Cómo reclamar los gastos de comunidad de propietarios sin intervención de abogado

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José Bonet Navarro

Director del Departamento de Derecho Administrativo y Procesal en Universitat de València

Valencia Area, Spain

Law Practice

La escritura de tu casa determinará si se debe pagar la plusvalía municipal a Hacienda

El Gobierno ha aprobado el proyecto de ley que modifica la Ley reguladora de las Haciendas Locales para regular la plusvalía municipal (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, BOE-A-2004-4214) en caso de la transmisión de un inmueble a pérdidas. 

La piedra angular de esta nueva ley es la forma de determinar la existencia del incremento del valor del terreno. En el caso de la venta de una vivienda, la escritura de la compraventa será la que determine si se ha transmitido en pérdidas o no. 

La modificación de la Ley reguladora de las Haciendas Locales introduce un nuevo supuesto que declara que las transmisiones de inmuebles en las que el valor del terreno no se ha incrementado no están sujetas al pago de la plusvalía municipal.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, detalla la manera de determinar si ha existido incremento o no: 

• Transmisiones onerosas (como la compraventa de una vivienda): las escrituras determinan la existencia del incremento del valor del terreno. Y si la administración autonómica correspondiente ha comprobado el valor de las mismas, entonces es este valor al que habrá que referirse. 
• Transmisiones gratuitas (como donaciones o herencias): será el valor real a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (el fijado según el método de cada Comunidad Autónoma). 

Así, la base imponible de la plusvalía municipal está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda al periodo de generación (el número de años transcurridos desde la adquisición del terreno hasta la fecha de su transmisión).

El coeficiente a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor, sin que pueda exceder de los límites siguientes:

Esta ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La plusvalía municipal, en un vacío legal

Desde que el Tribunal Constitucional tumbase el pasado mes de mayo el impuesto de la plusvalía municipal cuando el inmueble se vendiera a pérdidas, el cobro de este tributo se encuentra en un vacío legal. Hasta que el Gobierno no apruebe definitivamente la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LHL), las liquidaciones dictadas por las administraciones autonómicas están siendo consideradas nulas por los juzgados, tal y como recuerda Salcedo. Y es que es la nueva norma la que debe determinar si en la venta ha habido una ganancia o una pérdida.

En concreto, la sentencia del TC del pasado 11 de mayo declaraba inconstitucionales y nulos los artículos 107.2 y 110.4 de la LHL, artículos que se han modificado en el Proyecto de Ley, porque hacían tributar a los contribuyentes en supuestos en los que el terreno se había transmitido en pérdidas, y por tanto no existía capacidad económica alguna.

Paralelamente, el Tribunal Constitucional declaró que la forma de determinar la existencia o no del incremento del valor del terreno es algo que solo corresponde al legislador. De ahí que ya se haya aprobado el Proyecto de Ley que entrará en vigor en unos meses.

Fuente: idealista.com

Hipoteca para no residentes - Non residents' mortgage

Aunque hay bancos o entidades financieras que no conceden préstamos hipotecarios a no residentes, es conveniente saber las particularidades que caracterizan las hipotecas destinadas a no residentes, sean de nacionalidad española o extranjera y evitar sorpresas.

Pricing, es el tipo de interés que se aplica a la cuota de capital prestado que hay que devolver cada mes. En el caso de los no residentes es generalmente más alto que para los residentes. El tipo fijo –el más habitual en estos casos– ronda el 2,5% a 20 años.

El préstamo hipotecario a tipo fijo es sin duda el más utilizado cuando los compradores tienen residencia en un país extranjero y suele seer a 20 años. Por regla general la financiación de una vivienda no debería superar el 80% de su valor, en el caso de los residentes en España puede llegar a ser la totalidad. Cuando del préstamo se beneficie un no residente, sin embargo, este porcentaje no suele superar el 60% o 70%.

Si el no residente en España es un ciudadano español: será posible negociar tipo, plazo y cobertura con mejores condiciones, siempre y cuando cuente con un aval o co-titular residente en España.

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Estocada al impuesto estatal de la plusvalía: es inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El Tribunal Constitucional ha tumbado aquellos artículos de la regulación estatal del impuesto de la plusvalía municipal que permitían cobrar hasta la fecha este tributo cuando se transmitía un inmueble en pérdidas. En concreto, considera que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica porque los ayuntamientos lo cobran por el mero hecho de haber sido titular de un terreno urbano, independientemente de que el inmueble se haya vendido a un precio inferior al que se adquirió. 

De este modo, el Constitucional reitera la doctrina establecida en las sentencias contra parte de la norma foral de Guipúzcoa y Álava. Ahora la pelota está en el tejado del legislador para que modifique la Ley estatal Reguladora de las Haciendas Locales y establezca mecanismos que permitan a los ayuntamientos determinar, antes de exigir el pago del impuesto, si ha existido o no una plusvalía con la venta o transmisión.

Hasta que entre en vigor la modificación de la ley estatal, el contribuyente podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho para acreditar que tuvo pérdidas con la venta de su casa. 

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

1. Cómo recurrir el impuesto de plusvalía municipal y qué hacer con la deuda mientras tanto
2. La fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal ¿sigue siendo un argumento válido para recurrir?
3. ¿Debo pagar el impuesto de plusvalía municipal si he vendido en pérdidas?
4. ¿A quién corresponde probar que no ha existido un incremento del valor del terreno?
5. ¿Bastan las escrituras de compraventa para probar que una casa se ha vendido en pérdidas?
6. ¿Debo pagar plusvalía municipal, si el beneficio obtenido en la transmisión es menor que el impuesto?
7. ¿En qué casos es inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal?
8. ¿Puede impugnarse el impuesto de plusvalía municipal, cuando hay errores o discrepancias en la información catastral?
9. ¿Es válido el pacto que obliga al comprador a pagar la plusvalía municipal?
10. ¿Puede impugnar el impuesto de plusvalía municipal quien no es el sujeto pasivo del mismo?
11. ¿A quién puede reclamarse el pago de la plusvalía municipal si hay varios titulares?
12. ¿Puede recuperarse la plusvalía municipal pagada con motivo de la disolución de una comunidad de bienes?

(Fuente: Idealista.com)

La recaudación del impuesto de plusvalía se disparó un 50% desde la crisis mientras que el valor de las viviendas había caído un 30%

Cálculo de la plusvalía municipal según la sentencia

(Fuente: OCU.org)

INMATRICULACIÓN DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL “EN INVESTIGACIÓN”

Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Y lo mismo cabe decir en cuanto a los notarios, que disponen de iguales accesos a organismos oficiales, respecto a la elaboración de documentos inscribibles o la subsanación de los defectos que éstos pudieran adolecer.

TEXTO

En el recurso interpuesto por don Rafael Pedro Rivas Andrés, notario de Alcalà de Xivert, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Sant Mateu, don Alberto Manuel Adán García, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Hechos

I

En escritura pública otorgada por el notario de Alcalà de Xivert, don Rafael Pedro Rivas Andrés, el día 20 de septiembre de 2016, número 686 de su protocolo, se formalizó la compraventa de una finca que se dice estar sin inmatricular, incorporando al título certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura la titularidad catastral de la finca «en investigación».

II

Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu, fue objeto de la siguiente nota de calificación: 

«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña B. M., A., el día 20/09/2016, bajo el asiento número 676, del tomo 68 del Libro Diario y número de entrada 2909, que corresponde al documento otorgado por el notario de Alcossebre-Alcalá de Xivert Rafael Pedro Rivas Andrés, con el número 686/2016 de su protocolo, de fecha 20/09/2016, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: 1.–Falta acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca/s de la que resulte catastrada a nombre de transmitente o adquirente. Se encuentra catastrada «en investigación». Fundamentos de Derecho: Artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Artículos 9,1 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51,1-4 de su Reglamento; 45 y 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro; 53 de la Ley 19/1996, de 30 de diciembre; y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, 9 de mayo de 2003, 29 de noviembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 28 febrero, 19 marzo, 29 de junio, 27 noviembre y 4 diciembre de 2007, 25 enero y 26 de noviembre de 2008 y 2 de junio y 18 y 26 de octubre de 2012. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra esta decisión (…) Sant Mateu, a veintisiete de diciembre del año dos mil dieciséis. El Registrador de la Propiedad, Fdo: Alberto Adán García».

La Fiscalía de Madrid imputa un delito de estafa a la tasadora de Unión de Créditos Inmobiliarios

La Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A. por un delito de estafa por el mismo motivo que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y comparaciones de ofertas que las tasadoras no han podido acreditar su existencia.

El mecanismo que han tenido miles de préstamos hipotecarios para ser concedidos ha sido el de, independientemente del bajo nivel de ingresos de los deudores, elevar artificialmente los valores de la vivienda para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad. Esto abre la puerta a miles de querellas contra las sociedades de tasación, que han incorporado tasaciones adulteradas a la gran mayoría de préstamos hipotecarios, y por añadidura, agrega un frente de batalla a las entidades financieras en calidad de responsables civiles subsidiarios, ya que van a tener que revisar todas sus tasaciones.

“echar” a un okupa"

Esto es lo que cuesta “echar” a un okupa de tu casa por la vía legal... y por la "no legal"

Una denuncia, un abogado, una puerta blindada, meses de espera, sufrimiento y mucha, mucha paciencia. Desalojar a un okupa no resulta nada fácil para un particular: cuesta una media de 2.100 euros más el dinero que deja de percibirse por la explotación de la casa y más la reparación de los desperfectos, pues en general suelen dejar la vivienda inhabitable.

El miedo que tiene cualquier propietario cuando se queda su casa sin inquilino es que se la ocupen. En función de la zona donde esté ubicada es más o menos fácil. Los expertos recomiendan evitar colgar el cartel de “se vende” para no dar pistas. Además, hoy en día casi todo el mundo busca piso por internet. 

Para un particular que le 'okupen' su vivienda es un auténtico drama, aunque se puede evitar en cierto modo. Si las fuerzas del orden ven la perpetuación del delito, es decir, ven a los okupas entrando en la vivienda, están en la obligación de evitarlo. Si la puerta del inmueble está abierta, pueden acceder y requerir el desalojo.