2017-01-19

Heredar costará el doble


La factura fiscal de las donaciones a partir de 100.000 euros se dispara al cuádruple al eliminar la bonificación en cuota del 75%



· Los cambios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones anunciados por el Consell para 2017 encarecen el legado para los hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes

La política fiscal, aparte de protagonizar las propuestas estrella en campaña electoral de los dirigentes políticos de turno, tiene importantes implicaciones en el día a día de los ciudadanos. A nadie se le escapa el efecto, más o menos inmediato, de las siempre impopulares subidas de impuestos, como la anunciada por el Gobierno valenciano en relación al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para 2017.

Aunque de menor calado que la reforma propuesta por el comité de expertos creado por el Gobierno valenciano, las modificaciones recogidas en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos -aprobada y entregada por el Consell este viernes a Les Corts para su tramitación- encarecen notablemente tanto las herencias, como las donaciones.

Cabe recordar que los primeros 100.000 euros están exentos en ambos casos, y seguirán estándolo, y que en 2013 se redujo la bonificación en cuota por parentesco del 99% al 75%, es decir, que «se pasó de pagar el 1% de la cuota inicial a tener que pagar un 25%», señala Jorge Gómez de Membrillera Ortuño, asociado principal de Garrigues.

Cuando entren en vigor las modificaciones del Consell, la bonificación del 75% en herencias sólo se mantendrá para hijos menores de 21 años, mientras que los mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes «tendrán que pagar el doble que ahora», al quedar reducida al 50%. El impacto estimado del cambio para las arcas públicas es de 86 millones.

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS CON SENTENCIA DEL TJ.


Servicio Atención al cliente
XXXXXXXXXXXXXXXXX

En            a     de                   de  2017



Doña; xxxxxxxxxxxxxxx con DNI xxxxxxxxxx, domiciliado en calle la dirección completa


EXPONE:

 Que soy titular del préstamo n °.        con garantía hipotecaria suscrito con esta entidad en fecha xxxxxxxx ,bajo el número de protocolo xxxxxx del notario Don. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx por importe de xxxxxxxxxxx, que grava mi vivienda sita en calle la dirección completaxxxxxx.

En dicha escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyo una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de constitución de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre tal y como se recoge en el Fundamento Jurídico Quinto Recurso de Casación BBVA S.A. en el apartado g) séptimo motivo cláusula de gastos de del préstamo y que reproducimos a continuación:

Decisión de la Sala :
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1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
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El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).
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2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
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En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.
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3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
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De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
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Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”
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Estimo que la cláusula contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en todos los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito,  solicito que procedan a ingresar en mi cuenta las cantidades satisfechas por mí para la constitución de mi préstamo hipotecario, al haber sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo dicha cláusula.


Por ultimo en el caso de que no me devuelvan dichos importes, les informo que procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas.

Quedando a la espera de sus noticias,

Atentamente,

Nombre completo y firma

MODELO PARA RECLAMAR GASTOS DE LA HIPOTECA

C______, _____z
C/ L_____________, __
46192 Montserrat (Valencia)
DNI. ____________--




AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE B____



Muy Sres. Míos:

Por medio del presente escrito vengo a realizar reclamación en solicitud de devolución de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula abusiva que obra en mi escritura de préstamo hipotecario, contratado con esa entidad, por la que se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del contrato de hipoteca.

A continuación se indican los antecedentes y fundamentación que sostienen dicha reclamación:

1.       En fecha --/--/----, formalicé con esa entidad, préstamo con garantía hipotecaria número. S/R 20808/07, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de ________________________________________________________, bajo el nº de protocolo ____.
2.       En dicha escritura, concretamente en la exponente ____: cláusula gastos a cargo del prestatario.
3.       Dicha cláusula no fue negociada individualmente, resultando ser, por tanto, una condición general de la contratación, que no permite distribuir entre las partes los gastos producidos, habiéndoseme atribuido, de manera genérica, la totalidad de los mismos, los que satisfice en su momento.
4.       Ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para quien suscribe la presente, y en mi condición de consumidor; lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre.
5.       La inmediata consecuencia de dicha abusividad, es la nulidad de la cláusula mencionada y transcrita, y por tanto, la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista..

En por todo lo anteriormente expuesto, por lo que vengo a solicitar, se tenga por no puesta la cláusula ___A del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de ----------- (------------------------).a que ascienden los honorarios notariales y de registro, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en su día fueron satisfechos por mi parte, adjuntando a la presente fotocopia de las facturas que acreditan y justifican la reclamación contenida en el cuerpo de este escrito.

Atentamente.




C_____________________

Así va a encarecer la banca las hipotecas para asumir los gastos de formalización

Qué reclamar y cómo hacerlo


La banca ya está diseñando la estrategia para afrontar el último frente que tiene abierto. Después del mazazo europeo que obliga al sector a devolver todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde el inicio de la hipoteca, también debe asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario, en el Registro de la Propiedad o el pago del AJD. Un coste que, de una forma u otra, acabará pagando el cliente.


De momento, como asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, las entidades no tienen una estrategia definida, aunque el mercado da por hecho que en las próximas semanas se despejará la incógnita.


Hasta conocer cuál será la hoja de ruta definitiva, las principales alternativas que se contemplan son la subida de los tipos de interés de las hipotecas, la imposición de comisiones de apertura o la obligación de pagar durante el primer año de vida del préstamo un interés fijo, a pesar de que se trate de una hipoteca variable. En cualquier caso, el coste lo asumirán los futuros hipotecados.


La primera opción sobre la mesa es la de la subida de los tipos de interés, lo que impacta directamente en la cuota que pagan los hipotecados. El propio sector ya ha dejado claro que el incremento de los diferenciales sería un efecto colateral de las sentencias judiciales que han dado la razón a los afectados tanto en el caso de las cláusulas suelo como en el de la formalización.


Otra alternativa que se está barajando es la de recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas, una condición que prácticamente había desaparecido en los últimos meses ante la feroz competencia por conceder préstamos. En este sentido, se pueden generalizar las hipotecas que aplican un interés de comisión de apertura (del 0,5%, 1%...) e incluso establecer una cuantía mínima (500 euros, 1.000 euros…).


Esta última condición penaliza principalmente a los préstamos de cantidades reducidas. Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros, una comisión de apertura mínima de 1.000 euros supone pagar un 1% del importe solicitado, mientras que, para una hipoteca de 30.000 euros, equivaldría a un 3,3%.


Ahora bien, como su propio nombre indica, esta comisión de apertura solo se paga una vez: al abrir la hipoteca. En cambio, la subida de los tipos de interés afecta al plazo que se mantiene la hipoteca.


La última opción sobre la mesa que tiene la banca es exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más. Conviene recordar que precisamente al inicio de la hipoteca es cuando menos se amortiza (la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y no al capital), por lo que el banco se aseguraría unos ingresos extra con los que sufragar el coste de la formalización.


Así pues, y según recuerda idealista hipotecas, “cada vez va a ser más importante comparar las hipotecas no solo por los tipos de interés, sino por todas las variables que entran en juego”.


Condiciones más concretas, pero sin vinculaciones

2017-01-16

Cómo reclamar por las cláusulas suelo y los gastos de hipoteca


Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas


¿Qué condiciones tiene tu hipoteca? Descubre los gastos de formalización que debería pagar el banco


Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la 'cero' o la 'techo', condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.


¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?
  1. De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  2. De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  3. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
  4. De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
  5. De la factura de tasación del inmueble.

2017-01-13

Devolución gastos hipoteca - Recupera tus gastos de apertura

https://www.helpmycash.com/hipotecas/devolucion-gastos-hipoteca/

¿Qué es lo que se ha pagado de más?

Cuando afrontamos la firma de las escrituras de una hipoteca, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa(lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca.  Estos últimos gastos son los que, según la ley, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.
Según figura en la ley, los siguientes gastos no deberían ser trasmitidos a los clientes:
  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
  2. Gastos de registro: no suele superar el 0,2 %
  3. Tributos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero no suele superar el 1 %
Estaríamos hablando de que cada hipotecado ha desembolsado un mínimo de unos 2.500 euros que no le correspondían.

¿Por qué han sido declarados nulos estos gastos?

El 23 diciembre de 2015, a las mismas puertas de la Navidad, veía la luz la resolución del Tribunal Supremo en la que se declaraba como abusiva la práctica de imponer los gastos anteriormente mencionados a los nuevos hipotecados.
En dicha sentencia se especifica que se trata de una situación abusiva, al no establecer una correcta distribución de los gastos de notaría, derivados de la necesitada de requerir de un notario y un registrador. Del mismo modo, corresponde al sujeto pasivo de la operación el pago de los tributos correspondientes, en este caso el IAJD. El banco es el sujeto pasivo de estas operaciones porque es quien se beneficia de ellas y no el cliente que solicita la hipoteca.

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de mi hipoteca?

Según lo resultante de esta sentencia, debemos en primer lugar averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente.
Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamospedir una cita con el director de  nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios cobrados por los bancos de forma abusiva?

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios cobrados por los bancos de forma abusiva?

Según el Tribunal Supremo a través de la sentencia 705/2015 del 23 de diciembre, los gastos asociados a la constitución y formalización de los préstamos hipotecarios deben ser abonados por las entidades bancarias, como sujetos pasivos de la transacción. Por lo tanto, los clientes que en su momento firmaron una hipoteca y abonaron estos gastos pueden reclamar las cantidades a su entidad. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com aclaran cuál es el importe que tendría que haber abonado el banco y cómo puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

¿Qué gastos pagaste y debería devolverte la entidad?


Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria el banco exigía al cliente el pago previo de una serie de trámites como notaría, gestoría, Registro de la propiedad e IAJD(Impuestos de Actos Jurídicos Documentados). Sin embargo, estos costes deben ser cubiertos por el sujeto pasivo, que es el banco y no el cliente, por lo tanto, los consumidores podrán reclamar la devolución de estas cantidades.
Por ejemplo, para una hipoteca media de 140.000 euros, los gastos de notaría pueden ascender a los 550 euros, los gastos del gestor hasta los 250 euros, el Registro hasta 230 euros y el IAJD a 1.800 euros. Lo que suma un total de 2.830 euros. Además, el cliente también puede reclamar los gastos de tasación (300 euros aproximadamente) si cuando solicitó el préstamo hipotecario ya había tasado por su cuenta la vivienda (con una tasadora homologada) y el banco no la aceptó.
¿Cómo puedes recuperar este importe?
En primer lugar, desde el comparador financiero HelpMyCash.com, recomiendan hablar previamente con la entidad, puesto que no está de más dialogar con tu banco antes de iniciar un proceso más complejo, como puede ser emprender una acción legal.
Eso sí, no debes firmar ningún documento con la entidad (si te propone un trato) que te impida reclamar judicialmente en un futuro lo que pagaste de más en concepto de gastos de formalización de la hipoteca.
Si tu banco no accede a devolverte estas cantidades de buena fe (que es lo más probable), debes buscar asesoramiento legal e interponer una demanda, bien a título individual o sumarte las demandas colectivas que están gestionando organizaciones como la OCU.
 ¿Quién puede reclamar esta devolución de los gastos hipotecarios?
Según el INE, más de 8 millones de familias podrán reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Por tanto, podrán reclamar estos gastos todas aquellas personas que tienen o tuvieron una hipoteca y afrontaron los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Las personas que ya hayan cancelado la hipoteca también podrán reclamar su dinero, puesto que cuando una sentencia se determina que es nula, lo es desde siempre.
http://www.fotocasa.es/blog/hipotecas-finanzas/reclamar-gastos-hipotecarios?xtor=EPR-457-[139]-20170111&link=119261 



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