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https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/08/02/legal/1627903502_431586.html

OCUPAS

En el descenso de la okupación en los Países Bajos ha influido el establecimiento de penas más duras para este tipo de delitos. Por otra parte, alquiler social regulado que funciona por puntos

En cuanto a la okupación, en Holanda ha descendido alrededor de un tercio desde la entrada en vigor de estas nuevas normativas. No obstante, también ha influido en este aspecto el aumento de las penas para quienes comenten este tipo de delito. Así, en los Países Bajos quienes se adueñen de una vivienda de forma ilegal se enfrentan a una condena de privación de libertad de hasta de 2 años y ocho meses. “Por eso creemos que es una opción muy plausible y asumible para España. Nos ha llamado mucho la atención este modelo”, afirma Cano.

Además de la opción del alquiler en libre mercado, también se puede conseguir un arrendamiento de vivienda social. Su nombre especifico es sociale huurwoning y hay empresas especializadas en este tipo de viviendas (woningcorparaties). “En cuanto al precio estamos hablando de un alquiler de hasta 752,33 euros por mes, pero no podrías ganar más que 40.024 euros por año. La lista de espera se basa en un sistema de puntos (urgencia, edad, tiempo de estar en la lista, etc). La lista de espera en Ámsterdam más de 10 años, Utrecht casi 10 años y en La Haya 6 años. El mercado privado es más caro, pero no tiene lista de espera”, explica Anne Marie Coenen de Trabajoenholanda.com.

Lo cierto es que este tipo de viviendas ha ido perdiendo cuota en los últimos años. Si bien antiguamente los Países Bajos eran reconocidos por tener uno de los porcentajes más altos de vivienda social en alquiler, esto ha ido mermando en las últimas dos décadas. “Cada vez se construye menos vivienda de este tipo, y muchas de las que existen, cuando los inquilinos fallecen o se van a una residencia, las ponen en venta en el mercado privado”, añade la especialista de LekkerHolanda.com.

Instalarse en España, "misión imposible" para los británicos tras el Brexit

https://www.20minutos.es/noticia/4574047/0/instalarse-espana-mision-imposible-britanicos-brexit/

Desde el 31 de diciembre tienen que atenerse a las normas de extranjería como los demás no comunitarios.

Instalarse en España se convierte en una tarea ardua y complicada para los británicos tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea, efectiva desde el 31 de diciembre, ya que con ella han visto desaparecer la mayoría de sus privilegios como ciudadanos comunitarios, como recibir atención sanitaria pública, venir sin contar con una oferta de trabajo o mudarse sin acreditar recursos económicos para mantenerse.

Esta es una cuestión en la que coinciden expertos en Extranjería y asociaciones de británicos como Brexpats in Spain, que aglutina a más de 20.000 ciudadanos del Reino Unido que viven en suelo español y que lleva "luchando" para evitar la materialización del Brexit los últimos cuatro años.

A pesar de que ya es un hecho, hay quienes aún no han asimilado la situación, comenta el abogado de Marbella y especialista en Extranjería Ricardo Bocanegra, y muchos se muestran contrariados ante los trámites que ahora se ven obligados a hacer.

Acostumbrados a ser ciudadanos de la Unión Europea, han comenzado a sentirse "extranjeros en nuestro país", apunta el letrado marbellí, quien considera que el problema real no es para los que ya están aquí, sino para los que quieran venir a partir de ahora.

Atenerse a las normas de extranjería como los demás no comunitarios

Desde el 1 de enero, los británicos que estén pensando en instalarse en España deberán atenerse a lo establecido en el Régimen General de Extranjería, cuyas condiciones son "muy estrictas", señala Bocanegra, y se les exigirá lo mismo que a cualquier otro ciudadano no comunitario.

Eso significa que habrán de acreditar, entre otras cuestiones, que disponen de alojamiento donde quedarse, recursos económicos para mantenerse si no trabajan y seguro médico que les brinde una cobertura sanitaria equivalente a la proporcionada por la propia Seguridad Social.

Su recién adquirido estatus también afecta a cuestiones cotidianas como la conducción de vehículos, puesto que al no existir acuerdo de reconocimiento recíproco entre ambos países, los británicos que quieran manejar un automóvil deberán obtener un permiso de conducir válido en España para lo que tendrán que hacer las pruebas necesarias y aprobar un examen.

Asunto este que genera gran malestar, sobre todo entre quienes ya viven aquí, puesto que antes no era necesaria ninguna gestión, mientras que desde el anuncio del Brexit y hasta finales de año el carné de conducir británico se podía canjear por el español, pero para los que se muden a partir de ahora ya no habrá más opción que examinarse, añade Ricardo Bocanegra.

"Se acabó venir a España a buscarse la vida"

Para los más jóvenes "se acabó venir a España a buscarse la vida como lo hice yo", ha afirmado con pesar la tesorera de Brexpats in Spain, Sharon Hitchcock, que reside en la Costa del Sol malagueña desde hace más de treinta años.

Cuando ella se trasladó no le hizo falta llegar contrabajo o acreditar recursos que fuesen "superiores al importe que cada año fije la Ley de Presupuestos Generales del Estado para generar el derecho a recibir una prestación no contributiva" para así "no convertirse en una carga para la asistencia social de España", indica la página web del Ministerio del Interior; si no es así, de otra manera es complicado, a juicio de los expertos.

Según Hitchcock, la posición en la que los ha dejado el Brexit supone un cambio "a peor" y un retroceso a los años 80 que le resulta "muy triste" e insiste en que tal y como están las cosas actualmente, ya sólo podrán mudarse quienes cuenten con un respaldo económico importante.

Esta nueva situación -con exigencias difíciles de asumir- tampoco favorece a los jubilados británicos que deseen retirarse en España, un amplio porcentaje de los que hasta la fecha solía instalarse en zonas de Málaga, Alicante, Mallorca o Canarias, asegura la presidenta de esta entidad, Anne Hernández.

Los mayores cuentan con su pensión y muchos tienen también algunos ahorros, explica Hernández, quien al igual que Hitchcock vive en España desde hace años, algo con lo que antes de que el Reino Unido abandonase la Unión Europea era suficiente para vivir aquí.

Sin embargo, ahora han de adaptarse a esta nueva condición y atender a los estrictos requisitos que establece la ley española, algunos muy difíciles de asumir, insiste, como contratar un seguro médico con unas coberturas que por edad y patologías les resulta "casi imposible" pagar o justificar una cantidad de dinero en el banco de la que la mayoría no dispone, concluye la presidenta de Brexpats in Spain.

INFORMACION PARA RECLAMAR GASTOS DE LA HIPOTECA

Puede encontrar un modelo de formulario al SAC en mi página web  https://carmengimenez.gandgabogados.es/

DOCUMENTO INFORMATIVO PARA LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA.
 

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha puesto finalmente luz al final del túnel, en una Sentencia dictada el 16 de Julio de 2020, sobre la reclamación de los gastos de hipoteca y comisión de apertura, tras cuatro años de incertidumbre jurídica y cambios de criterios.

Son muchas las cuestiones que se han ido planteando, desde que saltó la noticia informando de la posibilidad que tienen los deudores hipotecados de proceder a reclamar aquéllos gastos que abonaron como consecuencia de la formalización de su escritura de hipoteca, y que por imperativo legal no les correspondía a ellos, sino a la entidad financiera o Banco con quien constituyeron su préstamo.

Mediante el presente documento se va a intentar dar respuesta a las cuestiones más rutinarias, de manera que sea el propio consumidor, sin necesidad de realizar consulta previa jurídica, quien vea si su caso en concreto se encuadra dentro de la posible reclamación.

Este documento no solamente pretende resolver las dudas, sino que además se indicará como se va a confeccionar el presupuesto y las condiciones en caso de querer encargar el asunto a este despacho.

 

¿Qué personas pueden reclamar?

 Tratándose de una reclamación contemplada en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, podrán proceder a la misma los consumidores, es decir, aquéllas personas que han solicitado una hipoteca para su vivienda (sea 1ª o 2ª residencia), plaza de garaje y/o trastero.

Se entiende por consumidor quien actúa en un ámbito ajeno a una actividad comercial, empresarial o profesional.

Lo que determina si una persona, física o jurídica, es consumidor, es el destino final del préstamo. Si el préstamo va a un local para explotar una actividad comercial, en ese caso no se trataría de un consumidor.

 

¿Qué hipotecas están afectadas?

     ü  La de formalización o primera escritura del préstamo.

ü  La de subrogación, siempre que haya habido novación.

ü  La novación o novaciones (modificaciones, ampliaciones..)

 

¿Se pueden reclamar los gastos de todas las hipotecas, sin importar si siguen vigente, o cuando se amortizaron, cancelaron o pagaron?

Siendo la acción de nulidad imprescriptible, se puede reclamar la nulidad de la cláusula gastos de cualquier préstamo. La declaración judicial de dicha nulidad, dará lugar a que el Juzgado tenga que declarar sus consecuencias según la jurisprudencia europea, la que deberá de ser la devolución de cantidades.

 

Los distintos escenarios son los siguientes:

·         Todo prestatario consumidor que haya firmado un préstamo hipotecario, anterior a la vigente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, de 2019, y que todavía no haya procedido a reclamar, podrá solicitar la nulidad de la cláusula en cualquier momento puesto que el plazo es indefinido o imprescriptible.

·         A quien se le haya declarado la nulidad de la cláusula pero no aportó facturas, podrá solicitar la restitución de los importes en otro procedimiento, durante el plazo de 5 años a contar desde la fecha en que se hizo firme la sentencia que declaró dicha nulidad.

¿Cuál es la forma de proceder para reclamar?

 

En primer lugar habrá que remitir una carta de reclamación al Servicio de Atención al Cliente al Banco que dio el préstamo (si ha sido absorbido o fusionado con otro, se remitirá al que cobre las cuotas actualmente, y en el caso de hipotecas pagadas al Banco que absorbió al que le dio la hipoteca). La carta de reclamación se debe presentar, por duplicado para que sellen una copia, en cualquier oficina del banco.

Puede encontrar un modelo de formulario al SAC en mi página web  https://carmengimenez.gandgabogados.es/

 

El Banco tiene dos meses para contestar, y si no contesta o lo deniega en dicho plazo, es entonces, el momento de proceder a interponer la correspondiente demanda judicial, la que necesita, por el tipo de procedimiento, de Abogado y Procurador.

 

*Notas importantes.-

                 §  Resulta conveniente aprovechar para reclamar conjuntamente todas aquéllas cláusulas que             figuran en las escrituras y que ya han sido declaradas abusivas por los Tribunales.

§  En mi web, en opinión, podrá encontrar una guía rápida para localizar aquéllas que afectan al importe de la cuota a pagar.

§  Quien tenga un procedimiento en marcha actualmente por alguna cláusula abusiva (cláusula suelo, cláusula multidivisa….), podrá realizar la reclamación ante el SAC, si bien no le interesa proceder judicialmente hasta que no finalice dicho procedimiento, con el fin de que no se le retrase más el avance que tenga del juicio. Posteriormente, y ya con la sentencia de ese juicio, si podrá de proceder a reclamar judicialmente.

 

¿Qué gastos se pueden reclamar?

 Exclusivamente se pueden reclamar los gastos concernientes a la hipoteca. En modo alguno aquéllos que se correspondan con la compraventa.

 

Los gastos son, por tanto: 

1.       50% de la factura de Notaría por la escritura de préstamo, subrogación y/o novación o modificación.

2.       100% de la factura de Registro de la Propiedad por inscripción de la hipoteca.

3.       100% de la factura de tasación.

4.       100% Gastos de gestoría.

¿Qué documentación es necesaria para reclamar?.

 o   Copia simple de la escritura de hipoteca, subrogación y/o novación o novaciones.

o   Factura de Notaría.

o   Factura del Registro de la Propiedad.

o   Factura de gestoría.

o   Factura de la empresa tasadora.

 

Y, si no tengo la documentación, ¿dónde puedo conseguirla?

 Podrá solicitar un duplicado en la Notaría donde firmó (si ya no existe esa Notaría, en la que tenga su protocolo, para ello tendrá que preguntar en el Colegio Notarial de la provincia que corresponda), en el Registro de la Propiedad y en Hacienda.

En su caso, también podrás solicitar una copia en la gestoría que le hizo las gestiones, o en última instancia en su banco, solicitándola por escrito y que le sellen una copia.

Si resultaran infructuosas todas estas gestiones, debería de obtener una copia del cargo que se le hizo en cuenta en concepto de provisión.

¿Cuál es el coste por el estudio de viabilidad y la reclamación y demanda judicial?

 

Se establecen precios, y por el concepto de provisión de fondos, muy por debajo del importe de los criterios orientadores del Colegio de Abogados, puesto que se espera, y con mayor razón tras la Sentencia del TJUE, que al igual que ha ocurrido con otros tóxicos bancarios, se le carguen las costas al banco o entidad financiera demandada, si bien es necesario que para iniciar el procedimiento se cubran los más mínimos gastos.

Los precios por hipoteca y entidad  (muchas personas tienen  más de una hipoteca y con distintos bancos), dependerán, por tanto, de la cuantía a reclamar, si bien se establecerán precios muy reducidos. Se ha de tener en cuenta que, ganando el procedimiento con costas, el importe adelantado a los profesionales (Abogado y Procurador), será reintegrado, en el momento en que se cobre del Banco o Entidad, siendo el coste del cliente de 0 €.

Si el procedimiento se ganara sin imposición de costas al banco el cliente habrá de abonar los honorarios de Abogado y Procurador conforme marcan la escala y los aranceles.

¿Qué plazo hay para reclamar?

 La acción de nulidad de la cláusula es imprescriptible, es decir, no hay plazo, incluso para hipotecas que hayan sido canceladas.

 ¿Qué hay que hacer si se desea encargar el asunto a este despacho?

 Si reside en la Comunidad de Madrid, lo más recomendable, es que solicite cita para consulta personal en el teléfono 917958117 (no se trata de un teléfono para la resolución de dudas o consultas). Las ventajas de dicha consulta, es que se examina en ese mismo acto la escritura, se resuelven cuantas dudas se puedan plantear y se le entrega el presupuesto, sin tener que esperar a que se le conteste el correo electrónico, los que se van respondiendo por orden de llegada. Por las ventajas que conlleva y el tiempo que se emplea en el trabajo, la consulta tiene

un coste de 50 € más el IVA al 21%, descontándose dicho importe de los honorarios que se presupuesten si finalmente se encomiendan los trabajos al despacho.

Si no reside en la Comunidad de Madrid, o le viene muy mal acudir a una consulta personal, hay una segunda opción, aunque tiene idéntico coste. Tendrá que remitir la documentación indicada anteriormente, indicando la provincia en la que reside, y enviando un único pdf por documento (es decir, la escritura habrá de ir en un único pdf, y no un pdf por hoja), y se procederá a su estudio, indicándole en correo de vuelta, o bien a través de Skype, la viabilidad de su asunto y el presupuesto para iniciar los trabajos.