2011-01-27

COMENTARIOS JUDICIALES

Saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda
Publicado - 26/01/11 a las 06:01:17 pm
http://todoproductosfinancieros.com/saldar-la-hipoteca-con-la-subasta-de-la-vivienda/

Una decisión, cuanto menos polémica, puede cambiar todo lo que se conoce en el mundo de los créditos hipotecarios. Acaba de salir un fallo de la Audiencia Provincial de Navarra donde ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria.
La razón de este permiso, esgrimida por el tribunal, es muy real pero al menos curiosa: considera que las entidades financieras han causado la crisis y que es “moralmente rechazable” que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia. (aquí puede accceder a la sentencia)
Una gran parte de verdad -políticamente incorrecta- es lo que dice la Audiencia de Navarra, ya que son ampliamente conocidas las consecuencias de las acciones esgrimidas no solo por las entidades financieras españolas, sino también por la mayoría de los bancos del mundo, con respecto a la Crisis global de la que aun estamos viviendo en la actualidad.
Bien conocida es la historia de España y de su burbuja inmobiliaria, a la vez que se han otorgado muchas hipotecas que han pegado fuerte en los balances de las entidades. Sin duda, gran parte de la culpa es de ellos, aunque también nosotros los españoles nos hemos creído una realidad que no era tal.
Volviendo al tema del auto de la Audiencia de Navarra. En este caso, el comprador, además de perder la vivienda en la subasta, debía pagar 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos, para saldar la deuda de más de 70.000 euros. La justicia, tanto en Primera Instancia como ahora la Audiencia, ha dado la razón al consumidor, entendiendo que la casa cubre el capital prestado más los accesorios.
Las leyes actuales contemplan que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante. Como la pérdida del valor ha sido tan abrupta -en algunos casos, la casa vale un 50% menos- el valor conseguido en la subasta no alcanzaba a cubrir la hipoteca. Allí había que pagar la diferencia.
Esta decisión de la Audiencia Provincial de Navarra va contra este planteo, y se adecua a lo que ocurre en otros países como Estados Unidos, pionero de las Hipotecas Subprime. A su vez, abre la puerta para prácticas peligrosas para los bancos y cajas, que hasta el momento se sentían intocables al respecto.
Según Jose Trecet, Director de Contenidos de Financial Red, para las cajas y bancos esta decisión podría ser catastrófica, ya que una familia con una casa comprada en plena burbuja podría hacer cuentas y ver que la vivienda vale ahora un 20% de cuando la compró, a lo que si le suma los intereses que está pagando, no le compensaría mantener la inversión y podría optar por dejarle la propiedad al banco. Sin duda, sería un gran negocio y una bocanada de aire fresco para las familias.
Por otra parte, sin duda, prácticas como la que nombra Jose Trecet puede poner en serio riesgo al Sistema Financiero en su totalidad, pudiendo dar el “toque de gracia” a muchas de las cajas de ahorro que actualmente se encuentran en la cuerda floja. El desafío de esta decisión consistiría en la valuación de los créditos hipotecarios en la contabilidad de las entidades financieras.
Ahora mismo muchas cajas y bancos están “dibujando” ferozmente sus balances para cumplir con las exigencias del Banco de España, pero de extenderse esta decisión judicial, deberían valuar sus créditos a valor de mercado de las casas hipotecadas, notoriamente inferior al valor de libros y poniendo en serio riesgo sus balances. Se dispararían sus pérdidas y no tardarían en estar en problemas.
¿Que sucederá entonces? Nadie lo sabe, aunque esto recién empieza. Si bien la decision judicial de la Audiencia de Navarra solo se aplica a este caso en particular, sienta un precedente que puede ser tenido en cuenta por otros juzgados.

2011-01-25

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR

FALLOS QUE CONVIENE EVITAR AL COMPRAR UNA CASA
El mercado inmobiliario ha dado un vuelco en los últimos años y se ha demostrado que los riesgos que antes se pasaban por alto pueden llegar a costar caro y conviene evitarlos por prudencia www.inmobiliaria-aco.com ha elaborado una lista de los errores mas comunes con ayuda de profesionales de estudios económicos de Tasación y expertos inmobiliario.
los errores mencionados son:
1) no hacer números ya que muchos no tienen cultura financiera ni se asesoran sobre toda la operación de compra
2) olvidar que al precio de la casa hay que sumarle aproximadamente un 10% entre iva ó itp y papeleos
3) desconocer el funcionamiento de la hipoteca, así como sus gastos e impuestos
4) obviar los gastos adicionales recurrentes, ya que los desembolsos no se acaban en el momento de la firma sino que después hay luz, agua, comunidad, seguros, mantenimiento, ibi...
5) dedicar todo el dinero a la casa y no contar que hay que amueblarla y nos tiene que sobrar siempre un dinero para imprevistos como pueden ser un problema de salud o simplemente la reparación de un coche.
6) no solicitar una tasación previa del inmueble o propiedad para constatar no sólo su valor, sino que toda la propiedad está en orden.
7) ignorar que el euribor está subiendo y que lo lógico es que suba mas mucha gente no sabe cuánto tendrá que pagar si el euribor se coloca en el 4, 5 o 6%
8) abrir hipotecas a plazos muy largos, más allá de 25 años que suelen ser un buen negocio para el banco y uno malo para el propietario.
9) Endeudarse por encima del 30% de los ingresos no sólo es una recomendación del banco de España, sino que es un criterio de prudencia por si los ingresos familiares diminuyen
10) Pedir un aval a padres, familiares o amigos con lo que corres el riesgo de que en caso de impago no sólo haya un problema, sino dos
11) no buscar estadísticas para ver si una vivienda está cara o barata comparándola con datos de portales inmobiliarios, inmobiliarias, ministerio de vivienda...
12) compra directamente al banco, sin el asesoramiento de un profesional inmobiliario.
13) Ignorar a las agencias inmobiliarias, que hoy en día son una buena herramienta para conseguir precios económicos
14) No negociar el precio o no hacerlo hasta el máximo por miedo a que el vendedor se enfade
15) Dejarse llevar por los sentimientos y comprar una casa con el corazón y no con la cabeza
16) Empeñarse en comprar una VPO sin que vaya a ser para muchos años y que luego sea un inconveniente para cambiar de casa.
17) Dejarse influir por alguna presión, como una subida del iva, el fin de una cuenta vivienda o de la desgravación, que pueden hacerte tomar una decisión precipitada al comprar
18) Pensar que los precios han tocado suelo y que, por tanto, es el mejor momento para comprar, ya que no todo el mundo piensa lo mismo de todas las zonas
19) No valorar si merece la pena vivir de alquiler porque la cultura española es de comprar
20) No tener una visión a largo plazo y comprar una casa sin estimar que dentro de unos años podemos necesitar otra vivienda por cambio de trabajo o del número de personas de una familia

2011-01-19

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DIGNA?

RESPUESTA: Se entiende por vivienda el  lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas, de forma digna y adecuada, es decir que pueda usarse, y a la que todos los ciudadanos tienen derecho -recogido como fundamental en la Constitución Española, en su artículo 47
"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos- 
y como bien necesario en la Declaración Universal de Derechos Humanos, de 10 de diciembre de 1948, en su artículo 25:
 Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud, el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica [...] 


El mandato de la Constitución Española transfiere la competencia de vivienda a las Comunidades Autónomas que deben regularlo social y económicamente, como bien necesario y de mercado, con determinadas garantías (de calidad,de transmisión...) dentro de un enfoque global, tanto en la ordenación y planeamiento del territorio como su incidencia en el patrimonio cultural y el medio ambiente, de acuerdo con los principios de legalidad y seguridad jurídica.



Por tanto, el objetivo primordial del legislador es favorecer la integración social de todas las personas a través del uso de una vivienda por cualquier título (propiedad, alquiler, cesión, donación, herencia...) y modo (individual o compartido) con las garantías de calidad, higiene y salubridad necesarias en su entorno, y conforme a sus posibilidades económicas.

¿Quién tiene que pagar el seguro de impago de alquiler según la ley?

¿Quién tiene que pagar el seguro de impago de alquiler según la ley? La contratación de un seguro de alquiler cada vez es más necesario, p...