COMENTARIOS JUDICIALES

Saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda
Publicado - 26/01/11 a las 06:01:17 pm
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Una decisión, cuanto menos polémica, puede cambiar todo lo que se conoce en el mundo de los créditos hipotecarios. Acaba de salir un fallo de la Audiencia Provincial de Navarra donde ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria.
La razón de este permiso, esgrimida por el tribunal, es muy real pero al menos curiosa: considera que las entidades financieras han causado la crisis y que es “moralmente rechazable” que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia. (aquí puede accceder a la sentencia)
Una gran parte de verdad -políticamente incorrecta- es lo que dice la Audiencia de Navarra, ya que son ampliamente conocidas las consecuencias de las acciones esgrimidas no solo por las entidades financieras españolas, sino también por la mayoría de los bancos del mundo, con respecto a la Crisis global de la que aun estamos viviendo en la actualidad.
Bien conocida es la historia de España y de su burbuja inmobiliaria, a la vez que se han otorgado muchas hipotecas que han pegado fuerte en los balances de las entidades. Sin duda, gran parte de la culpa es de ellos, aunque también nosotros los españoles nos hemos creído una realidad que no era tal.
Volviendo al tema del auto de la Audiencia de Navarra. En este caso, el comprador, además de perder la vivienda en la subasta, debía pagar 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos, para saldar la deuda de más de 70.000 euros. La justicia, tanto en Primera Instancia como ahora la Audiencia, ha dado la razón al consumidor, entendiendo que la casa cubre el capital prestado más los accesorios.
Las leyes actuales contemplan que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante. Como la pérdida del valor ha sido tan abrupta -en algunos casos, la casa vale un 50% menos- el valor conseguido en la subasta no alcanzaba a cubrir la hipoteca. Allí había que pagar la diferencia.
Esta decisión de la Audiencia Provincial de Navarra va contra este planteo, y se adecua a lo que ocurre en otros países como Estados Unidos, pionero de las Hipotecas Subprime. A su vez, abre la puerta para prácticas peligrosas para los bancos y cajas, que hasta el momento se sentían intocables al respecto.
Según Jose Trecet, Director de Contenidos de Financial Red, para las cajas y bancos esta decisión podría ser catastrófica, ya que una familia con una casa comprada en plena burbuja podría hacer cuentas y ver que la vivienda vale ahora un 20% de cuando la compró, a lo que si le suma los intereses que está pagando, no le compensaría mantener la inversión y podría optar por dejarle la propiedad al banco. Sin duda, sería un gran negocio y una bocanada de aire fresco para las familias.
Por otra parte, sin duda, prácticas como la que nombra Jose Trecet puede poner en serio riesgo al Sistema Financiero en su totalidad, pudiendo dar el “toque de gracia” a muchas de las cajas de ahorro que actualmente se encuentran en la cuerda floja. El desafío de esta decisión consistiría en la valuación de los créditos hipotecarios en la contabilidad de las entidades financieras.
Ahora mismo muchas cajas y bancos están “dibujando” ferozmente sus balances para cumplir con las exigencias del Banco de España, pero de extenderse esta decisión judicial, deberían valuar sus créditos a valor de mercado de las casas hipotecadas, notoriamente inferior al valor de libros y poniendo en serio riesgo sus balances. Se dispararían sus pérdidas y no tardarían en estar en problemas.
¿Que sucederá entonces? Nadie lo sabe, aunque esto recién empieza. Si bien la decision judicial de la Audiencia de Navarra solo se aplica a este caso en particular, sienta un precedente que puede ser tenido en cuenta por otros juzgados.

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR AL COMPRAR UNA CASA
El mercado inmobiliario ha dado un vuelco en los últimos años y se ha demostrado que los riesgos que antes se pasaban por alto pueden llegar a costar caro y conviene evitarlos por prudencia www.inmobiliaria-aco.com ha elaborado una lista de los errores mas comunes con ayuda de profesionales de estudios económicos de Tasación y expertos inmobiliario.
los errores mencionados son:
1) no hacer números ya que muchos no tienen cultura financiera ni se asesoran sobre toda la operación de compra
2) olvidar que al precio de la casa hay que sumarle aproximadamente un 10% entre iva ó itp y papeleos
3) desconocer el funcionamiento de la hipoteca, así como sus gastos e impuestos
4) obviar los gastos adicionales recurrentes, ya que los desembolsos no se acaban en el momento de la firma sino que después hay luz, agua, comunidad, seguros, mantenimiento, ibi...
5) dedicar todo el dinero a la casa y no contar que hay que amueblarla y nos tiene que sobrar siempre un dinero para imprevistos como pueden ser un problema de salud o simplemente la reparación de un coche.
6) no solicitar una tasación previa del inmueble o propiedad para constatar no sólo su valor, sino que toda la propiedad está en orden.
7) ignorar que el euribor está subiendo y que lo lógico es que suba mas mucha gente no sabe cuánto tendrá que pagar si el euribor se coloca en el 4, 5 o 6%
8) abrir hipotecas a plazos muy largos, más allá de 25 años que suelen ser un buen negocio para el banco y uno malo para el propietario.
9) Endeudarse por encima del 30% de los ingresos no sólo es una recomendación del banco de España, sino que es un criterio de prudencia por si los ingresos familiares diminuyen
10) Pedir un aval a padres, familiares o amigos con lo que corres el riesgo de que en caso de impago no sólo haya un problema, sino dos
11) no buscar estadísticas para ver si una vivienda está cara o barata comparándola con datos de portales inmobiliarios, inmobiliarias, ministerio de vivienda...
12) compra directamente al banco, sin el asesoramiento de un profesional inmobiliario.
13) Ignorar a las agencias inmobiliarias, que hoy en día son una buena herramienta para conseguir precios económicos
14) No negociar el precio o no hacerlo hasta el máximo por miedo a que el vendedor se enfade
15) Dejarse llevar por los sentimientos y comprar una casa con el corazón y no con la cabeza
16) Empeñarse en comprar una VPO sin que vaya a ser para muchos años y que luego sea un inconveniente para cambiar de casa.
17) Dejarse influir por alguna presión, como una subida del iva, el fin de una cuenta vivienda o de la desgravación, que pueden hacerte tomar una decisión precipitada al comprar
18) Pensar que los precios han tocado suelo y que, por tanto, es el mejor momento para comprar, ya que no todo el mundo piensa lo mismo de todas las zonas
19) No valorar si merece la pena vivir de alquiler porque la cultura española es de comprar
20) No tener una visión a largo plazo y comprar una casa sin estimar que dentro de unos años podemos necesitar otra vivienda por cambio de trabajo o del número de personas de una familia

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DIGNA?

RESPUESTA: Se entiende por vivienda el  lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas, de forma digna y adecuada, es decir que pueda usarse, y a la que todos los ciudadanos tienen derecho -recogido como fundamental en la Constitución Española, en su artículo 47: 

"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos- 

y como bien necesario en la Declaración Universal de Derechos Humanos, de 10 de diciembre de 1948, en su artículo 25:

 Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud, el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica [...] 

El mandato de la Constitución Española transfiere la competencia de vivienda a las Comunidades Autónomas que deben regularlo social y económicamente, como bien necesario y de mercado, con determinadas garantías (de calidad,de transmisión...) dentro de un enfoque global, tanto en la ordenación y planeamiento del territorio como su incidencia en el patrimonio cultural y el medio ambiente, de acuerdo con los principios de legalidad y seguridad jurídica.



Por tanto, el objetivo primordial del legislador es favorecer la integración social de todas las personas a través del uso de una vivienda por cualquier título (propiedad, alquiler, cesión, donación, herencia...) y modo (individual o compartido) con las garantías de calidad, higiene y salubridad necesarias en su entorno, y conforme a sus posibilidades económicas.

PREGUNTA

¿Cómo se ejecuta una condición resolutoria?

RESPUESTA

La ejecución consiste en una no¬tificación fehaciente (burofax o acta notarial de notificación) efectuada por el vendedor (acreedor) al comprador (deudor) en el que se manifiesta la voluntad de resolver el contrato, lo que supone la restitución del inmueble al vendedor y la devolución de lo percibido para el comprador excepto los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento (Art 1.504C.c). Se recomienda siempre, antes de notificar la resolución, requerir de pago (mediante acta notarial o burofax) al comprador otorgándole un plazo para ello y solicitándole explicaciones de su retraso.
Es válido también acumular el requerimiento de pago y la resolución en una sola notificación siempre que se otorgue un plazo al comprador para ponerse al corriente.
El requerimiento de pago no es preceptivo pudiéndose notificar directamente la resolución. En caso de que el comprador no se allane por escrito a la resolución será necesario ir a los Tribunales; no basta para inscribir de nuevo en el Registro el inmueble a favor del vendedor la notificación resolutoria y la ma¬nifestación de impago efectuada unilateralmente por el vendedor.
Una vez notificada la resolución sólo se podrá exigir a los Tribunales la resolución del contrato, no pudiendo pretender el cobro del precio pendiente.

ALQUILER

PREGUNTA
Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?
Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

RESPUESTA
La regla general de los con¬tratos es que, una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.
En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.
A continuación analizaremos qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.
En caso de desistimiento del inquilino:
¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no?.
El desistimiento en términos legales consiste en una declara¬ción de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestán¬dole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.
Es una facultad extraordina¬ria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expre¬samente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresa¬mente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos. Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.
Contratos anteriores al 1 de enero de 1995
En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antela¬ción. Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrenda¬dor con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir. La norma es clara.
En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provo¬car el desahucio. Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.
Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.
En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino, tiene la facultad de desistir porque así
se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:
• Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
• Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.
¿Y tiene que pagar indemni¬zación al arrendador?.
Sólo deberá pagar una indem¬nización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.
El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato. Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.
Resto de contratos
En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de de¬sistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas corres¬pondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:
• Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.
• Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.
Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemniza¬ción al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. 0 dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización. Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

DUDAS EN LA COMPRA

PREGUNTA
Estoy viendo una vivienda para comprar, pero tengo una duda. En las escrituras de la casa solo figuran dos plantas cuando en realidad esta tiene dos plantas y bajo cubierta. Quisiera saber cuales serian los problemas que puedo tener por este motivo.
El propietario me dice que no va a pasar nada ya que la casa lleva así 20 años, pero yo no se si fiarme o si buscar otra cosa.

RESPUESTA
La edificación se debe corresponder con:

• El planeamiento urbanístico del municipio. Si excede la edificabilidad puede cometer una infracción urbanística sanciona¬ble con multa e incluso derribo.

• Las escrituras de compra¬venta. De lo contrario habría problemas para que el vendedor respondiese en caso de vicios ocultos, etc.

• El Registro de la Propiedad. De lo contrario no podrá usar la parte no inscrita como garantía. Por ejemplo, al pedir un prés¬tamo hipotecario.

• El Catastro. Para tributar por la superficie construida que realmente posee.

No obstante, si la parte de la edificación `no oficial' está en buen estado, el Ayuntamiento no conoce su existencia ni ha sancionado hasta ahora, no piensa pedir hipoteca o no le interesa la mejor tasación de la edificación, entonces, compre. No hay ningún problema.

PEDIR CUENTAS A LA COMUNIDAD

PREGUNTA

¿Puede el propietario de un inmueble solicitar al Administrador de la Comunidad, la exhibición de la contabilidad y los justificantes correspondientes a los últimos cinco años? ¿Qué momento es el adecuado para hacerlo?.

Respuesta

El Administrador de la Comunidad de Propietarios responde entre sus obligaciones con la de custodiar toda la documentación relativa a la Comunidad y tenerla a disposición de los titulares.

De esta forma, los copropietarios como tales, disfrutan de un derecho de información que les permite solicitar la exhibición de los documentos referentes a la contabilidad de la Comunidad, si bien este derecho cuenta con ciertos límites o condiciones para su ejercicio, en virtud del principio de seguridad jurídica y de ordenación de la economía, no pudiendo solicitarse constantemente la referida información.

Normalmente, junto con la convocatoria de la Junta General Ordinaria se remite a los copropietarios las cuentas y el presupuesto que será objeto de aprobación, momento a partir del cuál los vecinos cuentan con un período de información comprendido entre la convocatoria y la celebración de la Junta, durante el que podrán exigir al Administrador la exhibición de los justificantes, cuentas, facturas, etc... relativas al ejercicio económico de que se trate, no pudiendo hacerse respecto de los anteriores, puesto que una vez aprobado en Junta, el ejercicio económico queda cerrado.

Por tanto, únicamente podrá examinar la contabilidad de la Comunidad relativa al ejercicio económico del presente año, y siempre dentro del período señalado anteriormente.