Qué reclamar y cómo hacerlo
La banca ya está diseñando la estrategia para afrontar el último frente que tiene abierto. Después del mazazo europeo que obliga al sector a devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde el inicio de la hipoteca, también debe asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario, en el Registro de la Propiedad o el pago del AJD. Un coste que, de una forma u otra, acabará pagando el cliente.
De momento, como asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, las entidades no tienen una estrategia definida, aunque el mercado da por hecho que en las próximas semanas se despejará la incógnita.
Hasta conocer cuál será la hoja de ruta definitiva, las principales alternativas que se contemplan son la subida de los tipos de interés de las hipotecas, la imposición de comisiones de apertura o la obligación de pagar durante el primer año de vida del préstamo un interés fijo, a pesar de que se trate de una hipoteca variable. En cualquier caso, el coste lo asumirán los futuros hipotecados.
La primera opción sobre la mesa es la de la subida de los tipos de interés, lo que impacta directamente en la cuota que pagan los hipotecados. El propio sector ya ha dejado claro que el incremento de los diferenciales sería un efecto colateral de las sentencias judiciales que han dado la razón a los afectados tanto en el caso de las cláusulas suelo como en el de la formalización.
Otra alternativa que se está barajando es la de recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas, una condición que prácticamente había desaparecido en los últimos meses ante la feroz competencia por conceder préstamos. En este sentido, se pueden generalizar las hipotecas que aplican un interés de comisión de apertura (del 0,5%, 1%...) e incluso establecer una cuantía mínima (500 euros, 1.000 euros…).
Esta última condición penaliza principalmente a los préstamos de cantidades reducidas. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura mínima de 1.000 euros supone pagar un 1% del importe solicitado, mientras que, para una hipoteca de 30.000 euros, equivaldría a un 3,3%.
Ahora bien, como su propio nombre indica, esta comisión de apertura solo se paga una vez: al abrir la hipoteca. En cambio, la subida de los tipos de interés afecta al plazo que se mantiene la hipoteca.
La última opción sobre la mesa que tiene la banca es exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más. Conviene recordar que precisamente al inicio de la hipoteca es cuando menos se amortiza (la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y no al capital), por lo que el banco se aseguraría unos ingresos extra con los que sufragar el coste de la formalización.
Así pues, y según recuerda idealista hipotecas, “cada vez va a ser más importante comparar las hipotecas no solo por los tipos de interés, sino por todas las variables que entran en juego”.
Condiciones más concretas, pero sin vinculaciones
Fuentes financieras aseguran a idealista/news que algunos bancos ya han movido ficha y han decidido subir precios y retomar las comisiones de apertura con mínimos nunca vistos a cambio de asumir parte de los gastos de formalización de los nuevos préstamos. En cambio, otros se están planteando "desafiar" la sentencia del Tribunal Supremo y mantener los gastos del lado del deudor, dejando sin cambios los precios, pero añadiendo transparencia al proceso de contratación.
Y esa podría ser una constante a partir de ahora. El mercado, al menos, está convencido de que el sector financiero se asegurará de definir detalladamente en los contratos hipotecarios todas y cada una de las condiciones. En este sentido, no podemos olvidar que la nulidad de este tipo de cláusulas decretada por el Supremo no responde a la ilegalidad de la misma, sino a la falta de transparencia y concreción a la hora de establecerlas.
Por otro lado, el mercado descarta que la futura oferta hipotecaria traiga consigo un repunte de las vinculaciones que exigen los bancos a los clientes por mejorar su préstamo, como el uso de tarjetas, la contratación de un seguro o la aportación a un fondo de pensiones.
Qué reclamar y cómo hacerlo
El Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró abusiva la cláusula en la que BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
El motivo es que el tribunal considera que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restricción de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, el usuario puede reclamar las facturas de la como notaría y el Registro de la Propiedad, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Y cómo hacerlo? Según recuerda Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, en primer lugar, el cliente deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial. [Consulta aquí más información].
El plazo para reclamar es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo (por tanto, finalizará el 24 de diciembre de 2019) para las hipotecas todavía vigentes. En el caso de que las que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
EL IDEALISTA
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