2016-06-24
2016-06-15
SI VENDO MI CASA QUE SE LLEVA HACIENDA
Y
cuanto se lleva Hacienda? Esta es una de
las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos formulan cuando van a
vender su casa en Aco Inmobiliaria
Voy
a intentar explicar en general, cómo ha quedado este asunto tras la nueva reforma
fiscal de la Hacienda pública.
La
ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el
valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Eso sí: debes
computar los gastos satisfechos para reducir de ese modo tu ganancia.
Para
el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, debes dar los
siguientes pasos:
Primero.
–
Calcular
el valor de adquisición de la vivienda que acabas de vender, es decir, calcular
cuánto pagaste por ella cuando la compraste. Para calcular dicha cantidad,
debes tener en cuenta las siguientes consideraciones:
- Sumar al
precio inicial los impuestos pagados en su día, que pudo ser IVA si la
compraste nueva (directamente al promotor), o Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP) si la compraste de segunda mano.
Por
otro lado, tienes que sumar también los gastos que soportaste al comprar tu vivienda en Valencia,
como por ejemplo, los derivados de Notaría, Registró
y Gestoría.
Si
para comprar tu piso en Valencia, tuviste que financiar la compra con
una hipoteca, suma también los gastos de constitución de hipoteca,
comisiones, tasación etc…
- Si
realizaste alguna mejora o inversión en la vivienda, también tienes que
sumarlo al valor de compra, por ejemplo, obras para aumentar la superficie
de la casa.
Sin
embargo, “no computa” los gastos de conservación y reparación, como por
ejemplo, cambiar el calentador de agua.
- Por otro lado, si tu casa en
Valencia la tuviste alquilada, tendrás
que restar al valor de compra, el importe de las amortizaciones que te
dedujiste al declarar los ingresos de esa renta.
Si
la vivienda que has vendido fue heredada, el valor de compra es el declarado en
las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el impuesto de
sucesiones y todos los gastos que asumiste, en la proporción que
corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.
“Recuerda”
que desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los
coeficientes de corrección monetaria.
Segundo.
–
Para
calcular el valor de venta, resta al importe de la venta, los impuestos y otros
gastos que hayas tenido como, la plusvalía municipal o las comisiones
abonadas a la Agencia Inmobiliaria.
Tercero.
–
La
ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro
del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de
gravamen es el 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21% sobre los
siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 23% por el resto de ganancia superior
a 50.000 euros.
A
continuación, hacemos un ejemplo: si vendes una casa por 200.000 euros que te
costó 140.000 euros (gastos incluidos), mira cuanto IRPF acabarás pagando:
Valor
de
venta
200.000
Plusvalía
municipal
– 6.300
Valor
de venta
neto
193.700
Valor
de
compra
140.000
Ganancia
53.700
Total,
IRPF 11.700
Si
compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los
denominados “coeficientes de abatimiento”, por lo que tu tributación será inferior.
Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que
vendes es tu vivienda habitual. Si estás en alguno de estos grupos puedes
consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para
estos casos concretos.
Gestiones
aco
2016-06-13
OJO ** AL ALQUILER DE VACACIONES.
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Internet ha cambiado la forma en la que organizamos nuestros viajes y nuestras estancias de vacaciones.
Internet ha cambiado la forma en la que organizamos nuestros viajes y nuestras estancias de vacaciones.
Podemos, a golpe de clic, encontrar la casa de alquiler que habíamos soñado para pasar nuestras vacaciones fácilmente. La parte negativa es el fraude online, pero si estamos atentos y tenemos en cuenta una serie de consejos conseguiremos detectar y evitar a los estafadores para así disfrutar de nuestro merecido descanso sin preocupaciones.
Las 5 señales que te dicen que quieren engañarte en el alquiler de un apartamento para vacaciones.
- El precio es demasiado barato. El típico chollo, vamos. Recuerda que nadie da duros a 4 pesetas, y menos en algo como el alquiler de vacaciones donde hay tanta demanda y a veces es casi imposible encontrar nada para los meses de verano si acordamos demasiado tarde.
- El propietario no nos facilita un teléfono de contacto y solo se comunica por email. Este es un clásico. Si el propietario no te facilita un número de teléfono, no sigas.
- El dueño está fuera de España. Una vez que contactamos nos dice que se encuentra fuera de España, pero que nos puede enviar las llaves del apartamento y el contrato de alquiler por mensajería. Nos pedirá una pequeña cantidad por adelantado. Todo es mentira. Se quedará con el dinero y no enviará nada. En algunos casos ofrecen la posibilidad de un descuento si se paga todo el alquiler por adelantado.
- Una vez contactas por email con el propietario, el email de respuesta está mal escrito. ¿Parece una traducción hecha con el traductor de google? ¡Sospechoso!
- El propietario pone reticencias a enviarte fotos por email, o las fotos que te envía parecen de piso piloto.Desconfía de las casas que te parezcan demasiado bonitas para el precio medio de la zona donde alquilas.
¿Cómo evitar ser engañado?
- Si en el anuncio del alquiler de temporada solo hay un email de contacto, pedir un teléfono y hablar personalmente con el propietario.
- Comprueba antes de hacer ningún pago que el arrendador es el dueño del piso a través del registro de la propiedad. Aunque bien es cierto que se han dado casos de suplantación de identidad.
- No hagas ningún pago o transferencia a una cuenta que no tenga un titular con nombre y apellidos y sea un banco conocido, y sobre todo evita enviar dinero a cuentas de moneygram o similares.
- Comprueba que las fotos que hay en el anuncio no las han sacado de Internet. Esto lo puedes comprobar fácilmente con Google imágenes. Si pones la foto en Google imágenes y te salen en otros anuncios de portales de segunda mano, en pisos de otras ciudades, o anuncios con otros datos de contacto, está claro, están intentando engañarte.
Busca en Google cualquier dato de contacto que te ofrezca el propietario: teléfono, email... busca en Google Maps la localización de la vivienda a alquilar, así podrás comprobar que la casa existe y que cumple con la descripción del anuncio. En definitiva, investiga antes de formalizar el alquiler, tal y como lo harías con cualquier compra importante. Igual que nunca empezarías a pagar un coche o una casa sin hacer antes una serie de comprobaciones, haz lo mismo para las vacaciones.
Una investigación previa puede evitar disgustos posteriores.
PROINDIVISOS.: Uso por turnos de la vivienda común
El Tribunal Supremo
fija como doctrina, cuando haya problemas entre los comuneros sobre el disfrute
del inmueble, el uso por turnos de la vivienda común.
Lo anterior es predicable cuando se trata de una vivienda indivisible donde los distintos comuneros tiene problemas de convivencia y de uso solidario del inmueble.
En estos casos el uso por turnos de la vivienda común es la solución más acorde al problema hasta tanto cualquiera de ellos proceda a la extinción del proindiviso, mediante el procedimiento de división de la cosa común.
La reciente sentencia que vamos a
comentar dictada por el Tribunal Supremo establece la doctrina
del uso por turnos de la vivienda común cuando existen problemas
entre los distintos comuneros sobre el goce del inmueble.
El supuesto analizado por el
tribunal Supremo, en síntesis es el siguiente:
a) Existe una vivienda que
perteneció a don Nicolas y a don Víctor por mitades iguales.
b) En cuanto a la mitad de la
vivienda que perteneció en su momento a don Nicolas, ya fallecido, quedaron
como herederos sus tres hijos, con una cuota de 16,67% de la vivienda.
c) En cuanto a la mitad de don
Víctor, también fallecido, la herencia sigue sin dividirse instituyéndose una
comunidad de bienes entre los hijos del fallecido y la mujer del fallecid.
d) No se ponen de acuerdo en
el uso y disfrute de la vivienda, por lo que uno de ellos acude al Juzgado
solicitando el uso exclusivo y alternativo de la vivienda en función de la
cuota de participación que cada uno de ellos tiene en la vivienda, es decir que
cada comunero use y disfrute la vivienda un porcentaje de dias al año de manera
exlcusiva en atención a su derecho en la vivienda.
Respecto de la comunidad de bienes (que sería la figura
jurídica frente a la que estamos), el Código Civil establece, entre
otras cuestiones, lo siguiente:
Articulo 394: ” Cada partícipe
podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a
su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida
a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
En consonancia con este
precepto, el Tribunal Supremo tiene declarado que el uso de la
cosa común por los comuneros (también los coherederos) debe
ser solidario, siendo ilegítimo que uno de ellos use la cosa común en
beneficio exclusivo prohibiendo a los demás el goce de la misma. Ahora
bien, si se planteasen problemas entre los comuneros en el uso
compartido de la cosa, se habrá de atender a la cuota de participación
que cada uno de ellos ostente en aquella.Lo anterior es predicable cuando se trata de una vivienda indivisible donde los distintos comuneros tiene problemas de convivencia y de uso solidario del inmueble.
En estos casos el uso por turnos de la vivienda común es la solución más acorde al problema hasta tanto cualquiera de ellos proceda a la extinción del proindiviso, mediante el procedimiento de división de la cosa común.
SENTENCIA del
Tribunal Supremo de 9.12.2015:
Los razonamientos más relevantes serían:
– La solución ideal sería
el uso y disfrute solidario de la cosa común por todos los
comuneros.
– Cuando se dan situaciones
singulares como la que aquí se enjuicia, al tratarse de una vivienda
indivisible donde la convivencia de todos los comuneros es
imposible, se establece como DOCTRINA la siguiente:
“la aplicación de turnos de
ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será
considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de
viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y
la comunidad o algún comunero así lo inste”.
CONCLUSION:
En aquellas situaciones
de proindiviso o comunidad de bienes sobre viviendas,
si los comuneros no se ponen de acuerdo en cuanto al uso y disfrute del bien
(que sería lo IDEAL), se podrá solicitar del Juzgado, por cualquiera de ellos,
al amparo de lo dispuesto en el art. 394 del Código Civil, el uso por
turnos de la vivienda común con caracter sucesivo y exclusivo,
atendiendo a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en el
citado inmueble.
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