CONSEJOS GENERALES

PARA VENDER UNA CASA.

A. Compruebe su hipoteca. Antes de poner en venta su vivienda compruebe las condiciones de la hipoteca que tiene contratada. En particular debe averiguar las comisiones de cancelacion o amortizacion anticipada de su hipoteca. Valore igualmente la posibilidad de subrogacion de la hipoteca de tu vivienda. Hay que calcular los costes totales que se derivan de la cancelación de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.

B. Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender la casa: determinar el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un Perito Tasador Judicial le determinara el precio de venta. Tiene otras posibilidades: tomar como referencia precios de venta recientes de viviendas similares en la misma zona, consultar en inmobiliarias los precios de casas similares puestas a la venta en la zona...

C. Estimar los costes de venta. Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón, debe tener claro los gastos que generará la venta.

He aquí algunos costes que deberá cuantificar con detalle:

Los costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca,(comisión de cancelación, notaria y registro).
La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accede a utilizar sus servicios).
Impuestos; Hay que tener en cuenta el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) EN RENTA es importante. Ayuntamiento; Plusvalía Municipal. (Sobre el valor de los terrenos).
Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestora, registro, reparaciones, etc….
El objetivo final es que sepa a ciencia cierta el ingreso neto que percibirá tras la venta y que le permitirá llevar a cabo sus planes (por ejemplo, comprar otra vivienda).

D. Determinar el coste de adquisición de una nueva casa. Si la vivienda que va a vender es su casa habitual, deberá dedicar algún tiempo a evaluar el coste de la nueva casa. Gastos de traslado, costes de préstanos complementarios, gastos de compraventa y escritura. Los puntos B, C, y D le permitirán tener claras las cuentas y saber a ciencia cierta si usted hace una buena operación "sin sorpresas" por ejemplo en un proceso de vender su vivienda y comprar una casa nueva.

E. Reparaciones y obras. Una vez que se decida a dar el paso, decenas de compradores visitarán su casa y contrastarán el estado de la misma con otras similares también a la venta. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen que dé su vivienda. Si tiene acceso a servicios de obras o reparaciones que a un precio razonable y competitivo y con gente de su confianza, evalúe el coste al que pueden dejarle la casa preparada para vender de tal forma que su casa quede en desventaja a la hora de venderla con respecto a otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras en su casa. Por esta razón le damos algunos consejos:
Haga las reparaciones necesarias, especialmente de elementos que vayan a suponer una baja importante en el precio de venta.
Considere si se mete en obras en pintar la totalidad de la casa (no es caro y da una imagen de vivienda cuidada y limpia).

F. Preparar su casa para enseñar. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarán los niños, la esposa... de alguna forma se verán viviendo en ella... Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... No lo dude hay empresas dedicadas expresamente a la limpieza y acondicionamiento de viviendas para la venta (consulte con empresas especializadas)

Estos elementos son importantes:
Fachada atractiva, pintura nueva en el interior (y, al ser posible, exterior), armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles.
Poner plantas y flores... cuide algo su jardín (si la casa lo tuviera). Algunos estudios demuestran que los compradores evalúan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso más influyente es el de las plantas).
Cocinas y baños son dos espacios muy delicados. Cuídelos todo lo que pueda a la hora de mostradlos.
Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles.
A la hora de enseñarla: abra las ventanas que entre luz del día e ilumine bien con todas las luces artificiales su casa si es de noche.
Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, música, televisiones, niños...).
No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro)
Deje espacios libres. Empiece por hacer la limpieza que presumiblemente hará cuando se vaya.
Tire cosas inservibles, cajas, trastos viejos... Deje los desvanes, sótanos, cuartos trasteros lo más vacíos posibles.

G. Complazca la psicología del comprador. Siga algunas reglas que le gustarán a los potenciales compradores...
Si pone su casa en venta con una buena agencia inmobiliaria, quizás le diga que procuren no estar presentes si van a enseñar la casa a unos potenciales compradores. La razón es que propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cómodo inspeccionando una casa, si sienten que están invadiendo una intimidad-. Evalúe abandonar su vivienda y dejarla en manos del agente o tercera persona que la va a enseñar.

No ponga pegas en relación a los horarios para enseñarla. Piense que quizás los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y sólo pueden ver viviendas por la mañana muy temprano (7,30 horas...) o por la tarde -noche...)

Si es usted es que se encarga personalmente de la venta prepare alguna información sobre las ventajas de la urbanización o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...).
Tenga una buena coartada para vender la casa. Si es buena compártala.
Muéstrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.

H. Un último consejo no deje de valorar cada vez que le hagan una oferta, haga los números...
Y decida. Suerte.

COMO SE MIDE UNA CASA

¿Cómo se mide una casa?
si has decidido vender tu casa quizá tengas una idea de precio en la cabeza o habrás mirado cómo están las viviendas similares a la tuya en el mercado. pero no debes olvidar que para saber cuánto vale tu casa es clave medirla correctamente. ese dato es vital para que el comprador se haga idea del tamaño pero también del precio. si el precio de tu casa es atractivo dependerá de los euros por metro cuadrado que pidas por el inmueble
conocer la superficie de tu vivienda no siempre es fácil. desgraciadamente algunos vendedores inflan los datos sobre el tamaño de su casa para obtener un precio por metro cuadrado más económico y a priori, más atractivo. es una práctica que debes evitar porque finalmente todo se descubre y puedes perder la operación en el último momento. ningún comprador hará una operación sin ver la casa así que no intentes “sumar” metros cuadrados a la vivienda si no los tiene porque tarde o temprano el comprador verá la casa.
lo más lógico al publicar el anuncio de tu vivienda es utilizar la superficie que figura en el catastro o el que figura en las escrituras. sin embargo, existe un problema en las casas antiguas, que no tienen computados todos los metros o se omiten elementos de la vivienda, como las terrazas, patios, altillos…
en el siguiente dossier te vamos a enseñar cómo debes medir una vivienda correctamente
Diferencias entre superficie útil y construida
lo primero que tienes que conocer es la diferencia entre ambos conceptos y sus variantes
superficie útil (metros útiles): una definición sencilla es que superficie útil es toda aquella que puedas pisar dentro de la casa. en este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados
la información de la superficie útil es de gran importancia porque proporciona una idea al comprador del espacio del que dispondrá para vivir. sin embargo, a no ser que se tenga el plano de la vivienda original o la escritura es difícil de conocer, por lo que necesitarías la ayuda de un arquitecto para obtenerla con fiabilidad o medir muy bien la casa para no llevarte sorpresas

a) superficie construida (metros construidos): en esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. en uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros

b) superficie construida con elementos comunes (metros construidos con comunes): es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. en los edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes
cada vivienda tendrá un coeficiente de participación en estos elementos comunes que viene reflejado en el catastro y en las escrituras y que sumada a la superficie construida da la superficie construida con elementos comunes
el catastro muestra normalmente como superficie este dato, pero también desagrega qué parte pertenece a elementos comunes y qué parte a vivienda

el eterno problema de las terrazas o patios
las mayores quejas de compradores y vendedores son siempre cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín. es una polémica que lejos de apagarse se va encendiendo con el tiempo ya que cada vez hay más tipologías de este tipo en las nuevas urbanizaciones
lo más honesto, si eres el vendedor, es que muestres claramente la superficie de la vivienda y de la terraza por separado. sólo así te protegerás contra equívocos y malos entendidos desagradables. idealista.com tiene un apartado de observaciones y es ahí donde puedes detallar claramente los metros tanto de tu vivienda como el espacio de la terraza o el patio
según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda pero no termina de explicar la realidad del inmueble y resulta confusa a la hora de hacerse idea de cómo es la vivienda
si a estas complicaciones le añadimos que en los casos de vpo la superficie computable de una terraza no puede superar el 10% del total de la vivienda, es decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo, tenemos que la norma elegida por el catastro no es útil a la hora de hacernos una idea de cómo es una casa
por todo ello, te recomendamos que siempre dejes muy claro en tu anuncio cuál es la superficie de tu vivienda y aparte, cuál es la superficie de tu terraza ya que como el comprador al final va a ver tu vivienda es mejor que tenga claro qué va a ver y no que se lleve una desilusión si has añadido a la vivienda los metros de tu terraza

Obtener información del catastro
la información del catastro es pública y puede ser consultada en cualquier momento por internet, por lo que es muy útil a la hora de ver la superficie de una vivienda. además, cuenta con una gran ventaja, que es gratuita
sólo tienes que entrar en la página web del catastro (http://www.catastro.meh.es/) y buscar la vivienda con su localizador de inmuebles. el catastro tiene una gran cantidad de información y mapas de todas las viviendas, ya sean chalets aislados, adosados o pisos en bloque
una vez dentro del localizador puedes insertar directamente la referencia catastral (un código de cifras y letras que es único para cada inmueble) y obtener de forma inmediata los datos que buscas
si no tienes ese dato será también sencilla la localización de la vivienda por la oficina virtual del catastro (https://ovc.catastro.meh.es/cycbieninmueble/ovcconsultabi.htm) rellenando los datos básicos de la vivienda como provincia, municipio, calle, número de la calle, piso y puerta podremos acceder a la información. si desconoces algún dato puedes buscar la vivienda por satélite y obtener sus datos de forma sencilla
Errores comunes a la hora de medir una vivienda
confundir metros útiles con construidos: ambos datos son diferentes y varían de una vivienda a otra, incluso en bloques de pisos con características similares
incluir toda la superficie de la terraza: las terrazas normales deben computar en las superficie útil al 50% y sólo se podrá registrar al 100% si está cerrada por tres de sus cuatro orientaciones. en tu anuncio puedes explicar este hecho y poner en el campo observaciones la superficie de tu terraza, el comprador agradecerá tu transparencia y valorará positivamente la explicación
que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles: los tasadores valoran las viviendas según el precio del metro cuadrado construido con comunes, por lo que tratar de obtener un precio en función de la superficie útil es mezclar churras con merinas. si tienes el precio por metro cuadrado de una zona y quieres obtener un precio aproximado de una casa, debes multiplicarlo por sus metros construidos con comunes
meter los trasteros y garajes en la superficie: no debes meter esos datos dentro de la superficie de la vivienda y siempre tienes que ponerlos aparte
calcular los metros construidos a ojo: muchos vendedores cogen los metros útiles y les aportan un porcentaje (un 15% suele ser normal) o los redondean al alza. en ambos casos es un error, ya que cada vivienda es un mundo y no hay regla matemática que asegure obtener un dato correcto

ANTES DE LA COMPRA

ANTES DE LA COMPRA:

Los trámites previos deben considerarse desde el punto de vista de la cautela personal. Dependen de cómo se esté planteando la compra. Si interviene un Agente Inmobiliario será él quien nos pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debemos aportar. Si estamos realizando la operación por nuestra cuenta debemos conocer las comprobaciones indispensables previas para el buen fin de la operación.-El ayuntamiento
Una de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual, es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar las circunstancias que influyen en nuestra decisión de comprar. -El registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
-¿Qué información nos puede dar el registro? Lo más importante, como compradores, es que el registro identifica quién es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, y algunas otras un poco más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.
-¿Qué ocurre si la propiedad u otros derechos no están inscritos en el registro? Esta es una situación que puede producirse ya que los contratos privados son validos entre las partes; pero mientras que los contratos privados no se pueden inscribir en el Registro, las Escrituras Públicas si pueden acceder al mismo y, en este caso, una vez inscritas tendrán también validez frente a todos los demás. Por ello, la máxima seguridad jurídica en nuestra compra la obtendremos otorgando escritura e inscribiéndola.

-La comunidad de propietarios
Otra fuente de información previa es la comunidad de propietarios. A través del administrador de la finca o del presidente podemos informarnos de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda y si, por ejemplo, tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad o de derrama por gastos extraordinarios.

Los gastos de la comunidad de propietarios, si es que no estamos comprando en promoción (en cuyo caso la comunidad no existe) todavía o estamos comprando un chalet individual en cuyo caso la comunidad tampoco existe - son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el presidente de la comunidad de propietarios confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma la ley está limitando los problemas de los propietarios morosos con la comunidad, cuando quieren vender.

-Los impuestos de la vivienda
Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cual es la situación de pago del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES también llamado contribución territorial urbana.

Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos ultimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura y necesaria para la inscripción en el registro.

ALQUILER CON OPCION DE COMPRA

Alquiler y opción de compra

Usted ve complicado vender varias viviendas de su promoción, pues hay poca demanda y los bancos apenas conceden hipotecas. ¿Es posible entonces darle salida ofreciendo alquileres con opción de compra?

El alquiler con opción de compra le permite dar salida a sus viviendas. Por su parte, el comprador puede conseguir una vivienda sin gastar mucho dinero, ni arriesgarse a que la entidad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario.

A cuenta. El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. Apunte. Los pagos que se van haciendo en concepto de renta durante la vigencia del alquiler podrán ser desconta­dos del precio final de la vivienda, que su inquilino deberá pagar.

Requisito. En el contrato, es necesario establecer de modo expreso que los importes abonados en concepto de renta se descuenten del precio pactado en la compra­venta, en el momento de ejercitarse la opción. De otro modo, el optante deberá pagar todo el precio de la compraventa sin opción de deducirse los impor­tes abonados en concepto de alquiler.

Dos diferencias

Común. Usted y el inquilino firmarán un contrato típico de alquiler, donde usted decide ceder la vivienda en alquiler por un máximo de cinco años de ocupa­ción, conforme a la renta que se decida.

Distinción. Respecto al contrato de alquiler clásico, el alquiler con opción de compra incluye una cláu­sula adicional donde usted garantiza al inquilino que podrá percibir la vivienda en propiedad. Apunte. Es importante que dicha cláusula incluya un plazo para ejercitar la opción y otro donde se establezca su caduci­dad. Evite poner que la opción de compra se ejerci­tará pasado un año desde la formalización del con­trato, sin incluir también una fecha de vencimiento de la opción.

IVA. El alquiler con opción de compra lleva además IVA. Pero si el inquilino acaba ejerciendo la opción, dicho IVA no le implicará un mayor coste.


Ejemplo. Un ejemplo de cláusula sería: “El inquilino tendrá derecho de opción de compra de la vivienda arrendada por el precio de... euros, facultad que comen­zará el día... de... de... y que terminará el día... de... de sin necesidad de requerimiento y por el simple trans­curso del plazo. La finca se venderá en el estado físico y urbanístico en que esté en el momento de ejercitarse la opción, conocido por el optante al ser inquilino de la misma”.

Ejercitar. Para ejercitar la opción de compra, el optante deberá requerirle de modo fehaciente (mediante burofax) en el momento del vencimiento, para que comparezca en la notaría, a efectos de formalizar la escritura de compraventa. Apunte. En el alquiler con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar todo el plazo de alquiler, pero es posible pactar un plazo concreto de caducidad de la acción. Hay casos en que ésta caducará de todos modos (por ejemplo, con la prórroga tácita o legal del contrato de alquiler).

Ventajas

Ambas partes. Este tipo de contrato ofrece venta­jas para ambas partes. Apunte. De este modo:
• Para usted. Es una posibilidad de que pueda dar salida a las viviendas que no logra vender, evitando que puedan vencer los plazos de pago que tenga pactados con sus propios proveedores.
• Para el comprador. Puede conseguir adquirir una vivienda sin desembolsar mucho dinero y sin riesgo de que, en un momento como el presente, la enti­dad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario. Además, con el importe entregado en concepto de alquiler, el optante va, de hecho, abonando las men­sualidades que conforman la opción de compra.