El Impuesto de plusvalía municipal es inconstitucional

¿qué es el Impuesto de plusvalía municipal? 

¿por qué es inconstitucional? ¿cómo reclamar?

La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse. 

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.

¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

Cómo una mujer de 82 años ha puesto en jaque al impuesto de sucesiones

Durante años, heredar ha sido una ventaja en unas comunidades autónomas y un infierno en otras. Ahora, los españoles de las regiones que pagan muchos impuestos han dicho ¡basta ya! gracias a la protesta de una mujer de 82 años.

El hermano de Clavelina García murió y la mujer de 82 años heredó su piso en Pola de Siero, Asturias. Estaba valorado en 300.000 euros. Cuando empezó los trámites de las sucesiones, le dijeron que tenía que abonar 80.000 euros de impuestos. En efectivo y a Hacienda.

Clavelina ha tenido la mala suerte de vivir en Asturias.

Los habitantes de Asturias junto con los de Andalucía son los más castigados por el llamado ‘impuesto de sucesiones’. Si una persona hereda un piso, un local o dinero, tendrá que pagar una cantidad que puede llegar a ser el 31,25% de lo heredado.

Clavelina ha tenido que pagar casi un tercio del valor . Y aquí viene la paradoja: no importa si Clavelina no puede vender la casa heredada: da igual porque para la comunidad asturiana es como si hubiera recibido 300.000 euros en metálico.

Mucha gente no tiene ahorros para desembolsar ese impuesto de modo que, o están obligadas a vender la herencia, o renunciar a ella. El año pasado se registraron 37.623 renuncias de herencias, como fruto de esta incapacidad de afrontar un gasto inesperado. Según el Consejo del Notariado, de 2007 a 2015 se cuadruplicaron las renuncias a herencias, pasando de 11.048 a 37.600.

Luego vino algo peor para Clavelina. Se percató de que en Madrid, por ejemplo, solo habría tenido que pagar una cantidad ínfima, digamos 800 euros. En esta comunidad, el estado bonifica hasta el 99% del impuesto. De modo que, depende de donde vivas, el estado te clava más o menos impuestos a las sucesiones. Clavelina se preguntó: ¿no somos todos iguales ante la ley? Eso dice el artículo 14 de la Constitución.

Heredar costará el doble

La factura fiscal de las donaciones a partir de 100.000 euros se dispara al cuádruple al eliminar la bonificación en cuota del 75%

· Los cambios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones anunciados por el Consell para 2017 encarecen el legado para los hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes

La política fiscal, aparte de protagonizar las propuestas estrella en campaña electoral de los dirigentes políticos de turno, tiene importantes implicaciones en el día a día de los ciudadanos. A nadie se le escapa el efecto, más o menos inmediato, de las siempre impopulares subidas de impuestos, como la anunciada por el Gobierno valenciano en relación al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para 2017.

Aunque de menor calado que la reforma propuesta por el comité de expertos creado por el Gobierno valenciano, las modificaciones recogidas en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos -aprobada y entregada por el Consell este viernes a Les Corts para su tramitación- encarecen notablemente tanto las herencias, como las donaciones.

Cabe recordar que los primeros 100.000 euros están exentos en ambos casos, y seguirán estándolo, y que en 2013 se redujo la bonificación en cuota por parentesco del 99% al 75%, es decir, que «se pasó de pagar el 1% de la cuota inicial a tener que pagar un 25%», señala Jorge Gómez de Membrillera Ortuño, asociado principal de Garrigues.

Cuando entren en vigor las modificaciones del Consell, la bonificación del 75% en herencias sólo se mantendrá para hijos menores de 21 años, mientras que los mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes «tendrán que pagar el doble que ahora», al quedar reducida al 50%. El impacto estimado del cambio para las arcas públicas es de 86 millones.

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS CON SENTENCIA DEL TJ.

Servicio Atención al cliente

XXXXXXXXXXXXXXXXX

En            a     de                   de  2017

Doña; xxxxxxxxxxxxxxx con DNI xxxxxxxxxx, domiciliado en calle la dirección completa

EXPONE:

 Que soy titular del préstamo n °.        con garantía hipotecaria suscrito con esta entidad en fecha xxxxxxxx ,bajo el número de protocolo xxxxxx del notario Don. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx por importe de xxxxxxxxxxx, que grava mi vivienda sita en calle la dirección completaxxxxxx.

En dicha escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyo una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de constitución de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre tal y como se recoge en el Fundamento Jurídico Quinto Recurso de Casación BBVA S.A. en el apartado g) séptimo motivo cláusula de gastos de del préstamo y que reproducimos a continuación:

“Decisión de la Sala :

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1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

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El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

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2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

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En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.

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3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

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De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

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Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”

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Estimo que la cláusula contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en todos los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito,  solicito que procedan a ingresar en mi cuenta las cantidades satisfechas por mí para la constitución de mi préstamo hipotecario, al haber sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo dicha cláusula.

Por ultimo en el caso de que no me devuelvan dichos importes, les informo que procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas.

Quedando a la espera de sus noticias,

Atentamente,

Nombre completo y firma

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS DE LA HIPOTECA

C______, _____z

C/ L_____________, __

46192 Montserrat (Valencia)

DNI. ____________--

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE B____

Muy Sres. Míos:

Por medio del presente escrito vengo a realizar reclamación en solicitud de devolución de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula abusiva que obra en mi escritura de préstamo hipotecario, contratado con esa entidad, por la que se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del contrato de hipoteca.

A continuación se indican los antecedentes y fundamentación que sostienen dicha reclamación:

1.       En fecha --/--/----, formalicé con esa entidad, préstamo con garantía hipotecaria número. S/R 20808/07, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de ________________________________________________________, bajo el nº de protocolo ____.

2.       En dicha escritura, concretamente en la exponente ____: cláusula gastos a cargo del prestatario.

3.       Dicha cláusula no fue negociada individualmente, resultando ser, por tanto, una condición general de la contratación, que no permite distribuir entre las partes los gastos producidos, habiéndoseme atribuido, de manera genérica, la totalidad de los mismos, los que satisfice en su momento.

4.       Ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para quien suscribe la presente, y en mi condición de consumidor; lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre.

5.       La inmediata consecuencia de dicha abusividad, es la nulidad de la cláusula mencionada y transcrita, y por tanto, la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista..

En por todo lo anteriormente expuesto, por lo que vengo a solicitar, se tenga por no puesta la cláusula ___A del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de ----------- (------------------------).a que ascienden los honorarios notariales y de registro, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en su día fueron satisfechos por mi parte, adjuntando a la presente fotocopia de las facturas que acreditan y justifican la reclamación contenida en el cuerpo de este escrito.

Atentamente.

C_____________________

Así va a encarecer la banca las hipotecas para asumir los gastos de formalización

Qué reclamar y cómo hacerlo

La banca ya está diseñando la estrategia para afrontar el último frente que tiene abierto. Después del mazazo europeo que obliga al sector a devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde el inicio de la hipoteca, también debe asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario, en el Registro de la Propiedad o el pago del AJD. Un coste que, de una forma u otra, acabará pagando el cliente.

De momento, como asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, las entidades no tienen una estrategia definida, aunque el mercado da por hecho que en las próximas semanas se despejará la incógnita.

Hasta conocer cuál será la hoja de ruta definitiva, las principales alternativas que se contemplan son la subida de los tipos de interés de las hipotecas, la imposición de comisiones de apertura o la obligación de pagar durante el primer año de vida del préstamo un interés fijo, a pesar de que se trate de una hipoteca variable. En cualquier caso, el coste lo asumirán los futuros hipotecados.

La primera opción sobre la mesa es la de la subida de los tipos de interés, lo que impacta directamente en la cuota que pagan los hipotecados. El propio sector ya ha dejado claro que el incremento de los diferenciales sería un efecto colateral de las sentencias judiciales que han dado la razón a los afectados tanto en el caso de las cláusulas suelo como en el de la formalización.

Otra alternativa que se está barajando es la de recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas, una condición que prácticamente había desaparecido en los últimos meses ante la feroz competencia por conceder préstamos. En este sentido, se pueden generalizar las hipotecas que aplican un interés de comisión de apertura (del 0,5%, 1%...) e incluso establecer una cuantía mínima (500 euros, 1.000 euros…).

Esta última condición penaliza principalmente a los préstamos de cantidades reducidas. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura mínima de 1.000 euros supone pagar un 1% del importe solicitado, mientras que, para una hipoteca de 30.000 euros, equivaldría a un 3,3%.

Ahora bien, como su propio nombre indica, esta comisión de apertura solo se paga una vez: al abrir la hipoteca. En cambio, la subida de los tipos de interés afecta al plazo que se mantiene la hipoteca.

La última opción sobre la mesa que tiene la banca es exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más. Conviene recordar que precisamente al inicio de la hipoteca es cuando menos se amortiza (la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y no al capital), por lo que el banco se aseguraría unos ingresos extra con los que sufragar el coste de la formalización.

Así pues, y según recuerda idealista hipotecas, “cada vez va a ser más importante comparar las hipotecas no solo por los tipos de interés, sino por todas las variables que entran en juego”.

Condiciones más concretas, pero sin vinculaciones

Cómo reclamar por las cláusulas suelo y los gastos de hipoteca

Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas

¿Qué condiciones tiene tu hipoteca? Descubre los gastos de formalización que debería pagar el banco

Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la 'cero' o la 'techo', condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.

[Lea aquí: El Tribunal de la UE concede la retroactividad total en las cláusulas suelo]

¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?

1. De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
2. De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
3. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
4. De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
5. De la factura de tasación del inmueble.