2010-07-21

PREGUNTA
¿Existe alguna fórmula para comprobar la solvencia del promotor o del vendedor de viviendas, bien en un registro o asociaciones profesionales?

RESPUESTA
Existen mecanismos para comprobar que el vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles.

En el Registro Mercantil se puede obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora, la identidad de sus administradores, el ca¬pital social, el cumplimiento de sus obligaciones contables, etc.

Al margen de esta posibilidad, para el consumidor medio se hace difícil conocer circuns¬tancias relativas a la solvencia del promotor. Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda de los intereses económicos del consumidor que compra sobre plano se dirigen a garantizar concreta¬mente el destino y uso de las cantidades que se entregan durante el proceso de construcción de la vivienda.

A tal fin, la normativa exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Las entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.

En definitiva, más que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar el buen fin de la operación concreta.

Por lo que respecta a la compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación jurídica del inmueble.

Para su comprobación, el comprador puede acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad y cargas que afectan al inmueble.

El mecanismo de compra en escritura notarial incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la máxima seguridad jurídica.

TIPO DE ARRAS

PREGUNTA
En la compraventa de una vi¬vienda, ¿Que tipo de pagos a cuenta existen?

RESPUESTA
Cuando se realiza un contrato de compraventa de un piso, lo normal es que el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal. El contrato que se firma obliga a ambas partes a respetarlo y sólo permite des¬ligarse si se hace constar expresamente.
Hay tres clases de pagos a cuenta:

• Señal propiamente dicha o arras de confirmación. Se trata de una cantidad que entrega anticipadamente el comprador como parte del precio de la vivienda. Por tanto, es una confirmación del contrato y cualquiera de las partes puede exigir que se cumpla. Interesa tanto al vendedor, como al com¬prador cuando estén absoluta¬mente seguros de querer vender o comprar.

• Arras penitenciales. Se trata de un pacto expreso que permite a cualquiera de las partes apartarse del contrato pagando una multa: el vendedor, paga el doble de la cantidad entregada por el comprador; y el comprador, renuncia a la cantidad entregada a cuenta al vendedor. Con este tipo de señal, al vendedor le interesa recibir la cantidad más pequeña posible, si no está muy seguro de la venta; y la cantidad más elevada que pueda, si efectiva¬mente está seguro.

• Arras penales. Las partes implicadas no pueden deshacer el contrato. Por esta razón se pacta cuál será la indemnización que tienen que abonar cada una de las partes en caso de in¬cumplimiento. Interesa tanto a compradores y vendedores que estén seguros de que van a realizar una buena compra o venta y no van a ser ellos quienes rompan el trato.
• Aparte de las opciones anteriores, otra alternativa buena para el comprador es firmar una opción de compra a cuenta del precio final. Esto le faculta para adquirir la vivienda en un plazo determinado y obliga al vendedor a guardarle el piso durante ese tiempo.

DACION EN PAGO



PREGUNTA
Dispongo de una vivienda en propiedad junto con mi compañera y debo al banco la cantidad de 139.000 euros en concepto de hipoteca. Tanto mi compañera como yo trabajamos pero nos vemos ahogadísimos para llegar a final de mes ya que la mensualidad de la hipoteca es asfixiante y estamos pensando en dejar de pagar al banco. Por supuesto, hemos puesto el piso en venta y no hay manera que nadie se acabe interesando en serio. También hemos intentado negociar con el banco la dación en pago y el banco nos ha dicho que no quiere asumir el piso, aunque seguramente la tasación sería superior a la cantidad que adeudamos.
Mi pregunta es: que ocurre si dejamos de pagar las men¬sualidades de la hipoteca, y que tipo de procedimiento (ya sea judicial o no) puede iniciar el banco. ¿Creéis que para camuflar la morosidad y para evitar mayores costes para el banco, finalmente accedería a la dación?. El hecho de tener un trabajo, ¿le da más armas al banco para intentar el cobro de la hipoteca?. ¿Que gastos nos podría suponer el inicio de un proceso de embargo judicial?

RESPUESTA
En España a diferencia de otros países como por ejemplo Estados Unidos, la dación enpago no es un derecho del hipotecado, sino que el banco tiene que aceptar que se aporte el piso como pago de la hipoteca.
En España el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, es decir que el banco podría ejecutar. judicialmente y os podríais quedar sin piso y además con una deuda con el banco.
Respecto de los gastos de un procedimiento judicial para embargar la vivienda son bastante elevados por lo que posiblemente si el piso llega a ejecutarse no cubrirá la deuda y mucho menos la deuda más los gastos judiciales.
En vuestro caso el banco no cede a una dación en pago por que cree que si embarga el piso podrá cobrar el resto de la deuda embargado las nóminas, por regla general los bancos no quieren ladrillos sino dinero e intentan evitar a toda costa aceptar daciones en pago.
No deja de ser curioso que cuanto más solvente es el cliente más difícil es negociar una dación en pago, por ejemplo en el caso de inmigrantes con nóminas mileuristas o en el paro y con grave riesgo de que el inmigrante vuelva a su país los bancos suelen aceptar la dación en pago para ahorrarse los costes del procedimiento judicial e intentar poner a la venta los pisos cuanto antes para recuperar su dinero.

2010-07-01

HUMEDADES

PREGUNTA
He comprado una casa con una terraza que estaba muy abandonada. La he llenado de
plantas, y ahora resulta que los vecinos de abajo tienen una humedad que, según ellos, se debe al riego. Además, dicen que el anterior dueño tuvo el mismo problema. Ahora tengo que pagar el arreglo de la gotera y el de la terraza. ¿Qué hago?.

RESPUESTA
Puede reclamar al vendedor por vicios ocultos, si está dentro del plazo de 6 meses posteriores a la venta y si el defecto que causa la humedad no estaba a simple vista cuando compró. Si es así, el vendendor debería sufragar los gastos de la reparación, tanto de la terraza como de la gotera. No obstante, infórmese de si la terraza, aunque sea de uso exclusivo de su casa, es un elemento común y, en ese caso, si los daños no se han causado por culpa o negligencia suya, intente que los abone la comunidad.

CONSULTAS MES DE JUNIO

PREGUNTA
En febrero de 2010, mi marido y yo compramos un piso de segunda mano y el particular que nos lo vendió nos dijo que no había ninguna reforma pendiente de la comunidad. Nuestra sorpresa fue que en mayo de 2010 los vecinos nos informaron de que debíamos pagar 500 € por la reforma del ascensor que estaba presupuestada y aprobada desde la última reunión de la comunidad en agosto o septiembre de 2009. Las obras se han realizado en febrero de 2010 y nosotros ya vivíamos aquí, pero esos gastos estaban presupuestados antes de la venta, ¿a quien le corresponde pagarlo?. Evidentemente los antiguos dueños se han hecho los locos diciendo que sólo estaba. presupuestado pero no sabían si realmente se haría o no, cosa que es falsa porque corresponde a una reforma a la que obliga la inspección técnica, no consiste en embellecer el ascensor sino que por obligación había que hacerlo al no superar esa- inspección. ¿Cómo podría reclamarles esa cantidad, que yo ya he pagado para evitar la morosidad con los vecinos?.

RESPUESTA
De cara a terceros, en este caso los vecinos de la comunidad es usted el responsable del pago de los gastos extraordinarios de comunidad si le han vendido el piso en los últimos años.
No obstante, si que puede actuar contra el que le vendió la vivienda, si se oculto el hecho de que había obras aprobadas y presupuestadas previamente a la venta de la vivienda mediante una reclamación por vicios ocultos.
Muy recientemente hemos tenido una consulta sobre un caso similar, referente a la compra de apartamento en un edificio que tenía la imposición del ayuntamiento de realizar obras, como la comunidad no las realizo por su cuenta el ayuntamiento sustituyo esa obligación y designo a una empresa de reformas para realizar la obra.
El propietario informó al comprador de que había obras pendientes y se dedujo del precio de venta, el importe aproximado de dichas obras, pero referido solo a las obras futuras que todavía no estaban presupuestadas ni aprobadas pero que se sabía que habría que realizar.
Tanto es así, que incluso el ayuntamiento no reclama al comprador sino al antiguo propietario el coste de las obras aprobadas y presupuestadas con anterioridad a la venta.
Si el vendedor no paga puede demandarle.

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