Españistan o la Crisis Inmobiliaria

NO VENDAS AHORA

No vendas ahora

Mientras muchas personas están vendiendo pisos por debajo del valor de coste y de la hipoteca, el consejo seria preferiblemente el conservar la vivienda por que se cree que el precio del ladrillo va a volver a subir a mediados de esta década.
El objetivo es repetir de nuevo el éxito que se cosechó en la pasada década y para ello hay que jugar la baza de que no hay mal que 100 años dure y que esto es un ciclo inmobiliario negativo al que seguirá otro positivo. “Llevamos el suficiente tiempo en este negocio y sabemos que los ciclos pasan y que los precios volverán a subir”. Todo el margen de caída, será el margen de subida en los próximos años”,

SUBASTAS

SUBASTA INMUEBLES

Debido a la cantidad de preguntas y dudas que nos consultan en nuestra oficina. Vamos a explicar las diferentes situaciones en la que se puede encontrar una persona a la que el banco le reclama su deuda a través de un proceso judicial.

Es importante saber exactamente todos los pasos para poder afrontar el desenlace final que es el desahucio de tu casa.

La subasta es una venta forzosa de tu casa por impago de deudas contraídas con acreedores. Tienes que saber que es la única forma que tiene el acreedor de poder cobrar su deuda entera, porque, digo yo, podrían intentar negociar contigo y que les pagues menos cuota y que cobren algo, pero muy pocos casos hemos conocido así, seria una buena forma de no ejecutar enseguida, al fin y al cabo creo que en estos momentos de crisis que estamos viviendo más vale cobrar algo que empezar un proceso que creo que no interesa a nadie, a ti porque pierdes tu casa y al acreedor porque se queda con un inmueble que hoy en día valdrá menos que lo que reclama de deuda, bueno pero esto es una opinión personal.

Comunicado por Burofax Ejecución hipotecaria

Aquí ya empieza digamos la ejecución, el banco nos comunica que no aguanta más la situación y que quiere cobrar toda su deuda, tienes que saber que aquí hay una solución muy rápida, que es pagar los recibos que tengas pendientes más sus intereses correspondientes y se paraliza el procedimiento, por mucho que te digan, por ley, tienes la posibilidad de poner al día tu hipoteca y no te lo pueden negar.

Otra solución es si no tuvieras todo el importe para ponerte al día, siempre que sea vivienda habitual, ponte en contacto con tu acreedor y le propones pagar lo que debes poco a poco, es decir, un plan de pagos, te repito es muy difícil conseguirlo pero algo tienes que hacer, no puedes quedarte quieto mientras ves que empieza la venta forzosa de tu casa.

Si consigues negociar un plan de pagos con tu banco por favor cúmplelo, porque te acaban de dar una segunda oportunidad de no perder tu casa, importante y muy importante comunícate con tu acreedor, no des la espalda a una situación que es tremendamente grave, tienes que tener mucha comunicación con ellos, y sobre todo insisto en este momento negocia algo que puedas cumplir.
Sería importante también que lo que negocies con tu banco quede por escrito, o tu mismo se lo entregues por escrito (y te lo firmen) para que quede constancia de lo acordado, y que nunca te digan que así no quedaron contigo, por escrito por favor, por el bien de todos.
En caso de que no tengas dinero para negociar y tampoco posibilidad de conseguirlo debes saber que ya empieza la cuenta atrás, hoy en día entre el burófax y lanzamiento los tiempos están en 6 a 12 meses, este el tiempo que tienes antes de que te echen de tu casa.

PON TU CASA EN VENTA URGENTEMENTE:

Ahora te explico porque tienes que hacerlo, si consigues vender tu casa antes de que salga a subasta conseguirás una cosa muy importante aunque creas que no es así: vender tu casa antes de la subasta te permitiría cancelar completamente toda la deuda con tu banco, así es, tan sencillo e importante es PAGAR TODO LO QUE DEBES.

Si tu casa llegara a salir a subasta publica pasaría lo siguiente, que hoy en día casi nadie por no decirte nadie acude a comprar en subasta publica sencillamente porque no es interesante y no se puede comprar a precios competitivos, entonces ocurre en el 90% de los casos que el banco se encuentra solo en la subasta y tiene derecho en este caso que no hay postores a dos cosas;
1-Adjudicarse la propiedad por toda la deuda incluyendo intereses y costas. Ésta es la mejor opción para ti porque así ya no deberías nada, te digo la mejor porque verás lo importante que es poder reiniciar tu vida, aunque hayas perdido tu casa.
2-Adjudicarse la propiedad por el 50% del tipo de la subasta. Esto sí que es MUY MALO para ti, ahora te lo explico, el tipo de la subasta esta pactado en escritura de hipoteca y va muy por encima siempre de lo que te han prestado inicialmente, es decir que aunque se lo adjudique el banco por la mitad de esa cantidad siempre será inferior a tu deuda real, es decir que después de perder tu casa seguirías debiendo dinero al banco, esto si que es una putada y grande. Con esto quiero que sepas lo importante que es no llegar a subasta, mucha gente piensa que con perder la casa en este proceso judicial se acaba y punto, pues no, el banco siempre podrá reclamarte la diferencia entre lo que se recogió en la subasta y su deuda total reclamable a ti y a tus avalistas si los hubiera. Esta diferencia no cobrada aparecerá en todos los listados de morosos que existen en España, siendo el más famoso ASNEF, durante todo el proceso ya estás en el asnef por impagar tu hipoteca, pero ahora seguirás apareciendo durante años por la parte de deuda que el banco no cobró con la venta en subasta publica durante años. Imagínate no poder comprarte ni una lavadora a plazos por aparecer como moroso en el asnef. Siento ser tan claro con esto pero creo que es lo mejor que puedo hacer por ti que lo estás leyendo.
Por eso te decía que si vendes tu casa antes de la subasta mejor, y si tu casa no vale lo que valía cuando la compraste, encuentra un comprador y negocia con tu acreedor, que seguramente le interesará más esta solución que seguir con la ejecución, recuerda siempre que debes estar siempre en contacto con él, infórmale de todos tus pasos para solucionar el problema, que vea que no estás quieto, que lo intentas, que lo que quieres es pagar, y que no eres de estos que se despreocupa de las cosas y que no eres responsable. La culpa de que no puedas pagar tu hipoteca seguramente no será tuya pero tampoco es del banco que solamente quiere recuperar lo suyo, con lo cual lo mejor es ir los dos a una a intentar solucionar este problema, y te aseguro que de esta forma también el banco te ayudara a dilatar el procedimiento siempre
y cuando vea que tu estás con él.

Departamento de gestión.

CONSULTORIO Febr./Marzo 2011

PREGUNTA

En los proximos días voy a comprar un unifimaliar construido a finales de los años 70, y que ha sido refor¬mado y ampliado en varias ocasiones. El caso, es que los metros escriturados son menos que los metros que figuran en el catastro y que sí coinci¬den con los reales. ¿Tengo que pedirle al vendedor que lo modifique en las escrituras antes de comprar?.¿Como se hace?. De no querer hacerlo, ¿debería comprar?, ¿sería prueba suficiente de prescripción el que figure en el catastro?.

RESPUESTA No es imprescindible modi¬ficar la descripción,, ni registral ni catastral de la vi¬vienda. Si usted compra como cuerpo cierto,y por precio alzado (otra cosa sería si comprara a tanto por metro). Si quiere adaptar la realidad registral a la física y la diver¬gencia no es excesiva, puede incluso aprovechar la descrip¬ción que se haga en la escritura de venta, a la que se incorpo¬rará la certificación catastral, planos, etc.


PREGUNTA

Mi duda es la siguiente, compre mi piso en el año 2008, con la entrada de los nuevos cambios en el IRPF que a lasrentas superiores a 24.000 no se pueden deducir nada en el IRPF, de lo que pagan de préstamo, al haberlo comprado antes de entrar en vigor los cambios, podre deducirme, los proximos años o se me aplicaran los cambios.

RESPUESTA El cambio normativa no afectará á los derechos ad¬quiridos. En definitiva, usted podrá seguir aplicándose la deducción por adquisición de vivienda habitual con independencia de cuáles sean sus ingresos y siempre que se cumplan el resto de los requisitos legalmente esta¬blecidos hasta la fecha.

PREGUNTA

¿Es legal vender una vi¬vienda VPO sin que los titulares la hayan recalificado antes como de venta libre?.

RESPUESTA Las viviendas VPO se pueden vender antes de su liberalización, previa infor¬mación a la administración ya que tienen derecho pre¬ferente de compra..El precio, hasta que pierda la calificación de VPO, viene dado por la propia administración. Cuando la vivienda pasa a ser libre, existe- libertad absoluta de precio.


PREGUNTA

¿Én compra de vivienda de segunda mano, ¿En qué momen¬to ha de cancelarse la hipoteca pendiente que pesa sobre la misma?

RESPUESTA La hipoteca del vendedor ha de cancelarse antes de la escritura de compraventa (el inmueble ha de estar libre de cargas). En la práctica el vende¬dor suele necesitar el dinero de la venta para cancelar la Hipote¬ca pendiente, por lo que se realiza en el mismo acto ante el notario, la escritura de compra¬venta y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

PREGUNTA

¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?.

RESPUESTA En la escritura se deberá incluir:
- Las partes que intervienen (vendedor y comprador).
- La descripción física del inmueble.
- El título de adquisición (es¬critura por la cuál el vendedor compró en su día la vivienda).
- La inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor.
- Su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad.
- El precio de la compraventa y cúal es la forma de pago.
- La sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas.
- Las obligaciones que de índole fiscal que se derivan del mismo.
Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, se debe firmar conjuntamente con el notario y con el vendedor.

PREGUNTA

¿Es necesario la contratación de un seguro decenal cuando el edificio de nueva construcción vaya a ser de oficinas?.

RESPUESTA Hoy por hoy no es necesario. Sólo hay obligación si el destino principal es para vi¬viendas y sólo en las obras nuevas ya finalizadas con desti¬no principal para vivienda y con licencia de obras solicitada después del 6 de mayo de 2000.
Otra interpretación de la Ley de la Ordenación de la Edi¬ficación (Ley 38/1999, 5 denoviembre) es que necesiten seguro las edificaciones destina¬das principalmente a vivienda y en las que se de alguna de las circunstancias del artículo 2.2 de la Ley de Edificación. El seguro puede ser de daños materiales o de caución.
Articulo 2
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o perma¬nente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b. Obras de ampliación, modificación, reforma o re¬habilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema es¬tructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c. Obras que tengan el ca¬rácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambien¬tal o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o docu¬mento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

PREGUNTA

Una vivienda se encuentra en venta y el comprador quiere escriturar por todo el precio que se pide por ella. Al propietario le han informado que se escritu¬ra a razón del precio de catastro y contribución pagada, ¿cómo se calcula el precio a escriturar?.

RESPUESTA La Ley indica que se debe escriturar por el importe total y real de la venta. No obstante y para responder a esta pregunta, cabe especificar que se pueden conseguir los precios mínimos de escrituración de inmuebles en las Oficinas de Hacienda de cada Comunidad Autónoma.

COMENTARIOS JUDICIALES

Saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda
Publicado - 26/01/11 a las 06:01:17 pm
http://todoproductosfinancieros.com/saldar-la-hipoteca-con-la-subasta-de-la-vivienda/

Una decisión, cuanto menos polémica, puede cambiar todo lo que se conoce en el mundo de los créditos hipotecarios. Acaba de salir un fallo de la Audiencia Provincial de Navarra donde ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria.
La razón de este permiso, esgrimida por el tribunal, es muy real pero al menos curiosa: considera que las entidades financieras han causado la crisis y que es “moralmente rechazable” que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia. (aquí puede accceder a la sentencia)
Una gran parte de verdad -políticamente incorrecta- es lo que dice la Audiencia de Navarra, ya que son ampliamente conocidas las consecuencias de las acciones esgrimidas no solo por las entidades financieras españolas, sino también por la mayoría de los bancos del mundo, con respecto a la Crisis global de la que aun estamos viviendo en la actualidad.
Bien conocida es la historia de España y de su burbuja inmobiliaria, a la vez que se han otorgado muchas hipotecas que han pegado fuerte en los balances de las entidades. Sin duda, gran parte de la culpa es de ellos, aunque también nosotros los españoles nos hemos creído una realidad que no era tal.
Volviendo al tema del auto de la Audiencia de Navarra. En este caso, el comprador, además de perder la vivienda en la subasta, debía pagar 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos, para saldar la deuda de más de 70.000 euros. La justicia, tanto en Primera Instancia como ahora la Audiencia, ha dado la razón al consumidor, entendiendo que la casa cubre el capital prestado más los accesorios.
Las leyes actuales contemplan que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante. Como la pérdida del valor ha sido tan abrupta -en algunos casos, la casa vale un 50% menos- el valor conseguido en la subasta no alcanzaba a cubrir la hipoteca. Allí había que pagar la diferencia.
Esta decisión de la Audiencia Provincial de Navarra va contra este planteo, y se adecua a lo que ocurre en otros países como Estados Unidos, pionero de las Hipotecas Subprime. A su vez, abre la puerta para prácticas peligrosas para los bancos y cajas, que hasta el momento se sentían intocables al respecto.
Según Jose Trecet, Director de Contenidos de Financial Red, para las cajas y bancos esta decisión podría ser catastrófica, ya que una familia con una casa comprada en plena burbuja podría hacer cuentas y ver que la vivienda vale ahora un 20% de cuando la compró, a lo que si le suma los intereses que está pagando, no le compensaría mantener la inversión y podría optar por dejarle la propiedad al banco. Sin duda, sería un gran negocio y una bocanada de aire fresco para las familias.
Por otra parte, sin duda, prácticas como la que nombra Jose Trecet puede poner en serio riesgo al Sistema Financiero en su totalidad, pudiendo dar el “toque de gracia” a muchas de las cajas de ahorro que actualmente se encuentran en la cuerda floja. El desafío de esta decisión consistiría en la valuación de los créditos hipotecarios en la contabilidad de las entidades financieras.
Ahora mismo muchas cajas y bancos están “dibujando” ferozmente sus balances para cumplir con las exigencias del Banco de España, pero de extenderse esta decisión judicial, deberían valuar sus créditos a valor de mercado de las casas hipotecadas, notoriamente inferior al valor de libros y poniendo en serio riesgo sus balances. Se dispararían sus pérdidas y no tardarían en estar en problemas.
¿Que sucederá entonces? Nadie lo sabe, aunque esto recién empieza. Si bien la decision judicial de la Audiencia de Navarra solo se aplica a este caso en particular, sienta un precedente que puede ser tenido en cuenta por otros juzgados.

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR AL COMPRAR UNA CASA
El mercado inmobiliario ha dado un vuelco en los últimos años y se ha demostrado que los riesgos que antes se pasaban por alto pueden llegar a costar caro y conviene evitarlos por prudencia www.inmobiliaria-aco.com ha elaborado una lista de los errores mas comunes con ayuda de profesionales de estudios económicos de Tasación y expertos inmobiliario.
los errores mencionados son:
1) no hacer números ya que muchos no tienen cultura financiera ni se asesoran sobre toda la operación de compra
2) olvidar que al precio de la casa hay que sumarle aproximadamente un 10% entre iva ó itp y papeleos
3) desconocer el funcionamiento de la hipoteca, así como sus gastos e impuestos
4) obviar los gastos adicionales recurrentes, ya que los desembolsos no se acaban en el momento de la firma sino que después hay luz, agua, comunidad, seguros, mantenimiento, ibi...
5) dedicar todo el dinero a la casa y no contar que hay que amueblarla y nos tiene que sobrar siempre un dinero para imprevistos como pueden ser un problema de salud o simplemente la reparación de un coche.
6) no solicitar una tasación previa del inmueble o propiedad para constatar no sólo su valor, sino que toda la propiedad está en orden.
7) ignorar que el euribor está subiendo y que lo lógico es que suba mas mucha gente no sabe cuánto tendrá que pagar si el euribor se coloca en el 4, 5 o 6%
8) abrir hipotecas a plazos muy largos, más allá de 25 años que suelen ser un buen negocio para el banco y uno malo para el propietario.
9) Endeudarse por encima del 30% de los ingresos no sólo es una recomendación del banco de España, sino que es un criterio de prudencia por si los ingresos familiares diminuyen
10) Pedir un aval a padres, familiares o amigos con lo que corres el riesgo de que en caso de impago no sólo haya un problema, sino dos
11) no buscar estadísticas para ver si una vivienda está cara o barata comparándola con datos de portales inmobiliarios, inmobiliarias, ministerio de vivienda...
12) compra directamente al banco, sin el asesoramiento de un profesional inmobiliario.
13) Ignorar a las agencias inmobiliarias, que hoy en día son una buena herramienta para conseguir precios económicos
14) No negociar el precio o no hacerlo hasta el máximo por miedo a que el vendedor se enfade
15) Dejarse llevar por los sentimientos y comprar una casa con el corazón y no con la cabeza
16) Empeñarse en comprar una VPO sin que vaya a ser para muchos años y que luego sea un inconveniente para cambiar de casa.
17) Dejarse influir por alguna presión, como una subida del iva, el fin de una cuenta vivienda o de la desgravación, que pueden hacerte tomar una decisión precipitada al comprar
18) Pensar que los precios han tocado suelo y que, por tanto, es el mejor momento para comprar, ya que no todo el mundo piensa lo mismo de todas las zonas
19) No valorar si merece la pena vivir de alquiler porque la cultura española es de comprar
20) No tener una visión a largo plazo y comprar una casa sin estimar que dentro de unos años podemos necesitar otra vivienda por cambio de trabajo o del número de personas de una familia

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DIGNA?

RESPUESTA: Se entiende por vivienda el  lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas, de forma digna y adecuada, es decir que pueda usarse, y a la que todos los ciudadanos tienen derecho -recogido como fundamental en la Constitución Española, en su artículo 47: 

"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos- 

y como bien necesario en la Declaración Universal de Derechos Humanos, de 10 de diciembre de 1948, en su artículo 25:

 Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud, el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica [...] 

El mandato de la Constitución Española transfiere la competencia de vivienda a las Comunidades Autónomas que deben regularlo social y económicamente, como bien necesario y de mercado, con determinadas garantías (de calidad,de transmisión...) dentro de un enfoque global, tanto en la ordenación y planeamiento del territorio como su incidencia en el patrimonio cultural y el medio ambiente, de acuerdo con los principios de legalidad y seguridad jurídica.



Por tanto, el objetivo primordial del legislador es favorecer la integración social de todas las personas a través del uso de una vivienda por cualquier título (propiedad, alquiler, cesión, donación, herencia...) y modo (individual o compartido) con las garantías de calidad, higiene y salubridad necesarias en su entorno, y conforme a sus posibilidades económicas.