PREGUNTA

¿Cómo se ejecuta una condición resolutoria?

RESPUESTA

La ejecución consiste en una no¬tificación fehaciente (burofax o acta notarial de notificación) efectuada por el vendedor (acreedor) al comprador (deudor) en el que se manifiesta la voluntad de resolver el contrato, lo que supone la restitución del inmueble al vendedor y la devolución de lo percibido para el comprador excepto los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento (Art 1.504C.c). Se recomienda siempre, antes de notificar la resolución, requerir de pago (mediante acta notarial o burofax) al comprador otorgándole un plazo para ello y solicitándole explicaciones de su retraso.
Es válido también acumular el requerimiento de pago y la resolución en una sola notificación siempre que se otorgue un plazo al comprador para ponerse al corriente.
El requerimiento de pago no es preceptivo pudiéndose notificar directamente la resolución. En caso de que el comprador no se allane por escrito a la resolución será necesario ir a los Tribunales; no basta para inscribir de nuevo en el Registro el inmueble a favor del vendedor la notificación resolutoria y la ma¬nifestación de impago efectuada unilateralmente por el vendedor.
Una vez notificada la resolución sólo se podrá exigir a los Tribunales la resolución del contrato, no pudiendo pretender el cobro del precio pendiente.

ALQUILER

PREGUNTA
Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?
Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

RESPUESTA
La regla general de los con¬tratos es que, una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.
En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.
A continuación analizaremos qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.
En caso de desistimiento del inquilino:
¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no?.
El desistimiento en términos legales consiste en una declara¬ción de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestán¬dole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.
Es una facultad extraordina¬ria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expre¬samente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresa¬mente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos. Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.
Contratos anteriores al 1 de enero de 1995
En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antela¬ción. Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrenda¬dor con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir. La norma es clara.
En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provo¬car el desahucio. Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.
Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.
En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino, tiene la facultad de desistir porque así
se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:
• Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
• Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.
¿Y tiene que pagar indemni¬zación al arrendador?.
Sólo deberá pagar una indem¬nización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.
El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato. Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.
Resto de contratos
En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de de¬sistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas corres¬pondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:
• Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.
• Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.
Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemniza¬ción al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.
Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. 0 dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización. Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

DUDAS EN LA COMPRA

PREGUNTA
Estoy viendo una vivienda para comprar, pero tengo una duda. En las escrituras de la casa solo figuran dos plantas cuando en realidad esta tiene dos plantas y bajo cubierta. Quisiera saber cuales serian los problemas que puedo tener por este motivo.
El propietario me dice que no va a pasar nada ya que la casa lleva así 20 años, pero yo no se si fiarme o si buscar otra cosa.

RESPUESTA
La edificación se debe corresponder con:

• El planeamiento urbanístico del municipio. Si excede la edificabilidad puede cometer una infracción urbanística sanciona¬ble con multa e incluso derribo.

• Las escrituras de compra¬venta. De lo contrario habría problemas para que el vendedor respondiese en caso de vicios ocultos, etc.

• El Registro de la Propiedad. De lo contrario no podrá usar la parte no inscrita como garantía. Por ejemplo, al pedir un prés¬tamo hipotecario.

• El Catastro. Para tributar por la superficie construida que realmente posee.

No obstante, si la parte de la edificación `no oficial' está en buen estado, el Ayuntamiento no conoce su existencia ni ha sancionado hasta ahora, no piensa pedir hipoteca o no le interesa la mejor tasación de la edificación, entonces, compre. No hay ningún problema.