
Puede encontrar un modelo de formulario al SAC en mi página
web https://carmengimenez.gandgabogados.es/
El Banco tiene dos meses para contestar, y si no contesta
o lo deniega
en dicho plazo, es entonces,
el momento de proceder
a interponer la correspondiente demanda judicial,
la que necesita, por
el
tipo de procedimiento, de Abogado y Procurador.
*Notas importantes.-
§ Resulta conveniente aprovechar para reclamar conjuntamente todas aquéllas cláusulas que figuran en las escrituras y que ya han sido declaradas abusivas por los Tribunales.
§ En mi web, en opinión, podrá encontrar una guía rápida para localizar aquéllas que afectan
al importe de la cuota a
pagar.
§ Quien tenga un procedimiento en marcha actualmente por alguna cláusula
abusiva (cláusula suelo, cláusula multidivisa….), podrá realizar la reclamación ante el SAC, si bien no le interesa proceder judicialmente hasta que no finalice dicho procedimiento, con el fin de que no se le retrase más el avance que tenga del juicio. Posteriormente, y ya con la sentencia
de ese juicio, si podrá de proceder a reclamar
judicialmente.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Exclusivamente se pueden reclamar los gastos concernientes a la hipoteca. En modo alguno aquéllos que se correspondan con la compraventa.
Los gastos son, por tanto:
1.
50% de la factura de Notaría por la escritura de préstamo, subrogación y/o novación o modificación.
2. 100% de la factura de Registro de la Propiedad
por inscripción de la hipoteca.
3.
100% de la factura de tasación.
4.
100%
Gastos de gestoría.
¿Qué documentación es necesaria para reclamar?.
o Copia simple de la escritura de hipoteca, subrogación y/o novación o novaciones.
o Factura de Notaría.
o
Factura del Registro
de la Propiedad.
o Factura de gestoría.
o
Factura de la empresa tasadora.
Y, si
no tengo la
documentación, ¿dónde puedo conseguirla?
Podrá solicitar un duplicado en la Notaría donde firmó (si ya no existe esa Notaría, en la que tenga su protocolo, para ello tendrá que preguntar en el Colegio Notarial de la provincia que corresponda), en el Registro de la Propiedad y en Hacienda.
En su caso, también podrás solicitar una copia en la gestoría que le hizo las gestiones, o en última
instancia en su banco, solicitándola por escrito y que le sellen una
copia.
Si resultaran infructuosas todas estas gestiones,
debería de obtener una copia del cargo que se le hizo
en cuenta en concepto
de provisión.
¿Cuál es el coste por el
estudio de viabilidad y la reclamación
y demanda judicial?
Se establecen precios, y por el concepto de provisión de fondos, muy por debajo del importe
de los criterios
orientadores del Colegio de Abogados, puesto que se espera,
y con mayor razón tras la Sentencia
del TJUE, que al igual que ha ocurrido
con otros tóxicos bancarios, se le carguen
las costas al banco o entidad
financiera demandada, si bien es necesario
que para iniciar
el procedimiento se cubran
los más mínimos gastos.
Los
precios por
hipoteca y entidad
(muchas personas tienen
más de una hipoteca y con distintos
bancos), dependerán, por tanto, de la cuantía a reclamar,
si bien se establecerán precios muy reducidos. Se ha de tener en cuenta que, ganando el procedimiento con costas, el importe adelantado a los profesionales (Abogado y Procurador), será reintegrado, en el momento
en que se cobre del
Banco o Entidad, siendo el coste del
cliente de 0 €.
Si el procedimiento se ganara sin imposición de costas al banco el cliente habrá de abonar los honorarios
de
Abogado y
Procurador conforme
marcan la escala
y los aranceles.
¿Qué plazo hay para reclamar?
La acción de nulidad de la cláusula es imprescriptible, es decir, no hay plazo, incluso para hipotecas que hayan sido canceladas.
¿Qué hay que hacer si se desea encargar el asunto a este despacho?
Si reside en la Comunidad de Madrid, lo más recomendable, es que solicite cita para consulta personal en el teléfono 917958117 (no se trata de un teléfono para la resolución de dudas o consultas). Las ventajas de dicha consulta, es que se examina en ese mismo acto la escritura, se resuelven cuantas dudas se puedan plantear y se le entrega el presupuesto, sin tener que esperar a que se le conteste el correo electrónico, los que se van respondiendo por orden de llegada. Por las ventajas que conlleva y el tiempo que se emplea en el trabajo, la consulta tiene
un coste de 50 € más el IVA al 21%, descontándose dicho importe de los honorarios que se presupuesten
si
finalmente se encomiendan
los trabajos al despacho.
Si no reside en la Comunidad de Madrid, o le viene muy mal acudir a una consulta
personal, hay una segunda opción, aunque tiene idéntico
coste. Tendrá que remitir
la documentación indicada
anteriormente, indicando la provincia
en la que reside, y enviando
un único pdf por documento
(es decir, la escritura
habrá de ir en un único pdf, y no un pdf por hoja),
y se procederá
a su estudio,
indicándole en correo de vuelta,
o bien a través de Skype, la viabilidad de su asunto y el
presupuesto para iniciar
los trabajos.
