COMPROBACIÓN DE VALORES

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se congratula de que el Tribunal Supremo haya fijado doctrina sobre el método que utilizan habitualmente las administraciones tributarias de las comunidades autónomas para la comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El Alto Tribunal ha establecido como doctrina que el método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del ITP, que posibilita la Ley General Tributaria, consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente,  “no es idóneo ni adecuado, salvo que se complemente con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble concreto sometido a valoración”.

El presidente del Consejo General de Colegios API, Diego Galiano, explica que, especialmente en período de crisis y recesión, los valores de los activos patrimoniales descendieron drásticamente, y por ello numerosas operaciones de compraventa se formalizaron por precios bajos, acordes con la situación crítica del mercado en ese momento. “Sin embargo las administraciones tributarias exigían se liquidara el ITP con arreglo a su valor administrativo, de forma automática e injusta, pues se limitaban a aplicar una fórmula ajena a la realidad de precios del mercado”, afirma.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, como profesionales de referencia en el sector, han intervenido en numerosas ocasiones en los expedientes tributarios de sus clientes “afectados” por liquidaciones complementarias, pero por fin el Tribunal Supremo fija doctrina al respecto, en gran medida dando la razón al contribuyente. “Aunque ha tardado en llegar, estamos muy satisfechos con una resolución judicial que viene a proteger los desvalidos derechos de los consumidores inmobiliarios. Aquel criterio de la administración era prácticamente invencible por más que ha parecido siempre desproporcionado e injustificado”, manifiesta Galiano.

Ahora toca el turno a que se permita a los colegiados API  intervenir como peritos en las tasaciones periciales contradictorias de los expedientes de comprobación de valores. Las administraciones tributarias de algunas comunidades autónomas han negado la intervención como peritos tributarios de los API para determinar el “valor real” de los inmuebles, siguiendo un criterio trasnochado de una Sentencia del Tribunal Supremo de 1999. “Es un disparate que se intente diferenciar el valor real y el valor de mercado, y que por esta razón se prohíba a este cuerpo colegiado y formado a que intervenga en tasaciones tributarias, y la prueba del absurdo es que en algunas comunidades se permite y en otras no”, señala Diego Galiano.

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Dudas en Rustico, Urbanizable y Urbano

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¿COMO SE URBANIZA UN TERRENO?

¿Quién puede hacerlo?
La decisión de urbanizar un terreno de naturaleza rústica es una decisión en la que el propietario no tiene potestad de decidir, sino que son los organismos públicos, en este caso, los ayuntamientos los que se encargan de valorar y decidir qué suelo pasará a ser urbanizable.
Se ha de reseñar que puede darse el caso de que un propietario o grupo de propietarios de terrenos próximos a zonas urbanas soliciten la urbanización de estos. Se iniciará entonces un proceso de estudio de la petición que puede finalizar en la aceptación de la petición siempre que se cumplan las condiciones pedidas.

¿Cómo se hace?
El primer paso será redactar un Plan de Ordenación Urbana y formular en el todas las cuestiones relativas a la urbanización de dichos terrenos. Para este Plan, los organismos que lo redactan se basan principalmente en la información contenida en el Catastro Virtual.
Una vez redactado, deberá ser dado de paso por las autoridades autonómicas correspondientes. Una vez el terreno pasa a ser urbanizable es cuando sus propietarios pueden, o bien edificar en el, o bien venderlo para que un tercero edifique. Cuando esto sucede, se necesitará entonces elaborar y poner en marcha un Proyecto de Edificación.

El Proyecto de Edificación lo redactará un arquitecto, y en él se identificarán y se definirán unas necesidades concretas, y se propondrán las soluciones pertinentes.

El Proyecto de Edificación consta de varias fases o etapas, que, a grandes rasgos, son las siguientes:

Desarrollo de una idea o propuesta para dar respuesta a una necesidad concreta (como la urbanización de un lote de terrenos para edificación de un conjunto residencial).
Análisis de las necesidades (tanto técnicas, legales, arquitectónicas, etc.)
Identificación de las posibles soluciones a las necesidades anteriormente expuestas.
Estudios de viabilidad de las soluciones adoptadas.
Evaluación de la solución más adecuada teniendo en cuenta todos los aspectos limitantes.
Diseño. En esta parte se pasa a pensar en la ejecución material y a idear cómo será el resultado final. Además de diseñar las edificaciones, también se deberá pensar en el resto de obras de urbanización tales como accesos y alumbrado.
Solicitud de los permisos y licencias pertinentes (ante los organismos correspondientes en cada caso)

En último lugar, se llevará a cabo la ejecución material de la obra.

Conclusiones de cómo urbanizar un terreno

En este post solamente se ha tratado la cuestión por encima, en cada caso concreto habría que profundizar más y ver si tiene alguna dificultad añadida.
El coste de urbanizar un terreno es un tema dependiente de muchos factores, por lo que decir una cifra sería algo carente de sentido sin sentarse a analizar cada caso.

Casa en terreno Rustico

COMENTARIOS DE PORTICO LEGAL

https://porticolegal.eleconomista.es/foro/casa-urbana-en-suelo-rustico_553946

Cómo impugnar una comprobación de valores en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, se ha venido utilizando desde 2013 el método de comprobación de valores consistente en la “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” (artículo 57.1.b de la LGT), según el despacho de abogados Ático Jurídico. Sin embargo, este método está cayendo en desuso y se está empezando a utilizar más frecuentemente los métodos del 57.1.g (valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas) y del 57.1.e (dictamen de peritos). 

Sin embargo, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha sido implacable con las valoraciones así realizadas, anulándolas sistemáticamente y considerando dicho método de valoración como “poco adecuado” para valorar inmuebles, a pesar de que esté previsto en la Ley. A pesar de ello, la Generalitat Valenciana ha aprobado, también para 2016, una nueva Orden en la que fija los coeficientes aplicables para dicho ejercicio. La citada Orden tiene, esta vez, en cuenta para el cálculo de los coeficientes parámetros tales como el código postal en el que se encuentre el inmueble (en las capitales de provincia), número de planta en la que se ubica la vivienda, existencia o no de ascensor.

Sin embargo, parece que la propia Generalitat Valenciana confía poco en el éxito que puedan tener estos “nuevos” coeficientes, ya que no está aplicando de modo prioritario este método de valoración, algo que sí hizo cuando publicó las órdenes de 2013, 2014 y 2015, hasta que las liquidaciones dictadas al amparo de las mismas han ido sucesivamente anuladas por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

El Tribunal Supremo sin embargo, en dos sentencias dictadas en abril de 2017 ha reconocido la validez de las órdenes dictadas para los ejercicios 2013 y 2014, y de los coeficientes en ellas incluidos, considerando únicamente, que éstos no pueden aplicarse de forma retroactiva a hechos imponibles anteriores a la entrada en vigor de las respectivas órdenes.

Antes de estas sentencias, la Comunidad Valenciana estaba empezando a utilizar otros métodos (“Dictamen de peritos” y “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas”) que, en la mayoría de los casos, tampoco están teniendo en Tribunales, el resultado que la Administración desearía.

Las liquidaciones dictadas conforme al método del Dictamen de peritos han sido tradicionalmente anuladas por el TSJ de la Comunidad Valenciana. Ya sea por falta de motivación de los informes de valoración, como por considerarse que la metodología empleada por el perito no sirve para obtener el valor real del inmueble comprobado.

Últimamente, la Generalitat ha variado completamente la metodología que venía aplicando tradicionalmente en sus dictámenes de perito. En efecto, las nuevas comprobaciones realizadas conforme a este método ya no parten del valor catastral, como antaño hacían, con tan nefastos resultados para los intereses recaudatorios. Ahora, se emplean muestras de otros inmuebles transmitidos, que se consideran similares, y que se han obtenido de la información suministrada por notarios y registradores.

Se trata de un método que ya ha fracasado en la Comunidad de Madrid, hasta el punto de que ésta parece haberlo abandonado. Y ello, a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo que declaró la imposibilidad de realizar comprobaciones de valores en base a métodos híbridos (en este caso, una mezcla del método del dictamen de peritos y del de precios medios en el mercado). El TSJ de Madrid, siguiendo dicho criterio, anuló las comprobaciones que la Comunidad de Madrid estaba dictando con esta metodología.

El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha cuestionado estas valoraciones, indicando que deben incorporarse siempre al expediente administrativo las escrituras que documenten las operaciones que se utilizan como muestras o testigos.

Poco éxito le auguramos por tanto, a los nuevos dictámenes de peritos de la Generalitat Valenciana.

Las comprobaciones realizadas conforme al método del “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas” venían siendo anuladas por el TEAR de la Comunidad Valenciana, sin necesidad de tener que acudir siquiera a la vía contencioso-administrativa. El TEAR se basaba en una resolución del TEAC. Actualmente, el TEAR considera válidas estas comprobaciones, obligando a los contribuyentes a acudir ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

En definitiva, Valencia es una Comunidad en la que tradicionalmente las comprobaciones de valores han sido anuladas por los Tribunales, lo que hace muy aconsejable su impugnación.

Nueva Ley Hipotecaria: ¿cuáles son los cambios más relevantes

El proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como nueva Ley Hipotecaria, ya se ha aprobado. Ahora empieza la tramitación parlamentaria, por lo que su entrada en vigor tardará algunos meses y en ella se podrán incluir enmiendas.

Una buena parte de los cambios previstos en la Ley de Crédito Inmobiliario están relacionados con las nuevas hipotecas. Te contamos cuáles son sus aspectos más destacados.

Hipotecas a tipo fijo

Potenciar este tipo de hipotecas es uno de los puntos relevantes de este proyecto de ley. De esta forma, también para las actuales hipotecas, cualquier cliente podrá cambiar de tipo de interés variable a fijo con bastante facilidad. Pagará el 0,25% del capital reembolsado durante los tres primeros años y después, el 0%.

Asimismo, se reducen los gastos de notario y registro que suelen exigir este tipo de cambios. Actualmente la banca ya promociona este tipo de hipotecas. Y parece que con bastante éxito.

Mayor información y transparencia

El cliente deberá tener toda la documentación una semana antes de la firma. Además, en el caso de las hipotecas a tipo variable, la banca tendrá la obligación de presentar al cliente una serie de escenarios sobre la posible variación de las cuotas en función de la oscilación de los tipos.

El notario adquiere mayor protagonismo

Deberá asesorar a los clientes sobre las diferentes cláusulas que se incluyen y comprobar que no son nulas. Los futuros hipotecados irán al notario antes de firmar el préstamo para que este verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad. Además, el usuario podrá resolver todas las dudas.

La visita será gratuita. Y estarán obligados a ello tanto los notarios, como los registradores. De hecho, habrá sanciones para aquellos que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

Modelo tipo

Los contratos deben ser de fácil comprensión y transparentes. De hecho, se ha creado un modelo tipo de hipoteca, sencillo y comprensible para todos los usuarios.

Impagos

Cambian los periodos para que la banca ejecute un préstamo hipotecario: nueve mensualidades o el 2% del capital, siempre que la hipoteca se encuentre en los primeros 10 años de vida. Si es más antigua, el mínimo pasa a 12 meses o el 4% del capital. En la actualidad, con la tercera cuota el banco ya puede comenzar la ejecución por impago. Este cambio también será para los que ya tienen hipoteca y puedan tener problemas puntuales para pagar.

Intereses de demora

Se limitan los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero.

Hipotecas en divisas

El cliente puede cambiar a euros en cualquier momento si tiene la hipoteca en otra divisa diferente. Pero, en principio y a no ser que haya enmiendas, solo se aplicará a las hipotecas que se contraten a partir de la entrada en vigor.

Amortización anticipada

También se reducen las comisiones que puede cobrar la banca por la amortización anticipada, que se fijarán en el 0,5% de la cantidad entregada en los tres primeros años de una hipoteca variable; el 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. Para las hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 4% los 10 primeros años, y del 3% a partir de ese momento.

Quién paga los gastos

La ley no se inmiscuye y los gastos serán pactados entre el banco y el cliente. Eso sí, debe quedar reflejado en el contrato quién paga cada gasto.

Ventas vinculadas

Con carácter general, se prohíben las denominadas ventas vinculadas. Aunque sí se pueden hacer propuestas de seguro de hogar o de vida. El objetivo es que no le vendan productos vinculados a la obtención de préstamo y en función de los contratados, ofrezcan mejores condiciones. Para esto, se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que se encarguen de captar hipotecas.

Hay que indicar, por último, que todos estos cambios no solo afectan a los particulares. También se podrán acoger a ellos los trabajadores autónomos.

Fuente: Fotocasa

ACO Inmobiliaria Internacional