MODELO PARA RECLAMAR GASTOS DE LA HIPOTECA

C______, _____z

C/ L_____________, __

46192 Montserrat (Valencia)

DNI. ____________--

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE B____

Muy Sres. Míos:

Por medio del presente escrito vengo a realizar reclamación en solicitud de devolución de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula abusiva que obra en mi escritura de préstamo hipotecario, contratado con esa entidad, por la que se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del contrato de hipoteca.

A continuación se indican los antecedentes y fundamentación que sostienen dicha reclamación:

1.       En fecha --/--/----, formalicé con esa entidad, préstamo con garantía hipotecaria número. S/R 20808/07, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de ________________________________________________________, bajo el nº de protocolo ____.

2.       En dicha escritura, concretamente en la exponente ____: cláusula gastos a cargo del prestatario.

3.       Dicha cláusula no fue negociada individualmente, resultando ser, por tanto, una condición general de la contratación, que no permite distribuir entre las partes los gastos producidos, habiéndoseme atribuido, de manera genérica, la totalidad de los mismos, los que satisfice en su momento.

4.       Ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para quien suscribe la presente, y en mi condición de consumidor; lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre.

5.       La inmediata consecuencia de dicha abusividad, es la nulidad de la cláusula mencionada y transcrita, y por tanto, la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista..

En por todo lo anteriormente expuesto, por lo que vengo a solicitar, se tenga por no puesta la cláusula ___A del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de ----------- (------------------------).a que ascienden los honorarios notariales y de registro, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en su día fueron satisfechos por mi parte, adjuntando a la presente fotocopia de las facturas que acreditan y justifican la reclamación contenida en el cuerpo de este escrito.

Atentamente.

C_____________________

Así va a encarecer la banca las hipotecas para asumir los gastos de formalización

Qué reclamar y cómo hacerlo

La banca ya está diseñando la estrategia para afrontar el último frente que tiene abierto. Después del mazazo europeo que obliga al sector a devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde el inicio de la hipoteca, también debe asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario, en el Registro de la Propiedad o el pago del AJD. Un coste que, de una forma u otra, acabará pagando el cliente.

De momento, como asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, las entidades no tienen una estrategia definida, aunque el mercado da por hecho que en las próximas semanas se despejará la incógnita.

Hasta conocer cuál será la hoja de ruta definitiva, las principales alternativas que se contemplan son la subida de los tipos de interés de las hipotecas, la imposición de comisiones de apertura o la obligación de pagar durante el primer año de vida del préstamo un interés fijo, a pesar de que se trate de una hipoteca variable. En cualquier caso, el coste lo asumirán los futuros hipotecados.

La primera opción sobre la mesa es la de la subida de los tipos de interés, lo que impacta directamente en la cuota que pagan los hipotecados. El propio sector ya ha dejado claro que el incremento de los diferenciales sería un efecto colateral de las sentencias judiciales que han dado la razón a los afectados tanto en el caso de las cláusulas suelo como en el de la formalización.

Otra alternativa que se está barajando es la de recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas, una condición que prácticamente había desaparecido en los últimos meses ante la feroz competencia por conceder préstamos. En este sentido, se pueden generalizar las hipotecas que aplican un interés de comisión de apertura (del 0,5%, 1%...) e incluso establecer una cuantía mínima (500 euros, 1.000 euros…).

Esta última condición penaliza principalmente a los préstamos de cantidades reducidas. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura mínima de 1.000 euros supone pagar un 1% del importe solicitado, mientras que, para una hipoteca de 30.000 euros, equivaldría a un 3,3%.

Ahora bien, como su propio nombre indica, esta comisión de apertura solo se paga una vez: al abrir la hipoteca. En cambio, la subida de los tipos de interés afecta al plazo que se mantiene la hipoteca.

La última opción sobre la mesa que tiene la banca es exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más. Conviene recordar que precisamente al inicio de la hipoteca es cuando menos se amortiza (la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y no al capital), por lo que el banco se aseguraría unos ingresos extra con los que sufragar el coste de la formalización.

Así pues, y según recuerda idealista hipotecas, “cada vez va a ser más importante comparar las hipotecas no solo por los tipos de interés, sino por todas las variables que entran en juego”.

Condiciones más concretas, pero sin vinculaciones

Cómo reclamar por las cláusulas suelo y los gastos de hipoteca

Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas

¿Qué condiciones tiene tu hipoteca? Descubre los gastos de formalización que debería pagar el banco

Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la 'cero' o la 'techo', condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.

[Lea aquí: El Tribunal de la UE concede la retroactividad total en las cláusulas suelo]

¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?

1. De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
2. De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
3. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
4. De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
5. De la factura de tasación del inmueble.

Devolución gastos hipoteca - Recupera tus gastos de apertura

https://www.helpmycash.com/hipotecas/devolucion-gastos-hipoteca/

¿Qué es lo que se ha pagado de más?

Cuando afrontamos la firma de las escrituras de una hipoteca, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa(lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca.  Estos últimos gastos son los que, según la ley, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.

Según figura en la ley, los siguientes gastos no deberían ser trasmitidos a los clientes:

1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
2. Gastos de registro: no suele superar el 0,2 %
3. Tributos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero no suele superar el 1 %

Estaríamos hablando de que cada hipotecado ha desembolsado un mínimo de unos 2.500 euros que no le correspondían.

¿Por qué han sido declarados nulos estos gastos?

El 23 diciembre de 2015, a las mismas puertas de la Navidad, veía la luz la resolución del Tribunal Supremo en la que se declaraba como abusiva la práctica de imponer los gastos anteriormente mencionados a los nuevos hipotecados.

En dicha sentencia se especifica que se trata de una situación abusiva, al no establecer una correcta distribución de los gastos de notaría, derivados de la necesitada de requerir de un notario y un registrador. Del mismo modo, corresponde al sujeto pasivo de la operación el pago de los tributos correspondientes, en este caso el IAJD. El banco es el sujeto pasivo de estas operaciones porque es quien se beneficia de ellas y no el cliente que solicita la hipoteca.

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de mi hipoteca?

Según lo resultante de esta sentencia, debemos en primer lugar averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente.

Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamospedir una cita con el director de  nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios cobrados por los bancos de forma abusiva?

Según el Tribunal Supremo a través de la sentencia 705/2015 del 23 de diciembre, los gastos asociados a la constitución y formalización de los préstamos hipotecarios deben ser abonados por las entidades bancarias, como sujetos pasivos de la transacción. Por lo tanto, los clientes que en su momento firmaron una hipoteca y abonaron estos gastos pueden reclamar las cantidades a su entidad. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com aclaran cuál es el importe que tendría que haber abonado el banco y cómo puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

¿Qué gastos pagaste y debería devolverte la entidad?

Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria el banco exigía al cliente el pago previo de una serie de trámites como notaría, gestoría, Registro de la propiedad e IAJD(Impuestos de Actos Jurídicos Documentados). Sin embargo, estos costes deben ser cubiertos por el sujeto pasivo, que es el banco y no el cliente, por lo tanto, los consumidores podrán reclamar la devolución de estas cantidades.

Por ejemplo, para una hipoteca media de 140.000 euros, los gastos de notaría pueden ascender a los 550 euros, los gastos del gestor hasta los 250 euros, el Registro hasta 230 euros y el IAJD a 1.800 euros. Lo que suma un total de 2.830 euros. Además, el cliente también puede reclamar los gastos de tasación (300 euros aproximadamente) si cuando solicitó el préstamo hipotecario ya había tasado por su cuenta la vivienda (con una tasadora homologada) y el banco no la aceptó.

¿Cómo puedes recuperar este importe?

En primer lugar, desde el comparador financiero HelpMyCash.com, recomiendan hablar previamente con la entidad, puesto que no está de más dialogar con tu banco antes de iniciar un proceso más complejo, como puede ser emprender una acción legal.

Eso sí, no debes firmar ningún documento con la entidad (si te propone un trato) que te impida reclamar judicialmente en un futuro lo que pagaste de más en concepto de gastos de formalización de la hipoteca.

Si tu banco no accede a devolverte estas cantidades de buena fe (que es lo más probable), debes buscar asesoramiento legal e interponer una demanda, bien a título individual o sumarte las demandas colectivas que están gestionando organizaciones como la OCU.

 ¿Quién puede reclamar esta devolución de los gastos hipotecarios?

Según el INE, más de 8 millones de familias podrán reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Por tanto, podrán reclamar estos gastos todas aquellas personas que tienen o tuvieron una hipoteca y afrontaron los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Las personas que ya hayan cancelado la hipoteca también podrán reclamar su dinero, puesto que cuando una sentencia se determina que es nula, lo es desde siempre.

http://www.fotocasa.es/blog/hipotecas-finanzas/reclamar-gastos-hipotecarios?xtor=EPR-457-[139]-20170111&link=119261 

ITP de alquiler, 'catastrazo' y otros impuestos que te han pillado por sorpresa

Este año ha sido el de los impuestos. Empezamos 2016 con una sorpresa: la Comunidad de Madrid o Andalucía recuperaron el ITP del alquiler, un impuesto que jamás se había cobrado a pesar de estar contemplado en la ley desde 1993. Después nos enteramos que la Hacienda comenzaría a exigir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cada vez que se cambiase alguna de las condiciones de la hipoteca y que Cataluña castigaría con un nuevo tributo a todas aquellas entidades que mantuviesen pisos desocupados durante más de dos años en zonas de alta demanda.

Además, las distintas administraciones tributarias de las comunidades autónomas comenzaron a enviar ‘liquidaciones complementarias por comprobación de valores’ a todos aquellos que compraron un piso a precios muy bajos exigiendo el pago de un impuesto extra al que ya abonaron en el momento de adquirir la vivienda.

Para terminar el año, el Ministerio de Hacienda anunció hace solo unos días la revisión del valor catastral de los inmuebles en 2.452 municipios. Los habitantes de 1.895 localidades verán cómo se incrementa el valor de sus propiedades y cómo esa variación repercutirá directamente en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el ITP. Por el contrario, 557 pueblos pagarán menos impuestos. 

Desde principios de año, las principales comunidades autónomas de España están buscando con lupa a todos los contribuyentes que han estado de alquiler en los últimos cuatro años para comprobar si han pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Este impuesto, que parecía destinado al olvido por su falta aplicación por parte de la Administración Tributaria, está vigente desde el 24 de Septiembre de 1993, cuando se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Según ha explicado a idealista/news el catedrático de Derecho Financiero de la Universidad Complutense de Madrid Ramón Falcón de Tella, este tributo deben abonarlo también los inquilinos porque el alquiler también se considera una adquisición onerosa, como la compra. "El inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa", asegura.

Por suerte, el importe no es demasiado elevado: para un contrato con una renta de 600 euros mensuales y un impago de tres años, la deuda rondaría 86 euros. Si aplicamos a esta cantidad una sanción del 25% el importe a pagar se elevaría hasta 107 euros y se dispararía hasta 150 euros en el caso de que el fisco impusiera una multa del 75%, caso muy improbable. El abono del impuesto puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.

La novación hipotecaria, como se denomina técnicamente al cambio de condiciones de un préstamo (plazo, tipo de interés, importe, divisa…), ha sido en los últimos años una herramienta muy útil para aquellos ‘hipotecados’ que hayan necesitado una refinanciación de su deuda o un ajuste de las condiciones acorde con sus posibilidades económicas.

Hasta ahora estos cambios no suponían el pago de nuevos impuestos. Pero un cambio en los criterios de la Agencia Tributaria ha hecho que se empiece a exigir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando en la novación haya cambios de valores de tasación, sistemas de amortización o ampliación del periodo de carencia.

Así lo establece una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos de 2014, que afirma que la modificación de las cláusulas de la hipoteca únicamente estará exenta del pago del AJD únicamente cuando afecte a la alteración del tipo de interés pactado o vigente, o a la alteración del plazo.

Aunque el precio de la vivienda está recuperando terreno, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, las haciendas autonómicas están penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.

Las administraciones tributarias de las comunidades autónomas exigen al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Sin embargo, la buena noticia es que se puede evitar su pago. El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que en la mayoría de los casos estas tasas complementarias están siendo anuladas por los Tribunales. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo. A partir del pasado 1 de marzo, la Generalitat ha empezado a gravar con un nuevo tributo a inmobiliarias, entidades financieras y grandes propietarios de vivienda que hayan mantenido pisos vacíos desde hace más de dos años sin causas justificadas. Este impuesto se paga en función de la superficie de los pisos. La multa mínima se sitúa en 10 euros por cada m2, mientras que la máxima asciende a 30 euros.

Los propietarios de hasta 5.000 m2 de viviendas vacías deberán pagar 10 euros por cada m2, lo que supondría un máximo de 50.000 euros. Cuando la superficie desocupada se sitúe entre 5.000 y 20.000 m2, el coste se elevará hasta 15 euros/m2 y así hasta llegar al caso más extremo: 30 euros por m2 para aquellos que tengan más de 40.000 m2 desocupados.

Esta medida, que de momento no afecta a los particulares, podría aplicarse a un total de 8.300 viviendas, según los cálculos oficiales, lo que permitirá a la Generalitat recaudar unos 8 millones de euros.

El Ministerio de Hacienda ha decidido celebrar la llegada del año nuevo con una revisión del valor catastral de los inmuebles en 2.452 municipios. El pasado sábado 3 de diciembre el Gobierno publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) los coeficientes con los que se puede actualizar el valor catastral en 2017. Esto significa que los Ayuntamientos que solicitaron dicha actualización pueden ajustar estos porcentajes y, así, actualizar el valor de los inmuebles a los de mercado.

Esta variación afectará directamente al cálculo de impuestos tan importantes como el IBI, la plusvalía municipal o el ITP y supone que las 1.895 que revisarán al alza estas valoraciones pagarán más impuestos, mientras que en los 557 que bajarán, se reducirá la carga tributaria. Esto pasará en las localidades que lo revisaron a fondo después de 2004.

Cómo impugnar una comprobación de valores en Valencia

En Valencia, se ha venido utilizando desde 2013 el método de comprobación de valores consistente en la “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” (artículo 57.1.b de la LGT), según el despacho de abogados Ático Jurídico.

Sin embargo, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha sido implacable con las valoraciones así realizadas, anulándolas sistemáticamente y considerando dicho método de valoración como “poco adecuado” para valorar inmuebles, a pesar de que esté previsto en la Ley. A pesar de ello, la Generalitat Valenciana ha aprobado, también para 2016, una nueva Orden en la que fija los coeficientes aplicables para dicho ejercicio. La citada Orden tiene, esta vez, en cuenta para el cálculo de los coeficientes parámetros tales como el código postal en el que se encuentre el inmueble (en las capitales de provincia), número de planta en la que se ubica la vivienda, existencia o no de ascensor.

Sin embargo, parece que la propia Generalitat Valenciana confía poco en el éxito que puedan tener estos “nuevos” coeficientes, ya que no está aplicando de modo prioritario este método de valoración, algo que sí hizo cuando publicó las órdenes de 2013, 2014 y 2015, hasta que las liquidaciones dictadas al amparo de las mismas han ido sucesivamente anuladas por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Por ello, la Comunidad Valenciana está empezando a utilizar otros métodos (“Dictamen de peritos” y “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas”) que, en la mayoría de los casos, tampoco están teniendo en Tribunales, el resultado que la Administración desearía.

Las liquidaciones dictadas conforme al método del Dictamen de peritos han sido tradicionalmente anuladas por el TSJ de la Comunidad Valenciana. Ya sea por falta de motivación de los informes de valoración, como por considerarse que la metodología empleada por el perito no sirve para obtener el valor real del inmueble comprobado.

Las comprobaciones realizadas conforme el método del “Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas” vienen siendo anuladas por el TEAR (Tribunal Económico-Administrativo) de la Comunidad Valenciana, sin necesidad de tener que acudir siquiera a la vía contencioso-administrativa. El TEAR se basa en una resolución del TEAC, que ya se comentó en este blog.

En definitiva, Valencia es una Comunidad en la que tradicionalmente las comprobaciones de valores han sido anuladas por los Tribunales, lo que hace muy aconsejable su impugnación.

Fuente: Idealista.com